[MT리포트]"커피 한잔 값으로 수백억 빌딩을 샀다"

민간제안 임대리츠

[다가온 리츠시대①]증시 급락속 리츠시대 성큼…자본시장 새바람 불까
커피 한 잔 값으로 수백, 수천억원 짜리 부동산에 투자하는 효과를 노릴 수 있는 상품인 리츠(REITs·부동산투자신탁)에 개인 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 시가총액 2조5000억원에 육박할 것으로 예상되는 홈플러스 리츠가 상장을 추진하면서다. 리츠는 과거 기관투자자의 전유물이었지만 최근 증시 변동성이 커지면서 안정적인 수익처를 찾는 개인투자자 자금도 리츠로 향하고 있다.


◇리츠 자산, 올 들어 4조 늘어…내년에는 더 커진다=한국리츠협회에 따르면 9월 말 리츠 수는 201개, 총자산은 38조6500억원을 기록했다. 총자산 규모는 개인 투자자들이 늘면서 지난해 말(34조8800억원)보다 9개월 만에 3조7700억원(11%) 늘었다. 2002년 리츠 제도가 도입된 첫해 5600억원 규모에 불과하던 총자산이 16년 만에 69배 성장한 것이다.

리츠는 최소 커피 한 잔 가격인 소액(5000원)으로도 투자가 가능한 게 최대 강점이다. 주식 발행을 통해 투자자로부터 자금을 모아 소득을 창출할 수 있는 상가나 오피스빌딩, 호텔 등 부동산에 투자해 수익을 배당하는 특수회사다.

노상윤 한국리츠협회 연구위원은 "올 들어 일부 비상장 리츠가 정리된 가운데 신한알파, 이리츠코크렙 등 상장 리츠가 등장하면서 시장 규모가 성장하고 있다"고 말했다. 그는 "미국, 일본 등에서 경기가 저점일 때 저평가된 건물에 투자하는 리츠시장이 성장한다는 점을 감안하면 내년 경기 둔화와 맞물려 리츠 시장이 급성장할 가능성이 있다"고 덧붙였다.

올해 상장한 두 개 리츠 주가도 시장이 폭락하는 가운데서도 상승세다. 신한알파리츠는 6일 종가 기준 5650원으로 지난 8월 상장 당시 공모가(5000원) 보다 13% 올랐다. 지난 6월27일 상장한 이리츠코크렙은 주가가 4180원까지 떨어진 뒤 반등해 이날 종가(4780원)가 공모가(5000원)에 근접했다.


이처럼 상장 리츠 주가는 최근(지난 6일 종가기준) 코스피 지수가 한 달 만에 8% 이상 떨어진 것과 차별화된 움직임을 보이고 있다. 안정적 배당수익에 눈을 돌리는 개인과 기관투자자가 늘고 있기 때문이다.

◇홈플러스 리츠 등 신규 상장 리츠 '봇물'=신규 상장 리츠 출시도 늘고 있다. 대표 주자는 내년 초 상장 예정인 홈플러스 리츠다. 홈플러스 리츠는 국내 공모시장에 처음 등장한 조단위 대형 리츠로 시장의 주목을 받고 있다. 홈플러스 리츠가 성공적으로 상장할 경우 대형 리츠의 등장이 잇따를 전망이다.

자산운용사들도 상품 출시를 준비 중이다. 국토교통부가 2016년 12월부터 부동산투자회사법 시행령을 개정해 자산운용사와 리츠 AMC(자산관리회사)간 겸업을 허용했기 때문이다. 국내 최대 운용사인 미래에셋자산운용은 지난 8월 리츠 AMC 설립 인가를 획득해 상품 출시를 준비 중이다.

미래에셋자산운용 고위 관계자는 "40여 명에 달하는 국내 최대 부동산 전문인력과 세계 12개 현지법인, 사무소 등 네트워크를 활용해 상장 리츠를 선보일 예정"이라고 말했다. 지난 6월에는 국내 최대 부동산 전문운용사인 이지스자산운용, NH농협금융그룹 계열 NH농협리츠운용이 AMC 설립 인가를 받아 조만간 리츠 상품을 출시할 예정이다.

리츠 시장 성장은 배당을 통한 안정적인 투자수익 확보가 밑바탕이 됐다. 리츠는 결산 시 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하기 때문에 임대료 수입이 안정적인 리츠의 경우 상대적으로 배당수익률이 높다.

실제로 올해 상장한 이리츠코크렙과 신한알파리츠의 올해 예상 배당수익률은 각각 6%, 5%다. 올해 코스피, 코스닥 평균 예상 배당수익률 2.4%와 1%를 크게 웃돈다. 이밖에 상장 리츠의 경우 비상장 리츠나 부동산 펀드와 달리 언제든지 주식을 팔아 현금화할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.

송정훈 김도윤 박계현 기자

[다가온 리츠시대②]롯데·신세계 등 부동산 자산유동화 검토기업, 리츠 상장 주목
홈플러스가 자본시장에서 대형 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자 시대를 열 수 있을까. 롯데, 신세계 등 부동산 자산 유동화를 검토 중인 기업 역시 1번 타자 홈플러스를 주목하고 있다. 국내에서 처음 등장한 조단위 대형 리츠에 대한 생소함을 극복하고 투자 수요를 끌어낼 수 있을지 시장의 관심이 집중된다.

홈플러스 리츠(한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사)가 성공할 경우 리츠 투자 시대를 여는 신호탄으로 자리매김할 수 있다.

홈플러스 리츠는 투자 안정성과 배당 매력을 강조한다. 해외 리츠의 경우 임대차 기간이 평균 10년 이하지만 홈플러스 리츠는 14년으로 영업 안정성이 높다. 특정된 하나의 자산이 아니라 전국에 고루 분포된 44개 매장에서 발현되는 다변화된 자산 구성의 안정성도 장점이다.

특히 리츠 성공의 핵심이라 할 수 있는 배당 매력을 높이는 데 공을 들였다. 배당수익률을 설정할 때 점포 임대료를 물가상승률에 비례해 올릴 수 있는 계약을 검토하고 있다. 점포 임대료가 시간이 지날수록 상승할 수 있어 금리 인상에 따른 배당수익률 매력 저하를 보완할 수 있는 구조인 셈이다.

또 2021년까지 7개 점포를 자산에 추가로 편입하고, 상장 이후 2년간 약 600억원을 투자하는 전략도 마련했다. 이를 통해 6% 안팎의 배당수익률을 담보할 수 있다는 계획이다.

홈플러스 리츠가 상장할 경우 해외 주요 부동산 리츠지수에 편입될 가능성도 투자 포인트로 꼽힌다. 주요 글로벌 지수 편입을 통한 주가 부양 기대감도 홈플러스 리츠에 대한 투자 수요를 높일 수 있기 때문이다.

홈플러스는 리테일 경쟁력 강화를 위해 개별 점포 단위의 온라인 전략을 추진 중이다. 본사 차원에서 일괄적으로 온라인 전략을 관리하기보다 개별 점포가 따로 물류 공간을 확보하고 배달하는 구조를 통해 비용을 절감하고 수익을 내고 있다. 또 '홈플러스 스페셜'을 통한 창고형 할인마트 모델을 접목하는 등 변화를 꾀하고 있다.

홈플러스 리츠 성공 여부는 롯데, 신세계 등 다른 리테일 기업의 리츠 준비에도 직접적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 롯데는 이미 노무라증권, HSBC, 한국투자증권을 주관사로 선정하고 리츠 추진에 시동을 걸었다. 이밖에 여러 기업과 자산운용사에서 다양한 부동산 자산을 활용한 리츠를 준비하고 있다.

한 증권업계 관계자는 "홈플러스 리츠가 한국에서 처음 등장한 대형 공모 리츠인 만큼 사례가 없다 보니 여러 시장 참여자의 의사결정에도 고민이 많을 수 있다"며 "홈플러스 리츠가 성공할 경우 국내 자본시장에서 리츠가 대표적인 중위험중수익 투자상품으로 자리매김하는 시발점이 될 수 있을 것"이라고 말했다.

다만, 국내 기관투자자의 경우 대형 공모 리츠가 처음이다 보니 어느 부서에서 투자를 담당해야 할지 등에 대한 혼란도 나타나고 있다. 상장 리츠는 보기에 따라 부동산 대체투자 상품이나 주식으로 분류할 수 있기 때문이다. 기관이 투자를 결정하는 데 있어 절차상의 문제로, 내년 2월 홈플러스 상장 전까지 교통정리가 필요하다는 지적이다.

김도윤 기자

[다가온 리츠시대③]구영우 한국리테일투자운용 대표 "홈플러스 리츠, 안정성이 최대 강점"

"홈플러스 리츠 상장이 국내 증시에서 리츠가 거래소 투자 섹터의 한 축으로 자리잡는 계기가 될 겁니다."

구영우 한국리테일투자운용 대표/사진제공=한국리테일투자운용

구영우 한국리테일투자운용 대표는 최근 머니투데이와 만나 "리츠는 단일 부동산 상품이 아니라 투자 기구(vehicle)"이라며 "이제 우리나라도 싱가포르나 일본처럼 리츠라는 부동산 간접투자상품의 저변이 확대돼야 할 시점"이라고 강조했다.

한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사(홈플러스 리츠)는 10월 29일 코스피 상장예비심사를 신청하며 본격적인 상장 준비 절차에 들어갔다. 내년 2월 코스피 상장을 목표로 하고 있다.

홈플러스 리츠는 전체 상장규모 2조4677억원 중 70%인 1조7274억원을 공모할 예정이다. 장기임차인이자 최대주주인 홈플러스가 나머지 지분 30%를 취득할 예정이다.

구 대표는 "국내 리츠로선 첫 조 단위 공모에 나서는 만큼 국내보다는 상장 부동산 투자자 풀이 훨씬 큰 해외 투자자 비중을 높이려 한다"며 "국내 증권사와 외국계 증권사의 인수비율을 20 대 80으로 나눠 진행할 계획"이라고 말했다.

씨티그룹글로벌마켓증권, 골드만삭스증권, NH투자증권, 미래에셋대우, 노무라증권, 다이와증권이 해외 쪽 주관사로 참여한다.

구 대표는 "코스피 증권신고서 제출 이전까지는 구체적인 숫자를 제시할 수 없어 해외 투자자를 대상으로 기본적인 사업구조를 설명하는 단계"라며 "해외 투자자들은 홈플러스가 장기 임차인으로 참여해 공실률 등 임대에 따른 위험부담이 없고 임대료 산정률이 정해져 있는 만큼 안정적인 물건으로 보고 있다"고 설명했다.

그는 "국내 진출한 일부 해외 부동산 펀드에게 홈플러스 리츠가 첫 부동산 지분 투자 사례가 될 가능성도 있다"며 "그동안 이들이 투자할만한 공모 리츠가 없었기 때문에 일부 펀드는 해외 투자자 주식 계좌도 갖고 있지 않다"고 말했다. 그는 "내년 2월 공모 시점에서의 국제금리, 환율, 주식시장 상황 등에 따라 이들의 투자 여부가 결정될 것으로 보인다"고 덧붙였다.

홈플러스 리츠는 지난 9월 국토교통부 영업인가 당시 제출한 계획안에서 사업 초기 연 배당률을 6~6.5% 수준으로 책정했다. 한국리테일투자운용과 홈플러스는 홈플러스 44개 매장을 3개 분류로 나눠 △12년 △14년 △16년의 장기 임대차 계약을 체결할 계획이다. 연간 임대료 인상률은 2.5%로 최근 물가상승률을 조금 웃도는 수준이다.

구 대표는 "홈플러스 리츠는 홈플러스 7개 매장에 대한 매수청구권을 보유하고 있다"며 "상장 이후 2019년 4개, 2020년 3개 매장을 추가 자산으로 편입하면 배당률도 소폭 올라갈 것"이라고 설명했다.

그간 국내에서 선보인 공모 리츠가 사실상 단일 물건을 기초자산으로 하고 자산 매각시 청산하는 구조였다면 올해 상장한 이리츠코크렙, 신한알파리츠와 내년 2월 증시에 등장하는 홈플러스 리츠는 위탁관리를 통해 자산이 증가하는 성장형 리츠를 표방하고 있다.

구 대표는 "홈플러스 리츠의 장점이자 단점은 매출(임대료) 면에서 변동성이 적다는 점"이라며 "증시 변동성이 커지는 시기에 장기 부동산 투자를 원하는 기관투자자들이 대거 참여하면서 리츠가 다른 투자자산 대비 안정적인 투자처로 자리잡을 수 있을 것"이라고 강조했다.

박계현 기자

[다가온 리츠시대④]리츠 선진국 미·일선 중위험·중수익 상품으로 자리 잡았다
미국 1조1600억달러(약 1300조원), 일본 12조600억엔(약 125조원), 한국 6000억원. 주식시장에 상장된 리츠(REITs)의 시가총액 규모다.

국내 투자자에겐 낯설지만 리츠는 금융선진국에서는 안정적인 수익을 노리는 투자처로 대중화된 지 오래다. 조만 KDI국제정책대학원 교수는 "리츠는 1961년 미국에서 도입된 이후 세계 30개국 이상에서 제도를 도입했고 최근 중국과 인도, 유럽에서 시장이 활성화되는 추세"라고 말했다.

미국과 일본은 세계 양대 리츠시장으로 꼽힌다. 미국 주식시장에서 리츠가 차지하는 비중은 2.7%에 이른다. 1960년 미국 의회가 소액투자자의 부동산 투자를 유도하기 위해 세법을 개정해 요건을 충족한 리츠에 법인세를 면제해 주면서 리츠 시대가 열렸다. 1986년 세제개혁법으로 규제가 완화되면서 리츠 상장이 본격화됐다.

장문준 KB증권 연구원은 "리츠 기업공개가 본격화되면서 우량한 리츠가 일반 투자자에게 접근할 수 있었다"며 "자본시장을 통해 대규모 투자자금 모집이 가능해지면서 리츠가 전문화, 대형화되기 시작했다"고 말했다.

미국에는 현재 228개 리츠가 1300조원 가량의 시장을 형성하고 있다. 주택, 사무실, 병원 등 다양한 부동산 자산에 투자된다. 장 연구원은 "리츠는 주식과 채권의 중간 정도 수익률을 유지하면서 미국에서 장기포트폴리오 구성 시 중요한 고려대상으로 자리 잡았다"고 설명했다.

일본의 경우 1990년 이후 경기 냉각과 부동산 자산가치 하락국면에서 리츠가 나왔다. 일본 정부가 경기 활성화를 위해 부동산에 유동성을 공급하기 위해 내놓은 것이 J리츠다. 일본 정부는 증권투자신탁법을 개정해 부동산 간접투자를 허용했다. 동경증권거래소(TSE)에 부동산투자신탁증권시장이 만들어졌고, 2001년 2개의 부동산투자회사가 등록되면서 시장이 형성되기 시작했다.

장 연구원은 "리츠는 세전이익 90% 이상을 결산 시마다 투자자에게 배당하기 때문에 일본의 낮은 기준금리 상황에서 상대적으로 높은 배당수익률로 개인투자자의 주목을 끌었다"고 말했다. 도입 당시 시가총액 2600억원에 불과했던 J리츠 시장은 상장리츠 60개, 시가총액 125조원을 기록하는 등 미국에 이어 세계 2위 시장으로 성장했다. J리츠 예상배당 수익률은 4%다.

일본과 비슷한 시기에 리츠가 도입된 싱가포르의 경우 상장 리츠의 시가총액 비중이 12%에 이른다.

조 교수는 "리츠는 장기적으로 안정적인 수익률을 나타내고 있다"며 "금융선진국에서는 안정적인 배당소득으로 전형적인 가치주로 평가되고 있다"고 말했다. 그는 "리츠가 저소득층과 고령층의 소득보전 효과가 큰 투자상품으로 자리를 잡았다"며 "홈플러스 같은 대형 리츠 상장이 본격화되면 시장이 활성화될 것으로 기대된다"고 덧붙였다.


김명룡 기자

[다가온 리츠시대⑤]유동성·투자자산수 차이
리츠(REITs·부동산투자회사)와 부동산펀드. 두 상품 모두 기관, 개인 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 얻는 형태의 금융상품이다. 소액으로도 부동산에 투자해 임대수익과 매각 차익에 따른 수익을 얻을 수 있는 것이 장점이다. 대표적 부동산 간접투자 방식이다.

다만 직접적인 투자 대상에 차이가 있다. 투자자 입장에서 리츠는 부동산투자회사에, 부동산펀드는 실물 자산에 투자하는 것이다. 리츠는 주식을 발행해 자금을 모집하고 부동산이나 관련 상품에 투자해 이익을 돌려주는 회사다. 즉 리츠 투자는 부동산투자회사 지분을 매입해 가치를 공유하는 것이다. 반면 부동산펀드 투자는 투자자가 하나의 조합을 이뤄 오피스나 빌딩을 매입하는 것이다.

두 상품의 가장 큰 차이점은 유동성(자산을 현금으로 전환하는 정도)을 꼽을 수 있다. 부동산펀드는 통상 3~5년 만기의 폐쇄형 상품으로 출시된다. 펀드가 부동산을 편입해 매각하는 시점까지 투자자가 하나의 조합을 이루는 셈이다. 펀드가 청산되는 시점까지 환매가 불가능하거나 가능하더라도 10% 정도로 환매수수료가 높은 경우도 있다.

반면 리츠는 주식시장에 상장돼 사고파는 것이 자유롭다. 일반 주식 거래와 마찬가지로 원하는 시점에 매매가 가능하고 환매수수료도 없다. 국내에는 이리츠코크렙 (4,790원 ▼50 -1.03%), 신한알파리츠 (6,000원 0.00%), 에이리츠 (3,130원 ▼145 -4.43%), 케이탑리츠 (1,014원 ▲5 +0.50%), 트러스제7호 (3,595원 ▲5 +0.1%), 모두투어리츠 (4,120원 ▲200 +5.10%) 등 6개 리츠가 상장돼 있고, 홈플러스 리츠가 코스피시장 상장 절차를 밟고 있다.

차이점은 또 있다. 부동산펀드는 한 개의 펀드에 하나의 자산을 편입한다. 이와 달리 리츠는 여러 개 자산을 보유할 수 있다. 이리츠코크렙은 뉴코아아울렛 일산·평촌점과 NC백화점 야탑점, 2001아울렛 중계·분당점을 보유하고 있다. 해외 리츠는 많은 경우 300개 이상의 자산을 보유하기도 한다. 부동산펀드가 하나의 실물 자산에 투자한다면 리츠는 다양한 자산에 분산 투자하는 효과를 볼 수 있다.

유나무 한화자산운용 글로벌멀티에셋팀 과장은 "리츠는 여러 개 자산을 편입하고 있어 자산배분 효과가 있다"며 "만기가 정해진 부동산펀드와 달리 리츠는 부동산투자기관이 자유롭게 자산을 매매하며 수익률을 관리하는 것이 특징"이라고 말했다.

조한송 기자