"신규 분양아파트는 빛좋은 개살구"

신규 분양 아파트, 이제 빛 좋은 개살구다!


이전 칼럼에서도 얘기했지만 시세 차익을 기대할 수 있는 아파트는 주변 개발로 인하여 땅값이 상승할 수 있는 여력을 가지고 있으며, 입지 조건이 좋아 수요자들이 관심을 보이지만 주변에 더 이상 아파트 공급이 어려운 지역이어야 한다. 그런 지역에서는 아파트 가격이 무조건 상승할 수밖에 없다. 그런데 근래의 아파트 투자는 무조건 신규 분양과 대규모 택지개발지구에 집중되고 있다. 마치 ‘묻지마 투자’ 식이다. 현재 사회적으로 문제가 되고 있는 아파트 시장 이상 과열도 사실은 대규모택지개발 지구를 중심으로 한 신규 분양 열풍에서 비롯되었다.

문제는 일반적으로 믿고 있는 것과는 달리 대규모택지개발 지구에서 공급되는 신규 분양 아파트에서는 거의 수익이 발생하지 않는다는 점이다. 복권에 당첨되는 확률을 뚫고 분양을 받아 봐야 별 실익이 없다는 것이다. 신규 분양에 관한 문제를 제대로 이해하기 위해서는 지난 몇 년 간 아파트 시장의 수요와 공급 상태, 그리고 수익률을 따져보면 쉽게 이해할 수 있다.

IMF로 잠잠했던 아파트 시장은 이후 신규 분양 아파트 열기로 몸살을 앓기 시작했다. 온 국민이 신규 분양권을 받기 위해 청약 대열에 나섰다고 할 만큼 대단한 열기였다. 신규 분양 아파트의 분양권은 마치 높은 고수익을 보장하는 ‘황금알’처럼 여겨져 이상 부동산 열풍의 시발점이 되었다. 이처럼 신규 분양 아파트를 중심으로 부동산 열기가 폭발한 것은 무엇 때문인가? 바로 수요와 공급의 불균형 때문이었다.
1997년 외환 위기가 터지면서 기업 가운데 가장 큰 충격을 받은 것이 건설회사였다. 이 시기에 아파트를 지어 공급할 수 있는 자격을 가진 대형 건설회사 중 약 70% 가량이 파산, 도산, 법정관리에 들어갈 정도였다. 대형 건설회사들이 경영 위기에 처하면서 아파트 공사가 장기간 보류되거나 중단되었고, 따라서 해마다 필요한 만큼의 아파트 공급이 제때 이뤄지지 않았다. 아파트 공사는 몇 년 뒤의 수요를 감안하여 이뤄지기 때문에 장기간 공사 중단은 필연적으로 공급 물량 부족을 초래할 수밖에 없었다.

외환 위기 이후 3~4년이 지나면서 점차 경기가 회복되자 아파트 수요도 살아나기 시작했다. 하지만 장기간 공사 중단으로 공급 물량은 턱없이 부족했다. 신규 분양 아파트는 희소성으로 가치가 상승할 수밖에 없었다. 하늘이 내린 기회를 잡기 위해 실수요자는 물론 투기세력들까지 일제히 신규 분양 아파트 시장으로 몰려들었다. 수요와 공급 불균형에 따른 쏠림 현상에 IMF로 인해 잠복해 투자심리까지 자극받으면서 분양권 인기는 하늘 높은 줄 모르고 치솟았고 가격 역시 치솟았다. 한 마디로 신규 분양 아파트의 최대 호황기가 전개된 것이다.

이것은 사회적으로 큰 문제를 일으켰다. 하지만 사회적으로 문제를 일으키면서까지 분양권에 집착한 일반 투자자들은 별로 실익이 없었다. 신규 분양 아파트가 언제까지 황금알을 낳은 거위 역할을 할 수는 없었기 때문이다.


무엇보다 신규 분양권의 희소성이 급속히 사라지기 시작했다. 경기가 활성화되면서 중소규모의 건설회사들도 아파트 시장에 뛰어들었다. 과거 같으면 대형 건설회사들의 견제로 시장 진입조차 어려웠겠지만 오히려 실속 있고 탄탄한 재무구조를 바탕으로 건설 시장의 판도를 바꿔버렸다. 실제로 현재 신규 아파트를 분양하고 있는 건설회사의 면면을 보면 약 절반가량이 외환 위기 이전에는 이름도 들어보지 못했던 회사들이다. 과거 대형 건설회사들이 사라진 자리를 새로 등장한 건설회사들이 채운 것이다. 여기에 경영 위기에서 벗어난 대형 건설회사들이 아파트 공급을 재개하였고 정부에서도 아파트 가격 안정 해법을 신규 분양 아파트 공급에서 찾고 있다.

이래저래 신규 아파트 공급은 계속하여 증가할 수밖에 없었고 급기야 수요보다 공급이 초과하는 상황에 이르게 되었다. 그 결과 불과 얼마 전과는 전혀 다른 양상이 벌어지기 시작했다. 힘들게 분양권을 손에 넣었지만 투자자들은 더 이상 투자 수익을 기대할 수 없게 된 것이다. 신규 분양 아파트가 붐을 이루기 시작하던 초창기에 분양권을 매입하여 처분한 투자자들만이 고수익과 프리미엄을 챙겼을 뿐이다.

신규 분양 아파트, 살기에만 좋다

누구나 새집을 선호한다. 특히 신도시의 경우 그런 경향이 더욱 강하다. 잘 계획된 공간구조와 교통망, 높아진 녹지율과 편의시설 등, 쾌적한 삶을 원하는 중산층들이 살기엔 더 없이 좋은 곳이다. 하지만 살기 좋은 것에 만족해야 한다. 앞으로 상당 기간 거주 목적 이외에 시세 차익을 통한 수익은 기대하지 않는 게 좋을 듯하다.
그렇다면 언제쯤 만족할 수익을 얻을 수 있을까? 굳이 기준을 원한다면 지금의 아파트의 매매가 대비 전세가를 따져보면 쉽게 알 수 있다. 가격이 오를 수 있는 아파트는 매매가 대비 전세가격이 60% 이상이 되어야 그때부터 상승이 가능하다. 전세가격이 높다는 것은 그만큼 수요자가 많아지며 입지 또한 뛰어나다는 것을 의미하기 때문이다.

하지만 현재 대부분 신도시 신규 아파트의 경우 입지가 좋아도 수요자에 비해 공급 물량이 많은 상황이다. 그러다보니 매매가 대비 전세가격이 50%선을 유지하고 있는 것으로 나타났으며. 50%에도 미치지 못하는 경우가 무려 30%에 이르는 것으로 나타났다. 한마디로 신도시의 경우 현재는 전세입자들이 살기 좋은 상황이 계속되고 있다.

여기에 최근 택지개발이 거의 끝나가는 지역의 신규 아파트를 고른다면 그야말로 더 큰 어려움을 자청하는 꼴이 될 수 있다. 상권 등 좋은 입지를 갖추고 있는 위치에는 이미 분양한 아파트가 들어서 있어 새로 들어서는 아파트는 자연히 좋은 입지에서 떨어진, 외곽지역에 자리를 잡을 수밖에 없다. 실수요보다 공급 물량이 넘치는 가운데 입지마저 좋지 않다면 투자 수익을 기대하기는 더욱 어려울 것이다.

최근 아파트 가격 상승을 주도한 것은 신규 분양 아파트가 아니라 과거에 지어진 노후 아파트들이다. 앞으로도 아파트 가격 상승은 이런 노후 아파트들이 주도하게 될 것이 분명하다. 과거 몇 년 동안 일어난 신규 분양 아파트 ‘붐’은 일시적인 공급 부족으로 인하여 발생한 것이다. 결국 투자 대상 아파트는 추가 공급이 어려운 구도심의 노후 아파트가 적격이라는 것을 알 수 있다.