역설의 재건축, 분양가 상한제에도 '훨훨'

서울의 주요 재건축 아파트 가격 상승이 계속되고 있다.


오는 6일 민간택지 분양가 상한제 적용지역 지정을 위한 국토교통부 주거정책심의위원회가 열리는 가운데 역설적으로 신축 공급 위축에 대한 우려가 재건축 단지들의 갭 메우기로 이어지고 있다는 분석이다.

5일 부동산114에 따르면 지난 1일 기준 서울의 재건축 아파트 매매가는 전주대비 0.12% 올랐다. 지난 8월30일부터 9주 연속 상승이다. 서울 일반 아파트 매매가는 지난 6월21일부터 19주째 올랐다.

지난해 9·13 대책 이후 11월초부터 하락했던 서울 재건축 아파트 매매가는 지난 4월 중순부터 반등했다. 분양가 상한제가 구체적으로 거론된 8월 중하순 잠시 내리기도 했으나 지난 9월부터는 내내 상승세를 이어오고 있다.

분양가 상한제로 일반분양에 따른 수익성이 떨어지면서 재건축 가격 역시 하락할 법 하지만 정반대의 현상이 벌어지고 있는 것.


전문가들은 우선 분양가 상한제 시행에 따른 새 아파트 공급 감소 우려가 재건축 상승을 부추기고 있는 것으로 보고 있다.

실제로 새 아파트 공급감소가 우려되면서 청약 통장 없이 주택을 매수할 수 있는 보류지 등 정비사업 공개매각에 수요자가 몰리고 있다. 지난달 25일 진행된 영등포구 ‘신길센트럴자이’ 보류지 5가구 매각에서는 대부분의 낙찰가가 최저 입찰가를 1억원 가량 상회하면서 완판을 기록했다. 전용 84㎡ 최고 낙찰가는 13억5000만원으로 2017년 분양가(6억2300만~6억9800만원)의 2배 수준이다.

또 주변 신축 가격이 오르자 분담금 부담에도 향후 상승에 대한 기대감이 늘어난 것도 원인으로 지목된다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구의 주요 재건축 단지인 잠실주공5단지의 전용 82㎡는 지난 9월 22억원(12층)을 기록하며 올 6월 기록한 최고가 21억1425만원(8층)을 경신했다. 정부의 거듭된 분양가 상한제 예고로 매수세가 뜸해지면서 8월초 20억원 초반대(14층)로 내리긴 했으나 한달새 2억원이나 껑충 뛴 것이다.

같은 송파구에서 지난해말 입주한 헬리오시티 전용면적 39㎡가 이달 10억8000만원(22층)에 거래됐다. 헬리오시티의 가격으로 판단할 때 잠실주공5단지의 가격 메리트와 추가 가격 상승 여력이 부각될 만하다는 분석이다.

분양가 상한제에 따른 ‘로또 청약’ 열풍으로 당첨가점이 올라가자 청약을 포기한 낮은 청약가점 주택 수요자들이 비교적 가격이 덜 오른 중소 재건축 매수에 나서면서 가격을 떠받치고 있다는 분석도 제기된다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “분양가 상한제를 피할 것으로 예상되는 서울 내 주요 재건축 단지들이 오르고 이와 함께 상대적으로 덜 올랐던 사업 초기 단지들의 갭 메우기가 진행되고 있다”며 “상대적으로 500가구 미만 중소단지들의 가격 부담이 덜해 매수세가 유입되고 있다”고 말했다.