과열지구 고가 부동산 매매시 반드시 고려할 점

지난 8월 29일 국세청은 최근 과열지역의 부동산 투기를 근절하고자 부동산 취득자금 관련 편법증여 혐의를 받는 건에 대해 세무조사를 한다고 밝혔다. 이번 조사대상에는 부동산 과열지역 등의 고가아파트 및 분양권 취득자를 중심으로 주택취득자금을 편법으로 증여받은 연소자, 자금출처가 불분명한 다주택자, 민생경제를 침해한 기획부동산 업체 등 부동산거래 관련 탈세 혐의자 360명과 고액금융자산을 보유한 미성년자 등 146명이 포함됐다.

국세청이 밝힌 세무조사 대상자의 유형을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 우선 자금능력이 없으면서 고가의 아파트를 구입한 연소자, 부부 공동명의로 주택을 취득하고도 증여세 신고를 누락한 자, 뚜렷한 소득 없이 다수의 주택을 취득하고 보유한 자, 고가의 부동산을 양도하면서 다운 계약 등 부정한 방법으로 양도소득 등을 탈루한 자 등이다.


편법 증여를 통해 구입한 부동산에 대해 국세청이 증여세를 추징한 대표적인 사례를 살펴보면 첫 번째로는 아버지가 연금원본을 내고, 매월 발생하는 고액의 연금수익을 증여신고 없이 딸이 받는 방법을 통해 고가의 아파트를 취득한 건으로 증여받은 연금수익 및 현금에 대하여 십 수 억원의 증여세가 추징됐다.

두 번째는 호텔업을 경영하는 모친은 소득이 없고 해외에서 유학 중인 자녀를 위해 부동산을 구입하면서 자녀에게 직접 현금을 주지 않고 부동산 매도자에게 바로 대금을 지급하는 방법으로 고가의 부동산을 취득해 억대 증여세가 추징되었다.

세 번째는 전직 고위공무원인 모친은 30대 아들 명의로 산 A 아파트의 주택담보대출을 대신 갚아주고, 아들은 A 아파트를 매매해 단기간 내 수 억원을 벌어들인 후 인근에 있는 재건축 아파트를 구입한 건으로 모친이 대납한 대출상환금액에 대해 억대 증여세가 추정됐다.


국세청은 부동산 거래와 관련된 세금 탈루행위에 대해서는 법과 원칙에 따라 엄정하게 대응할 것이라고 밝혔다. 과열지역의 주택을 이용한 편법 증여, 다주택 취득자 등에 대해서는 검증범위를 확대하고 탈루혐의 발견 시 자금출처조사를 포함하여 강도 높은 세무조사를 지속적으로 실시하며, 주요 과열지역에 대해서는 분양현장 및 부동산 중개업소를 지속적으로 모니터링하고 유관기관과 더욱 긴밀한 협조체계를 구축함과 동시에 ‘부동산거래조사팀’에 국세청 직원을 상주시켜 투기과열지구 내 모든 자금조달 계획서 신고자료를 실시간으로 정밀 검증하겠다고 선언했다.

최근 주택 등 부동산 취득과 보유 관련 세금 부담이 높아지고 있는 상황에서 많은 분들이 자녀나 손주들에게 주택 등 부동산을 증여하고 싶어 한다. 특히 과열지역의 주택을 다수 보유한 사람들의 경우 주택을 제 3자에게 양도하기보다는 향후 주택가격 상승을 고려해 자녀나 손주들에게 증여하고자 하는 경향이 있다.

그러나 과거 관행처럼 불명확한 자금거래를 통하거나 증여신고 등 적법한 세무처리를 누락할 경우 막대한 세금납부 및 형사 처벌까지 받을 수 있기 때문에 기본적으로 법무, 세무 ,부동산 전문가들의 컨설팅을 받고 적법한 프로세스를 거쳐 부동산을 증여 취득해야 하며, 금융기관의 부동산 관련 신탁상품을 활용하는 방법 또한 바람직할 것으로 보인다.