‘깡통주택 리스크' 서울 부동산시장 덮칠까?

집을 팔아도 대출과 전세보증금을 갚기 어려운 이른바 ‘깡통주택’ 리스크가 지방과 수도권을 넘어 서울까지 확산할 것이란 우려가 나온다.
　
그동안 서울과 일부 수도권 인기지역은 집값 상승률이 고공행진하면서 가계부채가 급증하는 국면에서도 ‘안전지대’로 인식됐다. 하지만 정부 부동산 규제로 지난해 말부터 집값이 하락세로 돌아섰고 금리인상에 따른 이자부담 증가, 신축아파트 입주물량 증가 등으로 분위기가 달라졌다.
　
이에 업계 일각에선 올해 경매시장에서 서울지역 아파트가 늘어날 것이란 관측도 나온다.
　
15일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 전국 주거시설(아파트, 단독주택, 다세대 등 모두 포함) 경매 진행 건수는 4만7408건으로 전년(3만8142건) 대비 24.3% 증가했다.
　
2014년 8만1750건에 달한 주택경매는 2015년 5만5520건, 2016년 4만3008건으로 감소세였고 2017년 역대 최저 수준까지 떨어졌다가 지난해 반등했다.
　
반면 지난해 서울 주택 경매진행 건수는 3704건을 기록, 전년(4253건) 대비 오히려 12.9% 감소했다. 늘어난 주택 경매건수는 부동산경기가 위축된 지방과 수도권에 몰린 셈이다.
　
이처럼 경매시장 흐름이 지역별로 차별화된 까닭은 지난해 서울 아파트값 상승률이 매우 높았기 때문이다.
　
KB국민은행에 따르면 지난해 서울 평균 주택매매가격 상승률은 10%로 2006년(17.5%) 이후 최고치를 기록했다. 지난해 12월말 기준 시내 주택 중윗값(주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 위치한 가격)은 6억7179만원으로 1년 만에 1억425만원 올랐다.
　
장근석 지지옥션 경매자문센터 팀장은 “지난해 서울지역 부동산시장은 호황을 누려 경매시장에 나오기 전에 일반 매매시장에서 소화되거나 경매를 취하한 사례가 많았다”고 설명했다.
　
하지만 9·13대책 이후 분위기가 바뀌었다. 50% 넘긴 서울 아파트 경매낙찰률은 11월 39.8%, 12월 35.3%로 가라앉았다. 매물만 나오면 수십 명이 몰리던 강남아파트 경매 인기도 시들해졌고 응찰자수와 낙찰가율도 동반 하락했다.
　
이는 낙찰된 경매물건을 담보로 돈을 빌리는 ‘경락대출’이 주택담보대출로 분류돼 현금 여윳돈이 부족한 투자자들의 경매 참여가 막힌 데다 주택임대사업자 등록 시 적용된 LTV(주택담보인정비율)가 80%에서 40%로 대폭 축소된 영향이 컸다는 분석이다.
　
올해 서울은 지방보다 주택공급 리스크가 상대적으로 덜하지만 2016~2017년 전셋값이 정점을 찍었을 때 전세를 끼고 집을 산 갭투자자가 보유한 주택은 상황이 다르다. 전셋값 하락 국면에서 재계약 시 신규 세입자에게 하락한 금액을 돌려줘야 하고 다주택자의 경우 연말부터 강화된 보유세를 적용받기 때문에 자금사정이 버티지 못하면 시세보다 낮은 가격에 빨리 팔아야 하는 상황이 될 수 있다.
　
게다가 무주택자들은 새 아파트 청약에 관심이 많기 때문에 급매물로도 거래가 안되는 구축단지는 결국 경매시장에 풀릴 가능성이 제기된다. 장 팀장은 “최근 시장여건을 고려하면 올해 서울 주택 경매건수는 지난해보다 확실히 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.