부동산 규제 강화에 '재건축 비대위' 힘받나

잠실주공5단지(서울 송파구 잠실동)에 서울시의 국제현상설계 공모 결과에 반발한 현수막이 걸려있다. /사진=김지훈 기자

부동산 규제 강화와 서울 재건축 인·허가 지연에 따라 강남에서 '비대위(비상대책위원회) 전성시대'가 열리고 있다.

강남 유명 재건축 추진 단지들에서 잇따라 주민 단체들이 출범, 재건축 계획의 중대 변화를 촉구하면서 시공 건설사들의 우려가 고개를 들고 있다.


21일 건설부동산업계에 따르면 '잠실주공5단지'(송파구), 은마아파트(강남구) 등 재건축 정비계획 관련 인·허가가 마무리되지 않은 사업 초기 단지에서 몇달 새 사업 노선 변화를 요구하는 임의 단체가 등장했다.

정비업계는 이들 단체들이 비대위 성격이라고 본다. 비대위란 기존 법정 주민 대표기구인 '정비사업 조합'이나 '정비사업 조합 설립 추진위원회'에 반발하는 활동에 나선 단체들을 말한다.

잠실주공5단지는 '2030 서울 도시기본계획'(서울플랜)상 광역중심에 있다는 점을 인정받아 지난해 9월 서울시 도시계획위원회 심의에서 최고 높이 50층 정비계획안 심의 안건을 수권소위원회로 이관키로 의결됐다. 이는 서울시가 큰 틀에서 잠실주공5단지 재건축 사업을 인정했다는 의미다. 그러나 '국제현상설계공모'를 계기로 주민 갈등이 불거졌다.

일부 주민들은 해당 공모에서 1등 당선작으로 선정된 조성룡 건축가 작품이 기대에 미치지 못했다며 문제를 제기했다. ‘차별화’를 기대했던 주민들에게 다소 평범하다고 느낄 박스 형태의 단지인데다 기부채납(공공기여) 규모가 과도해 굳이 초고층 주상복합으로 건립해야 되냐는 주장도 나온다.


조합이 국내 재건축 단지 최초로 30억원을 들여 국제 공모까지 진행했지만 서울시가 당선작 선정을 위임받아 공모를 진행하면서 투명성이 결여됐다는 설명이다. 더군다나 서울시의 ‘입맛’대로 모두 응했는데도 사업 속도가 더딘 것이 주민들의 불만을 자극하는 데 결정적으로 작용했다.

국제설계공모 결과에 반발한 주민 단체인 '잠5주민회' 관계자는 "서울시 도시계획은 사유재산에 대한 침해 소지가 있다"며 "기존에는 재건축 초과이익 환수제 회피를 위해 조합 구상에 주민들이 별다른 반대를 하지 않았으나 인허가 지연으로 초과이익 환수제 회피가 불가능해졌다"고 한탄했다.

은마아파트에서는 "임대없는 1대1 재건축 추진을 위한 은마아파트 소유자협의회’(은소협)이 용적률 250%(서울시 조례상 상한)에 맞춘 '1대1' 재건축' 조감도를 제작했다.

기존 용적률 300%(법적 상한)로 구상하고 있는 '은마아파트 주택재건축 정비사업 조합설립 추진위원회' 계획 대신 대안을 추진하자는 주민 설득에 나설 예정이다. 은소협은 가구수를 그대로 유지하되 개발비용을 높이는(고급화) 재건축 방식으로, 초과 이익 환수제 부담을 덜 수 있다고 주장한다.

일각에선 비대위가 사업 주도권을 가지려는 목적에서 설립된다고 본다. 기존 법정 대표기구를 경제적으로 지원하고 있는 건설사들은 사업 지연 가능성에 촉각을 곤두세우고 있다. 주민간 갈등으로 사업 자체가 지연되면 건설사 입장에서는 비용 증가를 우려하지 않을 수 없기 때문이다.

잠실주공5단지 시공사는 삼성물산 (150,100원 ▼300 -0.20%)(주간사) HDC현대산업개발 GS건설 컨소시엄이며 은마아파트는 삼성물산(주간사) GS건설 컨소시엄이 선정돼 있다. 해당 단지들은 2000년대 초반 '주택건설촉진법'에 따라 주민 과반 의결을 거쳐 시공사에 선정됐으며 이후 각 단지에 사업 자금을 대여해줬다.

건설업계 관계자는 "갈등이 커지면 안건 의결을 위한 주민 결집이 어려워질 것"이라고 말했다.