깡통전세 늘어난다는데…'전세금반환보증보험' 어떻게 가입할까

#주부 오알뜰 씨(52세)는 전세계약을 앞두고 고민이 많다. 최근 지방에 사는 친구가 전세 만기를 앞두고 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못해 골머리를 앓고 있기 때문이다. 오씨의 친구는 2년 전, 3억원에 전세를 얻었지만 지금은 집값이 2억7000만원으로 떨어지면서 전세보증금을 밑돈다. 현재 전세는 2억4000만원에 거래되는데 수요가 없다. 오씨의 친구는 전세보증금을 돌려받지 못해 집을 사려던 계획도 포기했다. 집주인은 새 세입자를 구해도 6000만원이 모자라 ‘돈이 없다’며 버티고 있다. 오씨는 최근 급등한 아파트 값이 전세 만기가 되는 2년 뒤에 내려가면 전세보증금을 떼이지 않을까 걱정이다.


지방을 중심으로 부동산 가격이 하락하면서 집값이 전세보증금보다 더 낮아지는 깡통주택이 문제가 되고 있다. 일부 지역에서는 집값이 2년 전보다 수 천만원이 떨어지면서 전세보증금을 둘러싸고 집주인과 세입자간 갈등도 심화하고 있다.

깡통주택을 우려한 세입자들은 최근 전세보증금을 지키기 위해 전세금반환보증보험(이하 전세보증보험)에 가입하고 있다. 전세보증보험은 집주인이 전세보증금을 돌려주기 어려울 때 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI) 등 보증기관이 전세보증금을 세입자에게 대신 내주는 상품이다. 올해부터는 집주인의 동의가 없어도 전세보증보험에 가입할 수 있고 전세보증금이 3억원 이하인 경우 연간 100만원 범위 내에서 보험료를 세액공제(12%) 받을 수 있어 더욱 인기다.

전세보증보험은 주택도시보증공사와 서울보증보험 홈페이지나 위탁 은행, 공인중개사무소에서 가입할 수 있다. 주택도시보증공사와 서울보증보험 상품은 아파트, 단독·다가구·연립·다세대주택, 주거용 오피스텔에 보증한다는 점은 같지만 전세보증금 보증금액 한도와 보험료 등에서 차이가 난다.

◇3억 아파트 2년 계약, 100만원 내외로 전세자금 보호=주택도시보증공사의 ‘전세보증금반환보증’ 상품의 경우 수도권은 7억원 이하, 그 외의 지역은 5억원 이하 범위에서 세입자가 신청한 금액에 대해 모두 보증해준다. 보험요율은 아파트은 연 0.128%, 그 외의 주택은 연 0.154%이다. 예를 들어 전세보증금이 3억원인 아파트의 보증료는 1년에 38만4000원이다. 전세기간이 통상 2년임을 감안하면 총 76만8000원이 된다. 보증보험 신청은 전세 계약기간의 절반이 지나기 전까지 가능하며 보험료는 보증기간에 해당하는 일수만큼 일할 계산된다.


‘전세보증금반환보증’은 주택의 LTV(주택담보인정비율=선순위채권+전세보증금)에 따라 보증료를 할인받을 수 있는데 70~80%면 10%, 60~70%면 20%, 60% 이하면 30%의 할인율이 적용된다. 또 부부합산 연소득 4000만원 이하, 부부합산 연소득 6000만원 이하이고 결혼한지 5년 이내인 신혼부부, 미성년 자녀가 3명 이상인 다자녀가구 등 사회배려계층도 보증요율을 40% 할인받을 수 있다.

서울보증보험의 ‘전세금보장신용보험’은 아파트의 경우 전세보증금 액수에 구애받지 않고 가입할 수 있다. 주택은 전세보증금 10억원까지 가입이 가능하다. 대신 보험요율이 아파트는 연 0.192%, 그 외의 주택은 연 0.218%로 주택도시보증공사의 상품보다 조금 더 높다. 전세보증금이 3억원인 아파트에 대한 2년간 보험료는 115만2000원이다. 이 상품도 보험요율을 LTV 60% 이하는 20%, 50% 이하는 30% 할인해준다.

이 상품은 전세보증금 일부에 대해서는 보험 가입이 불가능하고 전액만 가입할 수 있다. 전세 계약기간이 10개월이 지나기 않을 때까지 가입 가능하지만 기간에 상관없이 보험료는 전세기간 전체에 대해 산정된다.

◇전세자금 대출 받았다면 ‘전세금안심대출보증’=주택도시보증공사의 ‘전세보증금반환보증’과 서울보증보험의 ‘전세금보장신용보험’은 은행에서 전세자금대출을 받은 경우 가입이 불가능하다. 이 부분을 보완하기 위해 나온 상품이 주택도시보증공사의 ‘전세금안심대출보증’이다. 이 상품은 전세자금대출과 전세보증금을 둘 다 보호할 수 있다.

이 상품은 주택도시보증공사의 ‘전세보증금반환보증’ 상품에 ‘전세자금대출 특약보증’을 더한 구조다. 보험료는 전세보증금반환보증의 보험료(아파트 연 0.128%·그 외 주택 연 0.154%)와 전세자금대출 특약보증 보험료 연 0.05%를 합친 금액이다. 이 상품 역시 ‘전세보증금반환보증’ 상품과 같은 조건으로 LTV 및 사회배려계층 할인을 받을 수 있다.

전세보증금이 수도권은 5억원 이하, 그 외 지역은 4억원 이하일 경우 가입 가능하며 보증한도는 전세보증금의 80%에 해당하는 금액과 전세보증금반환보증 금액의 80% 중 적은 금액이다. 이 상품은 전세 계약서상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 가입해야 한다.

전세보증금을 보호해주는 이들 3개 상품은 모두 전세 계약기간 만료 후 1개월까지가 보증기간으로 전세 계약이 만료된 이후 1개월이 지나도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 보증금 반환 신청을 할 수 있는 만큼 이를 감안해 이사계획이나 자금계획을 잡아야 한다.