"2019년 아파트 시장 조정 진입… 서울 등 수도권 소폭 하락"

2019년 아파트 시장이 조정기에 진입할 것으로 예상되는 반면 전세값 상승폭은 올해보다 커질 것이란 전망이 제기됐다.


부동산정보업체 부동산114는 18일 ‘2019년 아파트 시장 전망’에서 정부의 전방위적 규제와 대내외 불확실성으로 내년 아파트 시장이 조정에 들어갈 것으로 분석했다.

서성권 부동산114 책임연구원은 “9·13 대책의 본격적인 시행으로 수요 위축이 심화될 것으로 예상되는 데다 금리인상, 증시불안, 경제성장률 둔화와 가계대출 부담 등으로 아파트값이 하향조정될 것”이라며 “내년 전국적으로 아파트 신규공급이 약 40만가구에 육박하고, 지방의 공급과잉 리스크는 확대될 것”이라고 전망했다. 그러나 아파트 하락 충격은 지역별로 다르게 진행될 것으로 예상했다.

서울 분당 평촌 광명 과천 등 일부 수도권 지역은 올해 가격 폭등 피로감에도 하락폭이 소폭에 그칠 것으로 내다봤다.

다주택자들의 임대 사업자 등록과 양도소득세 중과 등으로 매물 잠김 현상이 지속될 것으로 보이고 재건축초과이익 환수와 재건축 조합원 지위 양도금지, 안전금지 강화 등 재건축 관련 규제로 서울을 비롯해 수요자들이 선호하는 지역 아파트에 대한 공급이 충분치 않기 때문이다.


수도권을 제외한 기타지역은 일부 개발호재가 있는 곳을 제외하고는 공급과잉 리스크와 지역기반 산업침체가 맞물리며 하락폭이 더욱 커질 것으로 보인다. 특히 경상권과 충청권 아파트는 기존 미분양 아파트 물량에 내년 입주 물량이 상당해 공급과잉 위험이 크다고 강조했다.

전세시장은 전체적으로 안정적이지만 수도권의 경우 전세값 상승폭이 올해보다 커질 것으로 내다봤다. 과거 사례를 보면 공급물량이 많지 않은 상황에서 매매시장이 침체되는 경우 수요자들이 아파트값 하락에 대비해 전세시장에 머물러 전세값 상승으로 이어졌기 때문이다. 또 무주택자에 유리한 분양시장 환경에서 청약 대기자가 전세 시장에 머무를 가능성이 높다는 점도 아파트 전세값 상승 요인으로 거론된다.

수도권과 달리 지방 아파트 전세시장은 기존에 쌓여있던 전세물량에 신규 공급되는 아파트로 공급과잉이 발생할 수 있어 전세값 하락이 지속될 것으로 분석됐다. 충청 경상권이 역전세난 우려가 큰 것으로 꼽혔다.

서 책임연구원은 “일부 비규제지역의 풍선효과와 함께 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요 심리로 ‘신축’ ‘랜드마크’ 직주근접’ 아파트에 대한 수요 쏠림현상이 지속 될 것”이라며 “3기 신도시 공급계획은 주택수급 불균형 해소와 시장 불안심리 해소에 어느 정도 긍정적이겠으나 택지 조성에서 아파트 공급까지 최소 3년 이상의 기간이 소요돼 긴 호흡으로 접근할 필요가 있다”고 지적했다.

한편 지난 14일 기준(지난해 12월29일 대비) 올해 전국 아파트 매매가격은 8.67% 상승했다.

지역별로는 서울 상승률이 18.11%로 가장 높았고 경기도가 6.68%를 기록했다. 지역 광역시 중에서는 학군 투자수요가 몰린 광주와 대구가 각각 7.02%, 4.18%로 집계됐다. 세종도 분양시장 활황에 힘입어 3.02% 상승했다.

이에 반해 경상권과 충청권은 3년 연속 하락장을 이어갔다. 경남이 2.67% 하락해 전국에서 낙폭이 가장 컸고 경북도 공급과잉 여파로 2.06% 내렸다. 울산과 부산이 각각 2.09%, 1.38% 떨어졌으며 제주도 미분양 주택증가와 관광업 침체 여파로 0.67% 내렸다.