'집값 하락기' 강남 불패? "데이터를 보세요! '강남필패' 입니다"

최근 각종 부동산 통계에서 서울 집값이 하락 전환한 가운데, 강남권에서는 여전히 신고가 거래 소식이 들리고 있다. '압구정 현대1차' 전용 196㎡은 최근 전고가 대비 16억원 오른 80억원에 실거래 신고됐고 '아크로리버파크' 전용 84㎡도 46억6000만원에 거래되면서 국민평형 최고가를 다시 썼다. 그렇다면 하락기에도 강남 집값은 상대적으로 덜 떨어진다고 볼 수 있을까. 김기원 리치고 대표는 과거 데이터를 통해 '아니다'라고 답했다. 앞서 2008년부터 2013년까지 부동산 하락기에 서울에서 집값이 가장 많이 떨어진 곳은 다름아닌 강남이었다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.


▶이소은 머니투데이 기자
안녕하세요. 부릿지 이소은 기자입니다. 오늘은 부릿지의 새 코너 '쇼미더데이터' 두 번째 시간인데요. 제 옆에 데이터로 말하는 김기원 리치고 대표님 나와 계십니다. 안녕하세요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네. 안녕하세요. 반갑습니다. 네.


▶이소은 머니투데이 기자
'쇼미더데이터' 1편 댓글을 보다 보니까 이런 내용이 있었어요. 경기도를 포함해서 전국 부동산은 대표님 말씀대로 과거 데이터대로 움직일 거 같은데, 서울 강남 부동산은 그간의 데이터와 다를 거다. 왜냐하면 지금 전 국민이 강남 아파트 매매를 원하고 있기 때문에 그래서, 강남 불패는 더욱 심화될 거다. 이런 댓글이 달렸거든요. 실제로 서울 아파트 가격이 올해부터 하락 전환했는데도 불구하고 강남에서는 신고가 거래가 속속 들리고 있습니다. 그래서, 이게 아무래도 각종 규제로 똘똘한 한 채 선호 현상이 높아지니까 이런 걸로 해석이 되는데, 그렇다면 강남은 하락기에도 상대적으로 안전하다. 이렇게 봐도 되는 걸까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
강남이 이슈가 되는 이유는 물론 이제 모두가 살고 싶어서 그런 것도 있지만, 가장 큰 거는 뭐냐면요. 가장 비싼 지역이기 때문에 그렇습니다. 이슈가 되는 거예요. 가장 비싼 지역이라서. 예. 그래서, 상징적인 의미가 있는 거죠. 자, 그런데 강남이 그렇더라, 그렇게 따지면 강남의 상승률이 그 어떤 지역보다 항상 높아야 되잖아요.


▶이소은 머니투데이 기자
그렇지 않나요?

"2008~2013년 하락기, 강남 불패 아니라 서울 필패"
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
절대로 그렇지 않다라는 거죠. 이거를 제가 실제 데이터를 가지고 랭킹을 가지고 제가 말씀을 좀 드려볼게요. 2008년 6월달부터 수도권 시장이 바닥을 찍었을 때가 2013년 말이거든요. 그러면, 2013년 한 11월, 10월 말 정도로 제가 데이터를 바꿔볼게요. 자, 이랬을 때 한국 부동산 통계 기준으로 먼저 어떤지를 보도록 하겠고요. 이 기간 동안에 가장 많이 오른 데는 어디죠?

▶이소은 머니투데이 기자
부산 사상동이요.


▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
부산, 부산, 부산, 부산, 경남, 부산, 경남, 부산, 부산, 충북, 자, 여기에서 지금 수도권이 하나라도 있어요? 하나도 없죠. 그러면 이 시기에는 어디 불패? 부산 불패. 자, 반대로 한 번 볼까요? 자, 그러면 어디가 많이 내렸냐? 어디가 많이 내렸는지 제일 많이 떨어진 데가 어디예요?

▶이소은 머니투데이 기자
김포

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
22% 떨어졌죠? 파주, 용인시 수지구 자, 성남시 분당구 자, 그다음에 쪽 올라와서 서울시 송파구 지금 마이너스 11% 그렇죠? 서초구가 123등이죠. 마이너스 6.8% 빠졌죠? 이제 강남구도 보시면 지금 144위, 마이너스 11% 떨어졌죠? 자, 이때는, 이때는 강남 불패가 아니라 서울 필패. 서울만 볼게요. 서울 주위에서도 그럼 강남이 그럼 덜 떨어져야 되잖아요. 서울만 보니까 보세요. 종로구는 올랐네 이 시기에도.

▶이소은 머니투데이 기자
어, 종로, 종로 불패네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
예. 종로로 갈까요? 뭐, 이런 노래도 있는데요. 알고 지금 이렇게 한 건지. 자, 이거 보시면 강남구가 어디에 있어요? 밑에 있죠. 그럼 2008년 말부터 2013년 정도까지 사람들이 그때도 강남 안 살고 싶으셨을까요? 그때도 당연히 강남, 서초, 송파에 살고 싶었겠죠. 이때도 보시면 서초가 한 13위 정도 하고 있고, 강남 22위, 송파구 바로 밑에 있죠? 강남, 서초, 송파가 항상, 항상 덜 떨어지는 거 절대 아니다. 자, 이게 KB부동산 지수고요. 한국부동산원으로 보니까 야, 역시나 종로가 8.8%나 오른 것으로 나와 있어요. 그리고, 서대문구, 마포구, 중랑구, 동대문구 얘네들이 덜 떨어졌죠? 서초구가 마이너스 서초구가 12위고요. 강남구가 어디 있어요?


▶이소은 머니투데이 기자
제일 끝이네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
제일 끝에 있어요. 즉, 한국부동산원 데이터로 보니까 어디가 제일 많이 떨어졌다?

▶이소은 머니투데이 기자
강남


강남 신고가 거래 6개월 후 멈출 것‥하락기엔 재건축도 어려워
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
강남구가 하락기에 제일 많이 떨어졌다. 이거는 제 개인적인 의견 아니고요. 공식적인 부동산 통계 KB부동산과 한국감정원에서 나온 데이터입니다. 또다시 지금 이제 많은 분들이 강남 불패 이야기하고 있죠? 저는 여전히 강남 불패가 될 거예요. 강남 불패는 뭐가 강남 불패냐면 대한민국에서 가장 비싼 아파트가 있는 동네가 강남구야. 그래서, 가장 비싼 동네는 앞으로도 강남구가 될 거예요. 그 강남 불패는 오케이. 그거는 인정. 하지만, 그 가장 비싼 지역이라고 해서 가장 덜 떨어지는 거냐? 아니다라는 거죠. 데이터로 명확하게 지금 보셨잖아요. 전국적으로 비교해봤을 때는 과거에는 부산 불패였고, 그렇죠?

다만 최근에 이런 현상이 나타나는 이유는 뭐냐면요. 이때랑은 분명히 또 다른 게 있어요. 일단은 소득의 양극화가 이때보다 훨씬 더 심해졌어요. 또 15억 이상짜리는 대출을 못 끼고 사잖아요. 그러면, 이제 어떤 분들만 살 수 있죠? 현금이 많은 부자들, 현금이 15억 이상 있으면 얼마나 부자예요? 진짜 엄청난 부자잖아요. 그러면 그런 부자분들은 이미 비싼 강남이나 서초, 송파에 아파트가 있을까요? 없을까요? 이미 있을 거예요. 자, 그런데 그런 분들이 추가적으로 이런 강남의 비싼 아파트를 또 살 수 있어요? 종부세가 한 채일 때도 억대 이런 얘기 나오고 있는데, 두 채면 세금 부담이 엄청나게 커지죠? 그렇기 때문에 원래 있으신 분들은 지금 아파트를 살 수 있다? 없다?

▶이소은 머니투데이 기자
없다.


▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
자, 그러면 지금 사시는 분들은 어떤 분들이 사신다? 그동안은 부자가 아니었는데 그게 코인이든 코로나로 인한 뭐, 어떤 주식 시장 상승이든 아니면 뭐로 인해서 사업을 잘 사업이 대박이 터졌든, 온라인 사업이 대박이 터졌든 뭔가 대박이 터진 거예요. 근데 집이 없었어. 그런 분들이 사신 거다. 그렇다면 그런 수요가 앞으로 얼마나 있을까요? 많지 않겠죠? 이미 주식 시장이나 코인 시장은 이미 또 고점 대비해서 지금 상당 부분 많이 떨어졌잖아요. 이런 상황이기 때문에 강남에서 신고가에서 나오는 현상이 앞으로 한 6개월, 향후 6개월 정도는 나올 수도 있지만 좀 더 중장기적으로 봤을 때에는 하락의 이제 꼭지를 찍고 하락의 변곡점으로 들어가고 있는 이런 구간이라고 판단이 되기 때문에. 강남이 앞으로는 이제 좋을 일보다는 안 좋은 일도 많겠다. 그래서 강남도 하락의 이런 영역에서 벗어날 수 없다.

데이터를 조사를 해보면 하락기에 가장 많이 떨어지는 아파트가 오래된 아파트들이에요. 왜냐하면 재건축을 앞둔 아파트들이 올라가는 거는 그 아파트 가격이 올라가면 사업성이 기하급수적으로 좋아지거든요. 조합원이 부담해야 될 돈은 굉장히 작고, 이익이 아주 많이 나와요. 사업성이 너무 좋아지기 때문에 재건축 관련 아파트들이 쫙 올라가는데, 만약에 상승이 멈추거나 하락하게 되면 사업성이 급속도로 안 좋아집니다. 한마디로 이거를 부셔서 새 아파트로 지었을 때 돈이 남는 게 별로 없다. 그래서 재건축이 하기가 매우 힘들어진다. 이게 이제 서울의 아파트 나이 지도입니다. 이 색상이 빨간색일수록 아파트 나이가 오래된 거예요. 강남구 지금 평균 나이가 몇 년이죠? 23.3년. 강남구의 평균 아파트 나이는 23년이고요. 제일 빨간 데가 어디예요?

▶이소은 머니투데이 기자
노원, 도봉이네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
여기가 제일 오래된 아파트들이 많아요. 여기 26년, 26.9, 26.4. 그러면은 앞으로 떨어지면 어디가 많이 떨어진다? 이런 데. 근데, 이미 도봉이랑 노원구는 어때요? 이미 벌써 떨어지고 있죠? 여기도 한참 재건축이나 재개발에 대한 이런 이슈들이 많았을 텐데, 이미 이제 시장이 안 좋아지면 그런 이슈들이 쉽지가 않은 거죠.


강남 12% 떨어질 때 8% 오른 종로구..적은 입주물량 때문
▶이소은 머니투데이 기자
아까 보여주신 데이터 중에 제가 추가로 궁금한 게 있는데, 왜 종로구는 왜 그렇게 하락기에도 오른 건가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
구 중에서 서울의 구 중에서 아파트가 가장 작은 데가 어디냐면 바로 이 종로구입니다. 예. 만 5천, 지금 기준으로 이제 1만5500세대 정도 되고요. 그래서 아파트 숫자가 굉장히 작은데 종로 주변에는 또 직장이 많아요? 안 많아요?

▶이소은 머니투데이 기자
많죠, 종로 주변에.


▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
예. 거기다가 지금 종로를 보니까 2008년에 입주에 꽤 많았네요. 그렇죠? 2008년에 이때 이제 많이 들어섰던 아파트가 인왕산 현대 아이파크, 종로 센트레빌. 그리고 나서는 보시는 것처럼 입주 물량이 어때요? 진짜 작죠? 진짜 작죠. 아마도 이제 종로 같은 경우는 아파트가 워낙 너무 없었고 근데, 수요는 또 많고 근데, 공급이 또 너무나도 없다 보니까 다른 구와는 달리 종로구는 하락이 아니라 오히려 상승을 했던 이런 일이 발생을 한 거 같습니다. 네.

▶이소은 머니투데이 기자
네. 강남 불패가 아니라 이때는 강북 불패였네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
맞아요. 저도 이거는 몰랐습니다. 이 대세 하락기 때는 전부 다 하락을 한 줄 알았는데 한국부동산원 데이터로 보니까 종로구는 강남이 12% 떨어질 때 8%나 올랐네요. 그래서 이번 부분들까지 잘 또 감안을 해서 부동산에 대한 의사결정을 하시면 참 좋을 거 같아요.

출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 이상봉 PD, 양채은 PD
편집 이상봉 PD
디자인 신선용 디자이너