법정지상권 있는 물건, 경매로 수익 ↑

부동산 경매에서도 많은 역발상을 통해 충분히 수익을 올릴 수 있는 물건들이 있다. 일반인들이 알지 못하는 부동산 경매 틈새시장의 사례 중에는 적은 돈으로 법정지상권 설립이 가능한 물건을 낙찰받아 수익을 낸 경우가 있다. 이는 비교적 희귀한 사례에 속하지만 그만큼 앞으로 오랫동안 유효한 투자법이라고 할 수도 있다.


서울에 거주하는 안씨 부부가 상담을 요청해왔다. 60대 초반을 지난 나이로 다니던 직장에서 정년퇴직을 한 상태였다. 원하는 물건은 임대 수익이 가능한 부동산으로 일반적으로 퇴직한 노년층들이 많이 요구하는 사항이라 특별할 것이 없었다.

부부는 몸이 불편해 주택을 관리하는 게 쉽지 않다면서, 안정적인 임대 수익이 발생하되 특별한 관리를 하지 않아도 되는 물건을 원했다. 임대 수익을 올리기 위해서는 상가나 주택을 매입하여 월세를 받는 것이 기본인데, 이마저도 기본적인 관리가 어렵다는 것이었다.

상담을 마친 후 고민에 빠져들지 않을 수 없었다. 사실 그 부부가 요구하는 것은 현실적으로 이루어지기 어려운 것들이었다. 임대 사업을 하고 싶은데 건물 관리는 어렵다니!

고민 끝에 상가를 권했다. 상가는 건물에 하자가 발생해도 임차인들이 자기들의 시설물이 있기 때문에 스스로 고치는 경우가 많아서 손쉽게 임대업을 할 수 있었다. 하지만 그 부부는 상가의 경우 월세 수익이 주목적이기에 추후 상가에 대한 부동산 가치가 오르지 않을 거라는 확신을 갖고 있었다. 부부는 자녀들을 위해 미래에 부동산의 가치상승 또한 가능한 것을 원했다.

결국 장기간 시간을 갖고 요구 조건에 맞는 물건을 찾아보자고 이야기한 다음, 경매 물건으로 시선을 돌려보았다. 그런데 어느 날 눈에 띄게 유찰이 많은 물건이 나타났다. 경매 정보지의 앞부분을 유심히 살피다 발견한 그 물건은 아산시에 있는 토지였다. 많은 유찰과 가격 하락의 원인은 ‘법정지상권 설립 여지 있음’이라는, 정보지에 명확하게 표기되어 있는 문구 때문이었다.

다시 인터넷 경매 사이트에 들어가서 확인 작업을 거쳤다. 건물은 준공한 지 5년 정도밖에 안 된 4층 건물이었다. 사람들이 기피할 만한 이유가 충분했다. 법정지상권이 있는 물건 중에서 준공 연도가 얼마 되지 않은 건물이 있는 토지를 낙찰받으면 지상권을 행사하는 건물주로 인해서 토지 소유주는 토지에 관한 권리 행사를 전혀 할 수 없기 때문이다. 하지만 곰곰이 생각해보면 법정지상권자가 있다고 해서 단점만 있는 것도 아니었다.


다른 사람들이 모두 기피하는 것을 역발상해볼 수는 없을까?

법에서는 토지 소유자의 토지 사용 권리를 보호하기 위해서 구제장치를 만들어놓았다. 이런 경우 토지 소유자는 법원에 토지 사용료에 대한 청구소송을 제기해서 토지 사용료를 받을 수 있다. 장기적으로 가치가 크게 상승하면서 당장 임대 수익도 올리는 것과 동시에 관리 노력은 기울이지 않아도 되는 부동산! 요구 조건이 까다로운 그 부부에게 가장 잘 들어맞는 조건이었다.

투자금액도 저렴했다. 지상권 건물은 튼튼하고 견고했기 때문에 사람들은 입찰을 꺼려했다. 유찰이 거듭되면서 가격은 바닥까지 떨어진 상태였다. 나중에 알았지만 건물주 역시 건물이 너무 튼튼했기에 계속 유찰되어 10분의 1도 안 되는 최저가까지 가격이 떨어지면 토지를 낙찰을 받을 계획을 갖고 있었다.

그 부부에게 물건에 대해 설명한 뒤에 낙찰을 받기로 결정했다. 토지 소유주가 건물주에게 토지 사용에 대한 청구소송을 제기할 수 있는 법적 보호 장치가 있었고, 건물이 꽤 크고 견고했기 때문에 토지 사용료 또한 상당히 많이 받을 수 있다는 판단이 결심의 배경이 되었다. 건물의 상태로 미루어 토지 사용료는 다른 부동산에서 올리는 임대 수익 정도는 충분할 것으로 판단되었다.

장기적으로 본다고 해도 공시지가는 계속 상승할 수밖에 없고, 상승한 공시지가의 비율만큼 토지 사용료를 재조정할 수 있었다. 토지 가격이 상승하는 지역은 공시지가 역시 지가 상승을 반영하기에 토지 사용료도 지속적으로 조정이 가능한 것이다.
특히 아산은 신도시로서 포승국가공단 건설과 천안에서 아산까지 연장되는 경전철 등의 호재, 여기에 대규모 신도시 개발이 이루어지면서 토지 가격이 많이 상승한 상태였다.

또 수십년 후 자녀들에게 물려줄 시기가 되면 건물이 낡아 헐어버릴 수밖에 없을 것이다. 건물을 헐게 되면 토지를 마음대로 사용할 수 있으니, 부부가 원한 최적의 조건이 아닐 수 없었다.

경매입찰일에 경매에 참여했다. 토지에 대한 감정가는 평당 180만 원, 240평이었으므로 4억 3,200만 원에 감정이 되어 있었다. 하지만 수차례 유찰되었고 경쟁이 없을 거라는 판단이 들었지만, 혹시 있을지 모르는 상황에 대비해 안정적인 입찰금액을 써넣었다. 최종 낙찰금액은 1억 800만 원이었다.

예상했던 것처럼 경쟁자는 전혀 없었다. 건물주마저도 입찰에 참여하지 않았다.
1억 800만 원은 최초 감정가의 4분의 1밖에 되지 않는 가격이었다. 지금 당장은 토지사용권한도 없고 소유권 행사도 할 수 없지만, 토지에서만 감정가 대비 3억 2,400만 원이라는 엄청난 고수익을 올릴 수 있었다. 물론 이 수익은 지금 낙찰받은 안씨 부부에게는 혜택으로 돌아가지 않지만, 수십년 후 자녀들에게는 안정적인 수익으로 돌아갈 것이다. 부부에게도 이익이 있었다.

낙찰후 토지임대료 청구소송을 통해 1년에 2,000만 원이라는 금액을 토지 사용료로 받을 수 있게 된 것이다. 월로 환산하면 매달 166만 원이라는 고정적인 임대 수익이 발생한 것이다. 무려 연 20퍼센트라는 굉장히 높은 수익률이었다. 또한 공시지가의 상승으로 인해서 지속적인 추가 임대 수익을 기대할 수도 있게 되었다.