혹 떼려다 붙인 강남 재건축, 부담금 줄고 보유세↑

"재건축 부담금(초과이익 환수금)을 줄이려고 공시가격을 올려달라 민원을 넣었는데 막상 2년 새 30%나 오르니 보유세 부담이 크네요." (서울 광진구 워커힐아파트 주민)

초과이익 환수금을 줄이기 위해 공시가격 상향을 요청한 고가 재건축 아파트 주민들간 희비가 갈리고 있다. 1주택자는 부담금이 줄어 다행이란 분위기지만 노령의 다주택자들은 2배가량 급증하는 세 부담에 대응방안을 고심 중이다.


17일 부동산 공시가격알리미에 공개된 올해 공시가격(안)에 따르면 서울 강남구 개포주공6단지(전용면적 83㎡)의 공시가는 11억5200만원으로 작년보다 25.22% 상승했다.

다른 재건축 아파트도 마찬가지다. 강남 은마아파트(76㎡) 공시가격도 10억800만원으로 10.53% 올랐고, 광진구 워커힐아파트(196㎡)는 13억7600만원으로 10.61% 상승했다. 경기도 과천시 주공5단지(124㎡)도 9억3600만원으로 21.88% 오르며 종합부동산세 대상이 됐다.

워커힐 아파트를 비롯해 초과이익 환수금 규모를 줄이려고 공시가 상향을 요구한 재건축단지 주민들은 다주택 여부에 따라 역풍을 맞게 됐다.


재건축 진행과정에서 조합원 1인당 평균 3000만원 넘게 이익을 볼 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 내는 재건축 초과이익 환수금은 추진위원회 설립 시점의 공시가격을 기준으로 책정된다. 이 때 공시가격이 높으면 그만큼 초과이익이 적게 산정된다.

실제로 개포6단지는 높은 공시가격을 적용받기 위해 추진위 설립을 올해로 미루기도 했다. 전용면적 83㎡ 공시가격이 작년보다 2억3200만원이나 올라 실제로 재건축 초과이익 부담금이 줄게 됐다.


하지만 그만큼 보유세 부담도 커졌다. 다주택자들은 보유세 부담이 배로 커져 발등에 불이 떨어졌다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에 의뢰한 결과 만 59세 만 5년 보유로 종합부동산세 장기보유공제 20%를 받는 개포6단지 1주택자의 보유세는 388만원. 작년보다 43% 늘어난다. 은마아파트는 322만원으로 21%, 워커힐은 557만원으로 18%, 과천5단지는 275만원으로 31% 각각 보유세가 오른다.

세액공제를 받지 못하는 다주택자는 상한폭 가까이 폭등한다. 아크로리버파크(112㎡)와 잠실주공5(82㎡) 보유자의 올해 보유세는 4864만원으로 전년(2547만원) 대비 91% 뛴다. 아크로(84㎡), 잠실5단지(82㎡)에 은마(84㎡)를 보유한 3주택자의 보유세는 6113만원으로 전년(3064만원) 대비 99% 급등한다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "다주택자들은 초과이익 부담금 감소분보다 보유세 증가로 인한 수익성 약화를 더 크게 받아들일 것"며 "재건축 시장의 위축이 불가피하다"고 전망했다.