"하반기 집값·전셋값 떨어진다"

"금리인하보다 경기악화에 따른 위축 요인이 더 크다."

한국건설산업연구원(원장 이상호, 이하 건산연)은 올해 하반기 전국 주택 매매가격이 0.7% 하락하고 전세가격도 1.1% 빠질 것이라고 전망했다. 최근 강남권 재건축과 신축 아파트가 반등 조짐을 보이고 있지만, 대출규제와 세부담 현실화로 추가 수요가 유입되기 어렵단 분석이다.

2일 건산연의 ‘2019년 하반기 건설·주택 경기 전망’ 보고서에 따르면, 하반기 수도권 주택 매매가격은 0.5% 하락할 것으로 보인다. 지방은 0.9%, 전국적으로는 평균 0.7% 하락할 것으로 내다봤다.

수도권은 상반기에 비해 하락폭이 둔화될 것으로 전망했다. 금리가 인하되면 기존 주택 보유자들이 대출을 통해 전세가 하락폭을 극복하고 급매물을 거둬들일 것이란 설명이다. 반면 지방은 수요 여력이 약한 가운데 미분양 증가에 따른 하방 압력이 거세질 것으로 봤다.


건산연은 전세가격의 경우 상반기와 유사한 수준으로 1.1% 하락한다고 전망했다. 이에 따라 올해 연간 전세가격은 2.5% 하락해 2004년(-5.8%) 이후 최대 낙폭을 기록할 것으로 예상했다.

김성환 건산연 부연구위원은 “금리인하 가능성이 높아지면서 유동성 증가에 의한 주택시장 변화 기대가 존재하나 경기 악화에 따른 가계 지불능력 위축 요인이 더 크다”며 “금리인하가 수요 창출보다는 저가매물 유입을 줄여 기존 보유자의 리스크를 감소시킬 것”이라고 말했다.

토지보상금 증가에 따른 상승 요인은 정부가 대토보상과 시기 조정 등을 통해 시장 영향을 최소화할 것으로 봤다. 김 부연구위원은 “최근 들어 서울 강남권의 재건축, 신축 아파트를 중심으로 일부 수요 변화의 조짐이 보이고 있으나 대출 규제, 공시가격 상승 이후 하반기 세부담 현실화로 추가 수요 유입 여력이 크지는 않을 것”이라고 지적했다.

이어 “지방 대부분 지역의 주택 경기가 어렵고 전반적인 거래 감소로 인해 가격 상승장과 하락장으로 단순화됐다”며 “상대적 호조세인 대전, 대구, 광주 지역을 분석하면 노후주택 비중, 지역경제 활성화가 시장에 영향을 미치고 있다”고 설명했다.

분양시장은 유동성 확대, 분양가 규제로 인해 입지와 분양가에 따른 격차가 더 벌어질 것으로 내다봤다. 김 부연구위원은 “미분양 증가, 사업 장기화, 수익형 상품의 어려움 확대로 주택사업자의 리스크가 커지고 있어 하반기에는 리스크 관리가 기업의 핵심 역량이 될 것”이라며 “특히 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 개인에게 판매한 분양형 비주거용 상품의 리스크가 크다”고 분석했다.

건산연은 올해 건설수주는 지난해보다 5.8% 줄어 145조5000억원에 그칠 것으로 전망했다. 특히 하반기에 13.3% 급감해 감소세가 본격화될 것으로 예측했다. 이는 2014년(107조5000억원) 이후 5년래 최저치로 2015년 이후 지속된 수주 호황국면이 종료될 것으로 예상된다.

최근 도시재생사업 및 생활 SOC(사회간접자본시설) 발주로 공공 수주는 늘어나고 있으나 민간 수주가 주택 및 비주거 건축부문을 중심으로 감소세가 심화되고 있다. 건설 경기 동행지표인 건설투자도 전년 대비 4.1% 감소해 2018년(-4.3%)에 이어 2년 연속 감소할 것으로 전망됐다.

이홍일 연구위원은 “올해 건설투자가 전년 대비 4.1% 감소해 경제 성장률을 0.6%p 하락시키고 취업자수를 13만8000명 감소시킬 것으로 추정된다”고 지적했다. 이어, “건설 경기의 하락세가 과거보다 2배 이상 빠르게 진행돼 경착륙 가능성이 커지고 있고 거시경제와 일자리에 미치는 충격이 매우 클 것”이라고 주장했다.

경착륙 방지를 위한 방안으로는 정부 발표 투자 활성화 대책의 신속한 추진, 2020년 정부 SOC 예산의 증액 편성, 부동산 규제 강도 조절을 통한 주택투자의 급락세 방지 등을 꼽았다.