中, 부동산가격 계속 오를 수 있을까

베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 4대도시 집값이 지난 1년 최소 16% 이상 상승하면서 한때 잠잠했던 중국 부동산거품 논쟁이 재연되고 있다. 수년간 중국 부동산위기를 제기하고 있는 뉴욕대 루비니교수나 공매투자로 유명한 월가의 짐 체노스는 차치하고라도 중국내 최고 부자라는 쭝칭허우 회장, 아시아 부동산 최고재벌인 리카싱 회장도 부동산시장에서 발을 빼는 모습이어서 중국내외 부동산거품 우려가 커지고 있는 게 사실이다.

중국 부동산 붕괴가능성을 얘기할 때 빠지지 않는 것은 두 가지다. 하나는 2010년 통계로 전국 660개 도시에서 6개월간 전기를 사용하지 않은 주택이 6500만 채나 된다는 것. 이를 면적으로 환산하면 그 해 주택판매면적의 7.7배나 된다니 가수요거품을 우려할 만도 하다. 또 하나는 주택가격을 연소득으로 나눈 주택 구입기간(年數)이 너무 길다는 것. 2012년 베이징의 경우 19.3년, 상하이 15.5년으로 도쿄 10.6년보다 훨씬 높고, 인구유입으로 집값이 계속 오르고 있는 싱가포르의 13.1년보다도 높다.


그러나 이러한 부동산거품 붕괴 우려에 대해 조정은 있겠지만 중장기추세는 강할 거라고 보는 의견도 만만치 않다. 잘 알려져 있지 않은 만큼 의견들을 정리해보자. 첫째, 주택 잠재수요자인 도시거주인구가 계속 늘기 때문에 집값의 중장기추세는 하방경직이고 상승추세일 거라고 본다. 2012년 중국의 도시화율(도시민수/총인구비율)은 52.7%로 선진국 평균 80%보다 훨씬 낮고 신흥국의 60%대보다도 낮다. 따라서 ‘2035년까지 도시화율 20% 제고’라는 중국정부 목표를 감안하면 향후 20년간 도시인구가 지금인구의 40%인 3억만큼 더 늘어나서 꾸준한 주택수요를 형성할 것이기 때문이다.

둘째, 세대구조 변화다. 사회의 핵가족화와 농민의 도시이동으로 세대평균 가족수가 2000년 3.44명에서 2012년 3.02명(35개 대도시는 2.84명)으로 줄고 있고, 30년 전 시작된 ‘일가구 일자녀’ 세대가 결혼적령기에 본격 돌입하고 있는 점은 향후 강력한 주택수요 요인이 될 거라고 얘기한다. 1980년 이후 태어난 ‘일가구 일자녀’ 세대는 귀염둥이 외동자녀로 자라나 거주환경과 생활의 질에 대한 욕구가 강하다. 또 고등교육으로 소득이 높아 집장만을 일찍 하고 부모가 집장만을 돕는 경우도 많다. 그래선지 2010년 기준 베이징에선 은행 대출받아 주택을 구입한 평균연령이 놀랍게도 27세였다. 이는 영국 37세, 일본 42세보다 훨씬 젊다. 결혼적령 인구수도 많다. 2010년 2억5천만이었으나 2015년 3억5천만, 2020년에도 3억을 웃돌 전망이다. 세대구조 변화에 따른 주택수요가 그만큼 강하단 얘기다.

셋째, 국유주택을 민간 상품주택으로 바꾸는 잠재수요도 크다고 본다. 중국은 1998년 주택제도개혁으로 개인도 국유주택을 분양받을 수 있게 됐다. 그러나 이들은 1970년대 후반에서 1990년대 중반까지 건설되어 엘리베이터가 없고 이미 20~30년 된 낡은 주택이다. 당연히 부동산업자가 개발하고 있는 신식(新式) 상품주택으로 교체하고자 할 것이다. 게다가 국유주택은 낡았지만 입지가 대부분 도심중심부여서 전매 또는 임대로 주택구입자금을 일부 충당할 수도 있다. 현재 중국 도시세대의 40%(9500만 세대)가 국유주택인 만큼 향후 주택교체 잠재수요는 대단하다고 본다.

넷째, 소득증가에 따른 주택구매력 상승도 빼놓을 수 없다. 2000~2012년의 1인당 가처분소득을 보면 동부, 중부, 서부 할 것 없이 2001~2002년을 제외하곤 다 10~16%대로 같은 기간 평균 주택가격상승률 8.8%보다 훨씬 높다. 앞으로도 중국정부가 2020년까지 임금 두 배 상승을 목표로 하고 있는 만큼 주택구매력은 지속될 거라 평가한다.

주택가격이 거품인지 아닌지는 결과를 봐야 안다고 한다. 그만큼 예측하기 어렵단 얘기일 거다. 아무튼 소득격차로 사회 불만도 커지고 있어 이번 3중전회(三中全會)에서도 부동산 억제책과 부동산세 도입 등이 거론된 만큼 부동산가격의 조정가능성은 높아 보인다. 하지만 중국의 중장기적 부동산 펀더멘탈은 나쁘지 않다는 의견도 염두에 둬야 하지 않을까 생각한다.