문답으로 본 9·13 대출규제 총정리-②전세자금대출

금융당국은 9·13 부동산 대책 발표 후 시행되는 대출 규제와 관련 은행 창구에서 혼란이 지속됨에 따라 '주택시장 안정대책 금융부문 후속조치 점검회의'를 개최하고 주요 문의사항에 대한 FAQ를 20일 배포했다.


주요 문답을 정리했다.

1. 9월14일 행정지도를 시행했는데 전세대출 보증 제한 관련 사항도 행정지도에 포함되었는지?

▶포함되지 않는다. 행정지도는 주택구입목적 대출, 생활안정자금 등 대출 쏠림 발생 우려가 큰 주담대 관련 사항에 대해서만 시행됐다.

전세대출 보증요건의 강화는 공적 보증기관(HUG, 주금공)의 규정 개정 등을 거쳐 10월 중 시행될 계획이다. 이 때문에 규정 개정 전까지는 종전 요건에 따라 보증이 가능하며 규정 개정 후 신규대출부터 적용된다.


2. 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는?

▶부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 “상가 및 주택”으로 등재) 주택을 포함해 합산할 예정이다. 이 경우에도 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다.

단 지방(비수도권, 비도시)의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타지역으로 이주할 경우엔 해당 주택을 제외한다.

제외되는 주택은 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택(노후 단독주택), 85㎡이하의 단독주택(소형 단독주택), 소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택이다.

3. 제도 시행 후 분양권(또는 조합원 입주권)은 주택 보유수에 포함되는지?

▶분양권‧조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에 포함되지 않는다. 분양권(또는 조합원 입주권) 외 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 보고 제한없이 공적전세대출보증 이용이 가능하다.

4. 1주택자가 전세보증을 받으려는 경우 소득 ‘1억원 기준’이 적용되는데, 산정방법은?

▶부부합산 기준으로 근로‧사업‧연금‧기타소득을 합산해 판단하고 소득이 없으면 세무서(홈택스) 사실증명원으로 입증한다. 소득발생기간은 1개월 이상인 경우 인정되고, 12개월 미만 소득은 연환산해 적용한다.

5. 임차인이 제도시행(10월 중) 전 전세계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 제도시행 후 이뤄진다면 보증 이용이 가능한가

▶개정 제도 시행 이전에 전세계약을 체결했다면 신뢰보호 필요에 따라 종전요건을 적용한다. 이 경우엔 주택보유수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능하다. 다만 전세계약 존부 및 계약금 납부사실을 입증해야 한다.

6. 임차인이 제도시행(10월 중) 전부터 전세대출보증을 이용하다가 제도 시행 후 전세계약을 연장하게 되면 공적 전세대출 보증(주금공, HUG)도 연장이 가능한지?

▶개정 제도 시행 전에 종전 규정에 따라 이미 전세보증을 이용하다가 이를 연장하게 된 경우에는 경과조치를 적용한다. 다주택자의 경우는 1주택 초과분을 2년 이내 처분하는 조건으로 허용하고 1주택자의 경우 부부합산 소득 1억원이 넘더라도 종전 요건에 따라 허용한다.

7. 제도시행 후 다주택자는 공적전세보증 이용이 전면 제한되는데, 서울보증보험의 전세보증상품은 이용 가능한지?

▶SGI도 정부 정책취지 및 민간보증회사의 역할을 종합 감안해 다주택자에 대한 보증을 제한하는 방안을 검토하고 있다. 10월 중 공적보증제도와 맞춰 제도를 개선할 예정이다. 이후 다주택자의 이용은 공적보증과 동일하게 제한된다.

8. 제도시행 후 1주택자가 부부합산 소득이 1억원 이상인 경우 공적전세보증 이용이 제한되는데, 서울보증보험의 전세보증상품은 이용 가능한지?

▶SGI는 1주택자에 대한 소득요건의 경우, 현행 수준을 유지하거나(소득요건 미도입), 1억원보다 완화하는 방안을 검토 중이다. 향후 공적 보증을 받기 어려워지는 1주택자의 상당수가 SGI 보증을 이용할 수 있을 것으로 예상된다.