북한산국립공원 땅도 팔아넘긴 '봉이 김선달'

자료:밸류맵

서울 도봉구 도봉동 산5*는 올 1분기 177건의 토지거래가 신고됐다. 등기상 소유자는 무려 800여명. 개발제한구역으로 공익용산지에 자연공원법상 국립공원(북한산국립공원)이다. 일절 개발행위가 금지된 비오톱 1등급 지정토지다. 기획부동산은 창동역세권 개발계획을 호재로 내세우며 해당 토지를 분할매각했다.
　
토지 분할이 여의치 않자 지분 등기 방식이나 아예 토지를 법인이 소유하고 회사 주식에 투자하도록 하는 펀드형, 소유권 대신 근저당권을 설정하는 사례까지 등장했다. 어느 쪽이든 일단 매수한 후엔 자체 개발이 불가능하고 되팔기가 어려워 주의가 요구된다.
　
22일 토지시세 플랫폼기업 밸류맵에 따르면 최근 4개월(2018년 12월~2019년 3월)간 전국 기획부동산의 토지거래 건수가 1만1600건을 넘는 것으로 추산됐다. 올해 토지보상금이 22조원가량 풀릴 것으로 예상되자 기획부동산들이 기승을 부린 결과다.

정부가 3기 신도시 택지지구로 선정한 경기도 남양주 왕숙1지구 일대전경. 왕숙1지구는 경제중심도시로 개발되며 왼쪽에 보이는 왕숙천에는 왕숙천변로가 신설된다. /사진=뉴스1 사진DB

기획부동산이란 사전에 경매나 공매로 헐값에 사들인 토지를 잘게 쪼개 개인투자자들에게 마진을 붙여 되파는 것을 말한다. 다단계 마케팅을 통해 소액투자를 유도하는 것이 일반적이다.
　
문제는 이들 기획부동산의 상당수가 보전산지 중에서도 개발할 수 없는 공익용산지나 개발제한구역, 비오톱(1등급은 일절 개발행위 불가) 지정토지, 농업진흥지역, 토지거래허가구역 내 토지의 개발 호재를 미끼로 권유한다는 점이다.
　
최근엔 필지분할이 여의치 않자 지분 등기나 법인 형태의 투자로 진화한다. 2017년 7월 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법’ 시행령 개정으로 그린벨트 내 토지분할 제한면적 200㎡(60.5평) 이상이어도 투기목적으로 판단될 경우 필지분할을 거부할 근거가 마련되면서다.
　
이에 따라 개인투자자 수십 혹은 수백 명이 한 필지의 지분을 나눠 갖는 지분 등기나 아예 토지는 법인이 소유하고 개인투자자가 회사 지분을 갖는 펀드형 방식이 등장했다. △연구소 △개발공사 △경매투자법인 △산업법인 등 법인을 내세운 방식이다.
　
실제로 경기 성남시 수정구 금토동의 산7*번지는 올 1분기에만 828건의 토지거래가 신고됐다. 등기상 소유자가 3000여명이다. 기획부동산에 의한 지분 등기로 의심되는 대표적 사례다.

서울 북한산국립공원에서 산행객들이 울긋불긋 물든 단풍을 벗 삼아 산을 오르고 있다./사진= 뉴스1 사진DB

근저당 설정 방식을 이용한 기획부동산도 나왔다. 서울 서초구 원지동 산7*에는 채무자 A산업개발을 상대로 100건 이상 소액 근저당권이 설정됐다. 토지 지분 대신 A사 보유 토지에 대해 일정액의 근저당권을 설정하게 한 것.
　
신태수 지존 대표는 “해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역이라 거래가 불가능해 지분 등기 대신 근저당권을 설정해 투자하도록 한 기획부동산의 전형”이라고 밝혔다.
　
이밖에 강원 원주시 지정면 안창리 산56*도 1분기 토지거래 신고가 448건, 등기상 소유자가 670명 넘었다.