"3040 패닉바잉 멈출까요?" 8·4 부동산대책 총정리 [부릿지]

문재인 정부의 23번째 부동산 대책 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'이 나왔다. 서울과 수도권에 13만2000가구 신규 물량을 공급하는 계획이다.


공공이 참여하는 재건축 단지는 50층까지 허용하고, 태릉CC, 과천청사 유휴부지 등 국공유지와 시유지에 아파트를 짓는다. 3기 신도시와 용산정비창, 서울의료원 부지는 용적률을 높인다.

8·4 공급대책은 과연 집값을 잡을 수 있을까? 3040의 '패닉바잉'은 멈출까? 50층 재건축 아파트는 현실 가능성이 있을까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브 채널 부릿지는 8·4 대책을 총정리 했다. 이춘란 오비스트 본부장과 함께 대책을 분석하고 평가하는 시간을 가졌다. 이번 대책이 집값에 어떤 영향을 미칠지도 알아봤다.

태릉CC·과천청사 유휴부지 등 신규택지 발굴…3만3000가구▶최동수 기자
신규택지 발굴했는데 입지는 어떤가요?

▶이춘란 오비스트 본부장
위치로 봤을 때 너무 좋은 자리죠. 이 부지들은 빠르게 공급을 진행할 수 있을 것 같아요. 청약을 노리는 분들이 굉장히 좋아할 것 같아요. 현실성도 큽니다. 서초나 과천, 용산 입지가 좋아보이네요.


▶최동수 기자
많은 얘기가 나왔던 태릉 CC는 교통개선책까지 함께 내놓았습니다. 어떻게 보세요?


▶이춘란 오비스트 본부장
미니 신도시 급이잖아요. 교통만 해결되면 굉장히 선호하는 지역이 될 것 같아요. 태릉CC 주변 지역은 호재가 될 것 같아요. 정부에서 고민을 많이 한 것 같아요. 빨리 공급할 수 있는 곳을 선택했는데 시장의 기대감은 클 것 같아요.
3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화…2만4000가구▶이춘란 오비스트 본부장
3기 신도시 등 용적률을 상향하는 건 정부가 가장 빠르게 꺼낼 수 있는 방법이죠. 그런데 입주까지는 5년이 걸리지 않을까 생각이 들어요. 지역민 보상이 남아 있고요. 서울 시내 유휴부지보다는 시간이 많이 소요될 것으로 보여요.

현재 3기 신도시 창릉은 맹꽁이 서식지가 발견되고 교산 신도시 같은 경우는 유물이 발견될 수도 있는 지역이거든요. 지역마다 특성이 있기 때문에 시간이 걸릴 거예요.
정비사업 공공성 강화…공공재건축 5만 가구▶최동수 기자
공공재건축 현실 가능성이 있을까요?

▶이춘란 오비스트 본부장
정부의 제안을 받아들일 수 있는 구역이 어딘가를 확인해야 할 것 같아요. 소통이 안 되는 구역도 있을 텐데 성공사례를 내놓아야 연속성 있게 실행할 수 있을 것 같아요. 조합원들에게 만족감을 줄 수 있는 사례가 나와야겠죠.

▶최동수 기자
임대를 넣는 건 영향을 주지 않을까요?

▶이춘란 오비스트 본부장
사실 재개발, 재건축은 사유재산이기 때문에 공공이 들어오는 걸 불편해하죠. 강남권은 더 하죠. 임대가 늘어나고 공공분양이 늘어나는 걸 좋아하지 않아요. 지금 재건축초과이익환수제도 매우 부담스러워하거든요. 강남의 많은 재건축 단지들은 공공이 용적률을 받지 않고 일부만 일반분양 하는 방식을 선택할 것 같아요.

공공재개발은 최근에 동의서 받는 곳들이 있어요. 예전에 반대했었는데 '지금 보니 아파트 지어서 잘살고 있구나' 하는 인식도 생겼어요. 성북구 장위, 영등포구 신길 등에서 동의서를 다시 구하고 있는데요. 정부에서 제대로 된 성공사례를 만드는 게 중요할 것 같아요.

하여튼 강남권은 어떤 용적률 상향 혜택을 준다고 하더라도 내부에서는 갑론을박이 벌어질 것이고 공공재건축 하기는 쉽지 않을 것 같아요.

"서울 집값 일부 조정 있지만 큰 하락 없어"▶이춘란 오비스트 본부장
우선 공급하겠다는 시그널은 확실하게 준 것 같아요. 3만3000세대 신규발굴 택지에서 나올 공급물량이 빠르게 시장에 나오면 시장은 조금 안정될 수 있겠죠. 다만 단기간에 나오기 쉽지 않기 때문에 당장 집값을 잡기는 쉽지 않을 것 같아요.

이번 공급대책의 혜택을 받을 수 있는 사람들도 있지만 이번 대책에 해당이 안 되는 사람들도 상당해요. 그런 사람들은 집을 사겠죠.

이번 대책이 나오면서 방향 전환을 하는 사람들이 있어서 집값은 일부 조정이 될 수는 있겠지만 집값이 내려가거나 이런 일은 없을 것 같아요. 상황 파악이 몇주 정도 되면 집값이 다시 올라가지 않을까 그런 생각도 들고요.

▶이춘란 오비스트 본부장
신혼부부 중 아이가 둘 있는 분들은 기다려 볼 만하죠. 그만큼 입지가 좋아요. 3기 신도시나 유휴부지에 도전해 보는 거죠. 무주택기간이 짧거나 입지가 좋지 않은 빌라를 가지고 있는 분들, 즉 청약 가점에서 밀리는 분들은 본인의 생활권역 안에서 주택을 매수하는 게 맞다고 생각해요.


▶최동수 기자
추가 취재한 부분 더 알려드리겠습니다. 전문가들은 이번 대책으로 정부가 '공급 시그널'을 확실히 보여줬다는 점은 긍정적으로 평가했습니다.

태릉CC, 용산 캠프킴, 정부 과천청사 일대 등 정부가 발굴한 신규택지 공급계획은 무주택 실수요자의 불안 심리를 낮춰줄 수 있다는 겁니다.

다만 이번 대책의 핵심인 공공재건축은 현실 가능성에 대해 의문을 제기하는 전문가들이 많았습니다. 공공재건축은 용적률을 300%에서 500%로 완화(주거지역 기준)해 주고 층수도 50층까지 허용하는 건데요.

이게 가능하려면 용적률 상향과 함께 층고제한 35층이 풀려야 합니다. 하지만 서울시가 기존의 높이관리 기준을 끝까지 고수했습니다. 정부에선 주거지역을 준주거지역으로 용도 상향해 최고 50층까지 지을 수 있다고 했지만, 서울시 높이관리 기준에 따르면 50층까지 지을 수 있는 단지가 많지 않습니다. 여의도 시범단지 정도 가능하고 대치, 은마, 압구정 재건축 단지들은 해당이 안 됩니다.

잡음도 많습니다. 서울시가 정부발표 이후 공공재건축에 사업이 제대로 진행될 수 있을 지 의문을 제기했습니다. 부정적인 입장을 피력하고 나선 겁니다. 마포구, 노원구, 과천시 등 서울시 자치구와 지자체에서도 벌서부터 반대의 목소리가 나옵니다.

당장 과열된 시장을 안정시킬 수 있을 지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 3기 신도시나 공공재건축, 재개발 등은 1~2년 내 공급할 수 있지 않아 현재 수급 불안정을 해소하기는 쉽지 않을 것이란 예측이 많습니다.

앞으로 부릿지는 이번 공급대책이 시장에 어떤 영향을 미칠지 현장을 더 돌아다니면서 새로운 정보를 전달할 수 있도록 하겠습니다. 감사합니다.

출연 이춘란 오비스트 본부장, 최동수 기자
촬영 이상봉 기자, 김윤희 인턴
편집 김윤희 인턴, 방진주 인턴, 이상봉 기자
디자인 신선용 디자이너