"집값 20%만 있으면 나도 임대사업자"

"집값의 20%만 있으면 매달 투자금의 5% 수익을 낼 수 있는 임대사업자가 된다?"

이달 16일부터 1차 시범사업 공모를 앞두고 있는 '집주인 매입임대주택 사업' 얘기다. 민간이 다가구·다세대 등 공동주택을 매입해 한국토지주택공사(LH)에 임대관리를 맡기고 시세보다 저렴한 수준의 임대료로 8년 임대하면 집값의 최대 80%를 지원하는 상품이다.


많은 사람들의 꿈인 '임대사업자'가 손쉽게 될 수 있는 셈이다. 더불어 LH가 관리해 모든 공실 리스크를 부담하고 집주인은 매달 확정수익을 지급받는다. 다만 집주인은 8년간 해당 주택을 임대용으로만 쓸 수 있고 인근 임대시세의 50~80% 수준의 저렴한 임대료를 유지해야 한다는 조건이 따른다.

8년간 유지하다 기금융자금(50%)을 상환하면 그 시점부터 임대료 책정 등 집주인의 자의적인 임대사업을 할 수 있게 된다. 만기일시상환이나 12년간 원리금균등분할상환할 수 있다. 그렇다면 실제 집주인이 벌어들이는 수익률은 얼마나 될까.

국토교통부의 모의실험 결과에 따르면, 개인 투자자가 전용 25㎡ 원룸을 1억5000만원에 매입 계약을 하고 LH공사 시범사업에 선정되면, 집값의 50%인 7500만원은 연 1.5%인 기금융자, 30%인 4500만원은 LH 보증금으로 충당한다. 집주인은 취득세 등 100만원이 추가로 든다고 해도 3100만원만 투자하면 된다.


이때 월세 시세가 보증금 1000만원에 월 65만원이라고 가정하면 대출이자, LH 위탁비(월세 5%), 위탁관리비(실당 5000원) 등을 제하고 매달 22만원씩 받을 수 있다. 연간 264만원을 받게 되면 투자금 대비 수익률은 8.5%에 이른다. 현재 연간 2000만원 이하 임대소득은 비과세다.

하지만 신청한다고 모두가 선정되는 것은 아니다. 우선 참여하기 위해선 매입하려고 하는 주택 소유자에게 매도의향서를 받아야 한다. 나중에 선정이 되지 않을 때를 대비해 기존 집주인 의향만 받으면 된다.

이후 LH는 접수된 주택을 대상으로 입지에 따라 1~3등급으로 분류한다. 지하철역, 대학교, 관공서 등과 가까울수록 좋은 점수를 받게 되고 현장방문을 통해 주택품질과 임대사업성을 평가한다.

LH는 사업대상 주택에 대해 감정평가를 의뢰하고 융자가능금액, 임대료 시세 및 자부담률에 따른 확정수익을 산정해 신청자에게 통보한다. 다만 정해진 기간 내에 매매계약 및 임차인 동의서를 가져오지 못하는 경우 선정이 취소된다.

집주인이 해당 주택을 직접 사용하거나 직접 임대사업을 하길 원할 경우엔 포기할 수도 있다. 이 경우 기금융자금과 LH 보증금은 즉시 반납하고 소정의 위약금을 물어야 한다. 물론 집값의 80%를 지원받지만 '공짜'가 아니어서 채무상환 부담은 집주인에게 있다. 8년 동안 갚던지 임대기간을 연장하는 조건으로 2년마다 상환연장된다.

업계 한 관계자는 "목돈을 마련하기 힘든 경우 좋은 투자수단이 될 수 있지만 집 수리비용 등도 고려해야 한다"며 "급하게 매각하거나 임대기간이 끝나고 난 후를 생각해 입지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.