분양가>경매가? 건설사 분양가 고민 깊어진다

실거래가 대비 수억원 싸게 나온 강남권 아파트가 경매에서 줄줄이 유찰되면서 강남 분양을 앞둔 건설사들의 분양가 고민이 커지고 있다.

20일 서울중앙지법에 따르면 강남구 역삼동 개나리4차 아파트 전용면적 171㎡(51.9평)가 지난 2월26일 감정가 18억8000만원으로 경매에 나왔으나 1차례 유찰됐다. 이 아파트는 최저 매각가 15억400만원에 오는 26일 새 주인을 기다리고 있다.


개나리4차 전용면적 173㎡이 지난해 1월 17억5000만원(1층)에 실거래됐고(서울부동산정보광장) 187㎡이 5월 18억5000만원(6층)에 매매된 바 있다. 인접한 ‘역삼자이’ 전용 84㎡는 지난해 1월 16억원(15층)에 매매됐다가 7월과 8월에 각각 17억원(2층), 18억3000만원(14층)에 거래된 바 있다. 11월에는 전용면적 114㎡가 18억8500만원(15층)에 매매됐다.

3개동, 총 264가구인 개나리4차는 1979년3월 준공한 아파트로 올 상반기 HDC현대산업개발 (17,790원 ▲120 +0.68%)이 총 5개동, 499가구 규모로 재건축해 일반 분양할 예정이라는 점에서 2차 매각가가 관심이다.

경매 낙찰가가 예상 분양가를 하회할 경우 분양흥행을 기대하는 건설사 입장에서는 부담스러울 수 밖에 없기 때문이다.


시장에서는 개나리4차 분양가가 인근에서 지난해 11월 분양한 ‘래미안 리더스원’을 상회할 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 개나리4차와 래미안 리더스원의 거리는 약 2.6㎞에 불과하다.

래미안 리더스원 3.3㎡당 평균 분양가는 4489만원으로 전용 84㎡ 분양가는 16억9000만~17억30000만원으로 책정됐다. 래미안 리더스원 다음으로 강남권에서 분양한 ‘디에이치 라클라스’의 3.3㎡당 평균 분양가는 4637만원으로 래미안 리더스원보다 200여만원 정도 더 높았다.

서울 전 자치구는 고분양 관리지역으로 주택도시보증공사(HUG) 간접적인 분양가 통제를 받는데 HUG는 공표직전 1년간 분양보증서가 발급된 민간 분양사업장의 평균분양가를 통해 분양가를 산출한다. 이에 따라 지난해 집값 상승이 정점을 이루었던 9·13 대책 이전의 가격이 분양가에 반영될 가능성이 크다.

HDC현대산업개발 관계자는 “보통 분양가를 책정할 때는 대지지분 시공비 등 여러가지 요인들을 복합적으로 따진다"며 "낙찰가가 어떻게 결정되든 분양가 결정에 직접적인 영향을 미치지는 않는다”고 설명했다.

물론 최근 강남권 아파트 경매 트렌드가 첫 입찰에서 유찰된 뒤 두번째 입찰에서 활기를 띠는 모양새인 만큼 개나리4차도 두번째 경매에서 원래 감정가 수준에서 낙찰받을 가능성도 배제할 수 없다. 이달초 서초구 ‘래미안 퍼스티지’ 전용 84㎡도 두번째 입찰에서 감정가 23억원보다 더 비싼 23억900만원에 낙찰되기도 했다.

장근석 지지옥션 팀장은 “경매 시장에서 재건축 아파트 물건이 나오는 것 자체가 이례적”이라며 “개나리4차가 유명한 재건축 단지인데다 직주근접 학군 등으로 주목받는 곳인만큼 감정가에 비해 크게 떨어지지 않는 가격에 낙찰될 것”이라고 전망했다.

한편 감정가 18억4000만원을 받았던 압구정동 한양아파트 전용 78㎡도 1차 유찰된 뒤 최저가 14억7200만원로 오는 4월17일 2차 입찰이 예정돼 있다.