나홀로 아파트 "시세몰라 대출난감" 옛말된다

/사진제공=금융위원회

#서울 서대문구의 한 동 아파트를 매입하려던 A씨는 은행에서 주택담보대출을 상담하다 고민에 빠졌다. '거래가를 알 수 없어 대출을 내주는 과정이 다소 복잡하다'는 은행원이 답변 때문이었다. 은행권에서는 주담대 업무 과정에서 아파트 시세를 판단하기 위해 'KB부동산시세' 등을 주로 활용하는데, 소규모 아파트는 더러 정확한 시세가 없는 경우가 있고, A씨의 아파트가 그 흔치 않은 사례였다.


은행에선 '부동산 중개업소를 통해 시세를 받거나, 그래도 어려우면 감정평가를 의뢰할 수도 있다'고 안내했지만 '과연 부동산 중개업소가 판단하는 시세가 정확할지', '감정평가를 받으면 비용이나 시간 부담은 없을지' A씨의 걱정은 계속됐다.

'빅밸류'와 '공감랩'의 빅데이터 기반 아파트 시세 산정 서비스가 출시되면 A씨처럼 한 동짜리 나홀로 아파트를 거래하려는 사람들의 고민이 줄어들 것으로 보인다.

이러한 서비스는 금융위원회의 '금융규제 샌드박스'를 통해 실현될 전망이다. 샌드박스란 어린이가 마음껏 놀 수 있는 모래 놀이터처럼, 신사업을 추진하는 기업에 일정 기간 규제를 면제해주는 제도다.

현재 은행업감독규정 시행세칙에 따르면, 은행의 주택담보대출 업무 과정에서 아파트 시세는 국세청 기준시가, 감정평가업자 감정평가액, 한국감정원 가격, KB부동산시세 일반거래가 등 4가지만 가능한 상황이다. 그러나 50세대 미만 아파트 등은 한국감정원과 KB부동산시세가 적용되지 않아 가치 산정에 어려움이 있었다.

김진경 빅밸류 대표/사진=머니투데이DB

이런 경우 은행권에서는 △신용평가사에 의뢰해 해당 아파트 주변의 부동산 중개업소 두 곳으로부터 시세를 조회 받은 뒤 리스크를 감안해 낮은 가격을 선택하는 방법 △감정평가사에 의뢰하는 방법 등을 선택해 왔다. 그러나 부동산 중개업소의 경우 '호가'를 기반으로 가격을 정할 가능성이 높아 정확도가 떨어질 수 있고, 감정평가에 의뢰할 경우 비용이 뒤따르는 단점이 존재했다.

빅밸류와 공감랩은 이 '틈새'를 공략했다. 국토부 실거래가를 중심으로 토지대장·건축대장 등 여러 공공 데이터와의 빅데이터 분석에 AI 머신러닝 기술을 더해 보다 공신력이 높은 시세와 담보가치를 확인할 수 있도록 했다.

김진경 빅밸류 대표는 "중개업소가 호가에 주로 의존하는 탓에 적정 매매가격과 차이가 있을 수 있다면, 빅밸류와 공감랩의 빅데이터는 실거래가를 기초로 다양한 공공 데이터로 신뢰도 높은 가격을 추산해 낼 수 있다"고 자신했다. 실제로 빅밸류는 KEB하나은행과 신한은행, 공감랩은 KB국민은행의 소규모 부동산 가치 평가 정보로 활용되면서 시장에서도 공신력을 인정받은 상태다.

이에 따라 금융위원회는 50세대 미만 아파트에 대해서는 은행이 주택담보대출 과정에서 빅밸류·공감랩의 시세와 담보가치 데이터를 곧바로 활용할 수 있도록, 규제 특례를 허용했다. 알고리즘 개발, 은행권 협의 등을 거쳐 공감랩은 오는 8월, 오는 10월부터 해당 서비스를 개시할 계획이다.

권대영 금융위 금융혁신기획단장은 지난 12일 금융혁신 서비스 브리핑에서 "기존 금융권이 평가를 제대로 해오지 못한 부분을 보완하는 서비스"라며 "공공데이터를 모아서 AI로 비즈니스를 한다는 점에서 데이터 개방 정책이라는 정부 정책과도 맞물려 있다"고 평가했다.