"2025년 서울에 새 집이 없다"…규제지속 땐 공급위축

머니투데이

유엄식 기자

현행 재건축 관련 규제가 계속되면 6년 뒤 서울의 새 아파트 비중이 급격히 줄어들 것이란 분석이 나왔다. 신축 품귀 현상으로 같은 생활권에서도 아파트 연식에 따라 가격이 양극화될 가능성이 제기된다.

16일 부동산서비스 플랫폼 '직방'이 서울시 주택정책 자문회의에 제출한 자료에 따르면, 정부 부동산 규제가 지속될 경우 준공 5년 이하의 신축아파트 비중이 현재 8.98%에서 2025년에는 0.65%로 대폭 축소될 전망이다.

반면 같은 기간 준공 26~30년차 아파트단지의 비중은 10.56%에서 18.18%, 준공 30년 초과 단지의 비중은 21.59%에서 33.46%로 각각 높아질 것으로 예측했다.

각종 규제로 재건축 사업이 지연되거나 중단되는 사례가 늘면서 새 아파트 비중은 대폭 줄고, 정비가 필요한 구축 단지의 비중이 급증하는 결과를 초래할 수 있다는 지적이다.

이는 현행 규제가 유지된다는 전제 하에서 분석한 결과다. 여기에 정부가 강남권 집값 반등에 대응해 도입을 준비 중인 민간택지 분양가 상한제가 적용될 경우 새 아파트 비중은 더 축소될 가능성이 높다.

현재 서울에서 준공 30년 이상 노후아파트 비중이 가장 높은 자치구는 양천구로 전체의 43.5%가 재건축 연한에 도달했다. 강남(38.7%) 강동(33.3%) 서초(33.2%) 노원(31.7%) 송파(31.4%) 영등포(29.2%) 용산(23.4%) 순으로 노후 아파트 비중이 높다.

정부가 서울 아파트값 상승을 우려해 재건축 규제를 더 강화하면 단기 가격 지표는 떨어질 수 있으나 중장기적으로 신축 단지 품귀현상이 발생해 기존 구축 단지와의 가격 격차가 더 벌어질 것이란 분석이 제기된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "신축 단지가 부족해지면 보유자가 매물을 안 내놓는 경향이 강해지고 구축 거주자들의 갈아타기 수요만 늘어 시세가 왜곡될 수 있다"며 "집값이 불안하다고 정비사업을 무조건 막을게 아니라 공급부족을 인정하고 새 아파트 공급을 위한 대책도 함께 고민해야 한다"고 말했다.

반대의 전망을 내놓는 전문가도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "과거 사례를 볼 때 강남 재건축을 누르면 신축과 구축을 불문하고 아파트값도 많이 오르지 않았다"며 "신축 아파트 부족에 따른 가격급등은 제한적일 것"이라고 전망했다.

한편 서울시는 지난 1월 서울연구원에 '중장기 주택시장 안정화 방안' 관련 연구용역을 발주했다. 연구원은 각계 전문가로부터 △2018년 서울 주택가격 급등 배경 △현 정부 부동산정책 평가 △서울 주택공급 확대방안 및 개선이 필요한 정책 등에 대해 의견을 취합했다. 내년 2월쯤 최종 분석결과가 나올 예정이다.

"2025년 서울에 새 집이 없다"…규제지속 땐 공급위축

재건축 등 정비사업 규제로 6년뒤 준공 5년 이하 비중 8.98%→0.65%… '신축품귀'

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