[신태수의 땅talk] 꺼진 땅도 다시 봐야 하는 이유

신태수 지존 대표

#사례1.
2015년 2월 12일 안산법원 입찰 법정. 광명시 가학동에 있는 대지 489㎡가 감정가 5억3790만원에서 2회 유찰돼 2억6357만원을 최저가로 입찰에 부쳐졌다.

입찰결과 인천에 사는 이모씨가 2억7895(1㎡=57만449)만원을 써내 낙찰받았다. 이 대지의 올해 개별공시지가는 1㎡당 106만9000원. 이는 낙찰 당시보다 14.2%가 상승한 금액이다.


해당 대지는 지난 4월말 ‘광명시흥 첨단R&D단지’에 편입돼 내년 상반기 토지 보상을 앞두고 있다. 낙찰 당시에는 지구지정 해제를 앞두고있던 광명시흥 공공주택지구에 편입된 상태였다.

하지만 광명시흥 공공주택지구가 무산된 지 4년 만에 광명시흥 첨단 R&D단지로 다시 지정되면서 기사회생했다.

#사례2.
하남시 천현동에 위치한 전(田) 1580㎡가 2014년 2월 10일 성남법원 경매입찰에서 장 모씨에게 낙찰됐다. 낙찰가는 감정가 5억4762만원의 48.01%에 불과한 2억 6290만원.


해당 토지는 당시 하남도시공사가 추진하다가 무산된 ‘H1프로젝트’에 편입돼 있었다. 사업이 무산되면서 지역부동산 경기가 얼어붙은 탓에 이처럼 저가 낙찰이 가능했던 것.

하지만 그로부터 4년 8개월 뒤인 지난해 10월 정부가 3기 신도시 입지를 발표하면서 하남교산 공공주택지구로 편입됐다. 계획대로 사업이 추진되면 오는 10월 지구지정을 거쳐 내년이면 토지보상금을 받게 될 것으로 전망된다.

그렇다면 소유자 장씨가 받게 될 토지보상금은 얼마나 될까?

토지보상금이 산정되기 이전이라 예측하기 쉽지 않다. 하지만 낙찰 당시 1㎡당 15만1000원이던 개별공시지가가 올해 1㎡당 24만4000원으로 61.85%나 껑충 뛴 것을 보면 적지 않은 수익률을 예상할 수 있다.

특정지역에 개발사업이 발표되면 해당지역 토지가격이 올라가는게 일반적이다. 하지만 부동산 개발사업은 경기 변동과 사업시행자 사정 등의 이유로 중도에 사업이 좌초되거나 무산되는 경우도 종종 발생한다.

이처럼 개발사업이 무산되면 해당 지역의 부동산 경기는 침체일로를 걷는다. 이전 상태로 회복되기까지 짧게는 5년 길게는 10년 이상이 걸리기도 한다.

통상 개발사업이 발표됐던 곳은 교통 등 입지여건이 우수한 곳이다. 때문에 경기가 회복되거나 여건이 바뀌면 그 곳에 다른 개발사업이 추진될 가능성이 상대적으로 높다.

결국 개발사업이 추진되다가 무산된 곳을 주목해 보는 것도 투자처를 찾는 하나의 방법이 될 수 있다. 토지투자도 '꺼진 불'을 다시 볼 필요가 있다.