풍선효과 차단 초강수?..'수용성' 넘어 대전도 겨냥

최근 가격이 급등한 ‘수용성(수원·용인·성남)’ 전역이 이미 투기과열지구 지정을 위한 정량요건을 모두 충족한 것으로 나타났다. 조정대상지역은 물론 투기과열지구로 지정까지 가능한 셈이다. 정부는 또 수용성 외 대전과 수도권 남쪽 등 다른 지역까지 규제지역을 확대하는 방안도 검토하고 있어 정부 ‘의지’에 따라 규제 강도가 정해질 것으로 보인다.

수용성 아파트 매매가격 추이

16일 국토교통부에 따르면 지난 1월 기준 수원, 용인 성남 지역은 모두 조정대상지역과 투기과열지구 지정을 위한 정량요건을 충족한 것으로 확인됐다. 한국감정원과 통계청에 따르면 지난 1월까지 3개월간 수원, 용인 성남의 주택가격 상승률은 각각 2.75%, 2.48%, 2.41%로 같은 기간 경기도의 소비자물가 상승률(0.33%)의 1.3배인 약 0.43%를 모두 크게 웃돌았다.

투기과열지구는 주택가격상승률과 물가상승률을 비교해 ‘현저히’ 높은 경우, 조정대상지역은 직전 3개월 1.3배를 초과한 경우 지정 가능하다. 이같은 정량적 요건에 정부의 정성적 판단이 추가된다.

지난 13일 관계부처 장관회의 이후 수용성 지역을 조정대상지역으로 지정할 것이란 전망이 나오고 있지만 투기과열지구로 바로 지정하는 것도 가능한 것이다. 이미 성남 분당은 투기과열지구이고 수원 팔달 및 광교, 용인 수지·기흥은 조정대상지역이란 점에서 수원 영통구와 권선구, 장안구 등만을 조정대상지역으로 추가하는 선에선 ‘풍선효과’를 완전히 차단하는 데 한계가 있다는 지적도 나온다.



정부는 특히 풍선효과를 막기 위해 수용성뿐 아니라 그 인근의 경기 남부 지역과 최근 집값이 급등한 대전까지 선제적으로 규제지역 지정 여부를 검토하고 있다. 지난 1월 기준 대전의 3개월간 주택가격 상승률은 3.64% 상승, 같은 기간 소비자물가상승률의 1.3배(0.41%)를 크게 웃도는 등 조정대상지역 지정을 위한 정량요건을 충족하고 있다.

국토부 관계자는 “경기 남부 일부 지역의 집값이 오르는 것을 굉장히 엄중하고 우려스러운 시선을 담아 꼼꼼하게 살펴보고 있다”며 “대전 등 요건이 되는 지역은 규제지역 지정을 모두 검토할 것”이라고 말했다.

정부는 이르면 이번주 초에 주거정책심의위원회(주정심)를 개최해 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 추가 지정에 나설 것으로 예상된다.




조정대상지역이 되면 LTV(주택담보대출비율) 60%, DTI(총부채상환비율) 50%, 청약 1순위 제한, 다주택자 양도소득세 중과·장기특별공제 배제, 분양권 전매제한 등의 규제가 적용된다. 투기과열지구는 LTV·DTI 40%로 제한, 재건축 조합원 지위 양도금지, 조합원 분양권 전매제한, 85㎡ 이하 주택 청약시 100% 가점제 등이다. 민간택지 내 분양가 상한제 적용 대상이 될 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “수용성을 투기과열지구로 동반지정하는 게 초기유동성이나 투자 유입수요를 줄일 수 있지만 실수요자 주택구입까지 제약될 수 있다”며 “조정대상지역이 되면 다주택자 양도세 규제와 전매규제 등이 있으니 일단 외지인 유입수요는 줄일 수 있을 것”이라고 말했다.