[부릿지]직접 가본 '기획부동산' 업체, 3평 남짓한 방 데려가더니

"3년 바라 봅니다. 신도시도 모두 그린벨트 풀어서 개발했어요"(강남 선릉역 인근 A 기획부동산)

서울 강남 테헤란로 한복판에 있는 기획부동산 업체에서 나온 얘기다. 전국 부동산 시장이 들썩이면서 기획부동산 투자 피해도 늘고 있다.

경기도는 지난 26일 기획부동산 토지투기를 원천 차단하기 위해 도내에 과천시 면적(35.8㎢)의 6배에 해당하는 면적을 토지거래허가구역으로 지정했다.


경기도에 따르면 기획부동산에 의해 투기된 임야 지분거래액이 최근 2년간(2018년~2019년) 1조9000억원(약 7만8000건)에 육박하는 것으로 조사됐다.

기획부동산의 말을 어디까지 믿어야 할까? 실제 기획부동산에서 추천한 땅을 사면 투자이익을 볼 수 있을까?

머니투데이 건설·부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'가 서울 강남 테헤란로 인근 기획부동산 업체를 찾았다.


1편에서는 기획부동산에서 어떻게 투자자를 모으고 어떤 땅을 소개하는 지 담았다. 오는 2일 오후 6시 공개하는 2편에서는 기획부동산에서 소개한 현장을 직접 찾아가 봤다. 관할 지자체를 찾아가 개발계획이 있는지도 물었다. 기획부동산 투자 피해자를 만나 기획부동산 투자 피해를 당하지 않기 위해서 무엇이 필요한지 담았다.

/사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
안녕하세요 부릿지 입니다. 오늘 부릿지의 주제는 기획부동산입니다. 기획부동산은 개발 가능성이 있거나 호재가 있는 땅을 사서 투자자들에게 되파는 부동산 업자들이나 업체를 얘기합니다.

이 자체로는 사기거나 불법(사기)이 아닐 수 있는데요. 문제는 그린벨트나 맹지 등 사실상 개발이 불가능한 토지를 불특정 다수에게 비싸게 되파는 행위입니다. 특히 제가 서 있는 서울 강남 테헤란로 주변이 기획부동산 사기업체들이 많이 몰려있습니다.

직접 기획부동산 업체를 찾아가 실제로 투자자에게 어떤 땅을 소개하는지 알아보겠습니다. 현장도 직접 찾아가 보고, 앞으로 기획부동산 토지를 투자할 때 어떤 것들을 유의해야 하는지 알아보겠습니다.
그린벨트 지역 임야 투자…"평당 170만원, 최소 15평 투자 가능"

/사진=부릿지 캡쳐

▶기획부동산 업체 A씨
어떻게 오셨나요? 누구 찾아오셨나요?

▶최동수 기자
인터넷 보고 왔는데요. 소액투자 상담받으려고요. 2000만원 정도 투자 가능한가요?

▶기획부동산 업체 A씨
들어오세요. 분양하는 땅이 있는데 최소평수가 있어요. 지역별로 조례가 있는데 하남은 15평, 남양주는 20평이 최소예요. 2000만원이라면 사실 지금 우리 회사에서 매입 가능한 땅이 없어요.

우리가 분양하는 땅은 그린벨트 지역 임야인데 평당 170만원이에요. 그게 최소 평수가 15평이에요.
땅 지번 제시 전 주변 상황 설명…"그린벨트도 개발 가능해요"

/사진=부릿지 캡쳐

▶기획부동산 업체 A씨
서울에다가 땅 투자할 수 있을까요? 너무 비싸죠. 서울은 이미 그린벨트도 평당 1000만원이 나오니까.
그런데 3기 신도시가 지정이 됐잖아요. 토지보상이 올해 말에 들어가요. 토지 보상이 약 45조원 예산이 책정돼서 남양주 왕숙, 고양시 창릉 등 3기 신도시에 45조원이 풀려요.

토지 보상이 나오면 지주는 대토를 해요. 대토는 토지보상받은 돈으로 주변의 땅을 다시 사는 건데요. 하남시를 보면 교산신도시가 지정이 됐잖아요. 교산신도시 안에 있는 지주들이 땅 보상을 받으면 주변으로 토지보상 자금이 흘러 들어갈 거에요.

▶최동수 기자
그린벨트는 해제가 안 되면 (투자금이)묶이는 거죠? 해제가 되는 건가요?

▶기획부동산 업체 A씨
확정은 안 됐죠. 그런데 하남 감일택지지구는 그린벨트 풀어서 개발하고 있죠. 위례신도시도 그린벨트 풀어서 개발한 거죠. 원래 체육부대 있었던 곳이에요. 위례신도시 형성되기 전 과거 사진 보면 다 이런 곳(임야, 산)이었어요. 여기는 악산이었죠. 그런데 이 악산을 밀어서 아파트 들어서게 했잖아요.
본격적인 투자지역 소개…장밋빛 전망 제시

/사진=부릿지 캡쳐

▶기획부동산 업체 A씨
하남시에서 교산 신도시가 개발되고 나면 하남에 남은 땅은 강동구 길동 옆에 붙어있는 초이동, 초일동, 감북동, 광암동 요 일대밖에 안 남아요. 하남에서 퓨쳐밸리라는 개발사업을 하고 있어요. 쉽게 판교의 테크노밸리처럼요.

하남시청에서 이 자료를 발췌했는데 지금은 하남시청에서 내렸더라고요. 어떤 내용이냐면 하남시청에서 과거 올렸던 용역자료에요. 시청 홈페이지에서 발췌했는데 시청에 민원이 너무 많이 들어가는 거죠. 하남시청에서는 공무원들이 뭐라고 하겠어요? 얘기해줄까요? 얘기 안 해주죠. 자꾸 그런 민원이 오니까 내려버렸어요.

(하남 퓨쳐밸리 계획은) 인구 유인정책이에요. 인구를 끌어들일 수 있는 거리를 만드는 거죠. 주변에 제2경부고속도로 공사 중이고 초이 IC 주변으로 해서 퓨쳐밸리라는 걸 만들겠다고 하는 겁니다. 주변 강동일반 상업단지는 확정이 돼서 진행 중이고요.

▶최동수 기자
네. 그러면 (방금 말한 주변 땅이) 평당 170만원이면 아직 저렴한 건가요?

▶기획부동산 업체 A씨
아직 저평가인 거죠. 그린벨트라서. 네이버 부동산 보면 돼요. 제가 만든 자료도 아니고 네이버에서 만든 자료에요. (지도 가리키며) 여기가 하남시고, 교산신도시 지정됐죠. 제가 말씀드렸던 초이IC, 포천에서 세종까지 고속도로, 강동에 강동 IC생기고, 초이동에 초이IC 생기는 것이고요.

▶최동수 기자
앞날은 누가 장담할 수 없어요. 제가 분양하지만 제가 정확하게 2022년이면 개발될 거라 확신을 못 해요. 왜냐하면 미래에 투자하는 거잖아요. 그런데 지금 12~13년 만에 3기 신도시를 발표했단 말이에요. 어디에요? 하남 남양주 일대에요. 과연 3기 신도시 중에 어느 지역이 서울하고 가장 가까운 곳이 어딜까요? 하남시죠.
"공유지분 투자하면 돼요…기사도 떴어요"

/사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
그러면 땅은 쪼개져 있나요?

▶기획부동산 업체 A씨
지분으로 파는 거예요. 즉 공유지분 투자인데요 .공유지분 들어가면 내가 팔고 싶어도 못 팔고, 동의 안하면 못팔고 등등 그런 얘기들이 많아요. 정확한 부동산 용어를 보면 돼요. 네이버 법률용어사전 '공유'를 치면 다 나와요.

▶최동수 기자
제가 언제든지 팔 수 있다는 거죠?

▶기획부동산 업체 A씨
그렇죠. 1대1로 어차피 내 지분만 파는 거죠.

▶최동수 기자
투자수요가 좀 있나요?

▶기획부동산 업체 A씨
마지막이에요. 기사가 얼마 전에 나온 게 있는데 보여드릴게요. 00일보에서 나온 기사인데요. 우리 홍보용 기사도 아니고 직접 기자가 지난 5월 18일 작성한 거예요. '옛 감북지구에 퓨처밸리… 하남 부동산 또 호재'라는 기사인데요. 원래 계획이 있었는데 잠깐 보류했다가 다시 퓨쳐밸리 개발하겠다고 나온 거예요.
투자할 땅 지번 제시…최종 회유

/사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
제가 직접 가봐도 되나요?

▶기획부동산 업체 A씨
상관없어요. 가보면 임야에요. 주변에 여기가 뭐냐면 왜 개발이 될 수 없는지에 대해서 봐야하는 거에요. 지금 9호선 생태공원역 들어간다고 했잖아요 출구가 여기 빠진다고 하면 여기서부터 땅까지 불과 500m도 안 되는 거잖아요. (지도 보여주며) 여기 지금뾰족하게 돼 있잖아요. 여기서부터 우리땅이에요. 삼각형으로 돼 있잖아요. 이 땅이 우리가 분양한 땅이에요.이게 산이냐고 구릉지(산지와 평지의 중간 형태를 갖는 지형)지.
▶최동수 기자
보여주신 곳이 총 몇 평인가요?

▶기획부동산 업체 A씨
총 5000평 중에 지주가 2500평밖에 안팔았어요. 5000평 땅인데 지주가 다 안 팔고 반만 팔았어요. 지주도 다 아는 거예요. 반만 팔았다는 건 뭐냐면 다 팔기는 아까웠던 거지.

▶최동수 기자
젊은 사람도 오나요?

▶기획부동산 업체 A씨
그럼요 많이 와요? 나중에 등기부등본을 떼면 알아요. 어제 왔던 사람도 36살, 42살. 30~40대가 주로 많이 오세요. 저는 제 생각을 얘기한 게 아니에요. 다 시청에서 나와 있는 자료 그대로 설명드린 거고 확정 된 부분만 말씀드린 것이고요.

▶최동수 기자
이 땅도 얼마 안남은 건가요?

▶기획부동산 업체 A씨
이것도 얼마 안남았죠. 2500평중에 이제 200평 조금 안 남은 것 같은데요. 막말로 선생님이 안 사도 이번 주면 끝날 거에요. 저 입장에서는 누가 사든 상관 없는 거니까요. 이렇게 오면 사실 설명 안 해줘요. 왜냐면 영업하는 사람도 있는데 누군지 알고요. 1층 부동산 개념이 아니기 때문에 할까 말까 고민하다가 배우겠다고 하니 쿨하게 오픈하고 하는 거예요.

▶최동수 기자
1시간 정도 상담을 받으니 왜 피해자들이 이렇게 속출하는지 알 수 있었습니다. 2일 오후 6시에 공개하는 2편에서는 저희가 직접 현장에 나가봅니다. 하남시청도 직접 찾아가서 실제 개발계획이 있는지 알아봅니다. 안타까운 피해자 사연도 더 들어보겠습니다. 2편을 기대해 주세요!

출연 최동수 기자
촬영 김윤희 인턴, 방진주 인턴
편집 김윤희 인턴, 방진주 인턴
디자인 신선용 디자이너