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여의도 부동산 소유자들 '개발부지 땅따먹기 전쟁'

[생생부동산] 상가 분리에 통합 재건축까지 거래절벽 속 '갑론을박'

머니투데이 김지훈 기자 |입력 : 2018.12.07 04:00|조회 : 15688
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서울 여의도 수정 및 삼부아파트 일대. /사진=김지훈 기자
서울 여의도 수정 및 삼부아파트 일대. /사진=김지훈 기자
“서울시는 단지들을 묶어 재건축하는 방안을 검토한다지만 따로 재건축하는 걸 원하는 주민들도 있습니다. 주민의 바람에 맞춰 도시계획 구상이 제대로 나오느냐가 개발 사업 진척도를 좌우할 것입니다.”(서울 여의도 A 공인중개사무소 관계자)

지난 4일 찾은 서울 여의도 일대에선 아파트·상가 등 부동산 소유자들이 개발사업 부지 경계선이 어떻게 해야 할지 갑론을박이 한창이었다. 사업 부지를 쪼개거나 붙이는 방식으로 각종 개발사업을 유리하게 끌고 가기 위한 주민 간 의견 충돌도 잇따랐다. 박원순 서울시장이 집값 우려로 ‘여의도 마스터플랜’ 발표를 늦추고 있지만 소유자들은 저마다 자산가치를 올릴 구상에 여념이 없는 것이다.

◇필지 붙였다 더했다 ‘땅 가르기’

서울 영등포구에 따르면 여의도 상업지 소재 수정아파트에선 상가와 아파트 단지 소유자 간 재건축 사업 방식에 대한 시각차가 불거져 분리 재건축이 논의된다. 원래 아파트 소유자들은 인접 필지(토지 구획의 최소 단위)인 상가 소유자들의 부지를 합쳐 일대를 재건축할 계획이었다. 하지만 상가 소유자들은 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 적용을 받는 ‘주택재건축 정비사업’이 아니라 ‘건축법’ 적용을 받는 일반 신축을 따로 추진하는 방안을 검토 중이다.

본인들의 건물만 단독으로 헐고 신축하면 재건축 규제 회피가 가능하고 사업성도 높다고 보기 때문이다. 현행법상 상가가 단독으로 상가나 다른 복합 건축물로 신축될 경우 주택재건축 정비사업에 해당하지 않게 된다. 이에 재건축 초과 이익 환수제 등 재건축 규제를 적용받지 않는다. 용적률은 재건축과 동일하게 800%(상업지 기준) 상한이 적용된다. 여의도는 성냥갑 같은 저층 아파트들이 저마다 재건축 연한(30년)을 채웠고 상가를 끼고 있어 개발 부지 경계선에 대한 이해관계 대립이 늘어날 수 있다.

아파트 단지 각 동끼리 땅을 둘러싼 마찰을 빚기도 한다. 광장아파트 3~11동 주민들은 본인 소유 아파트 용적률이 낮아 재건축시 더 높은 사업성이 나올 것으로 기대해 1~2동과 분리 재건축을 추진 중이다. 3~11동은 정밀 안전진단도 일찌감치 받아 D등급(조건부 재건축)이 나왔기에 정부가 해당 기준을 강화한 이후 절차를 신청한 1~2동(C등급 유지보수)와 별도로 재건축에 나서는 것이다. 이에 반발한 1~2동은 3~11동과 함께 재건축사업을 위한 소송전을 준비 중이다.

◇거래 절벽 속 여의도 특별계획구역 지정에 주민 촉각

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 여의도에서 재건축 연한을 초과한 아파트 단지들 중 11~12월 매매 계약 체결 사례는 ‘0건’이었다. 10월 수정, 공작, 장미, 한양 등 일부 아파트들이 실거래된 이후 매수 문의가 뜸해졌다. 정부가 종합부동산세 인상안이 담긴 ‘9·13 부동산 대책’을 비롯한 부동산 시장 규제 수위가 높아졌기 때문이다. 수정아파트 전용 74.55㎡는 지난 10월 13억원에 실거래됐으며 현재는 12억~13억5000만원 호가 매물이 나와 있다.

수정아파트 주변 B공인중개사무소 관계자는 “부동산을 비롯한 전반적 경기가 나빠 근처 분식집도 손님이 뚝 떨어졌다고 한다”면서도 “어떻게든 재건축이 될 것으로 기대하는 중”이라고 말했다.

서울시는 여의도 아파트 일부를 특별계획구역 단위로 묶어 재건축시키고 일부 지역은 용도지역을 변경하는 방안을 검토하고 있다. 특별계획구역이란 지구단위계획구역 내 현상설계 등을 통해 창의적 개발안이 필요하거나 계획 수립·실현에 상당 기간이 걸릴 것으로 예상 될 때 별도 개발 지침을 적용하는 곳이다. 여의도를 세계적인 국제 금융 도시이자 수변 문화공원으로 탈바꿈 시키기 위한 방안이다.
여의도 아파트지구 기준으로 △목화 △삼부 △장미 △화랑 △대교 △한양 △시범 △삼익 △은하 △미성 △광장 등 11개 아파트(6323가구)가 특별계획구역에 분산 배치된다.

부지 면적이 좁아 정비기반시설을 확충하기 어려운 경우 통합 재건축이 효과적일 수 있다. 하지만 대단지에선 다른 단지와 굳이 함께 재건축해야 되는지 의문시하는 주민이 많다. 이에 일대 주민들은 빠르면 내년 상반기 발표될 여의도 마스터플랜을 비롯한 도시계획이 어떤 내용이 실릴지 촉각을 곤두세우고 있다.

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