1% 깡통주택 살리자고 40%무주택자를..

근간 언론에서 주택가격 안정과 관련된 사안이 자주 다루어지고 있다. 특히 주택경기침체를 내수경기 악화의 중요한 원인으로 꼽기도 하는데, 당국은 조만간 주택가격 안정대책과 관련된 방안을 마련할 것 같다. 그런데 주택시장 활성화는 장기간 주택가격이 금리 이상으로 상승할 것이란 기대가 있어야 가능하다. 즉 주택가격이 더 떨어지지 않을 정도의 기대로는 주택구매를 촉발시키기 어려운데, 향후 주택시장 활성화 여부는 더 지켜보아야 하겠다. 주택가격 상승유도대책과 관련된 당국의 입지가 넓지 않아 보이기 때문이다.

정책입지가 좁은 것은 무엇보다 유주택자와 무주택자간의 이해관계에서 비롯된다. 통계청에 따르면 2011년 현재 전국기준 주택보유율은 58.5%이다. 특히 서울 52%, 경기도 56.3%로 낮은 편으로, 국민의 40% 이상이 주택을 보유하지 못한 셈이다. 이런 상황에서 집값이 상승하면 절대 다수가 궁핍해진다. 예컨대 근간 논란 많은 소수의 깡통주택 보유자를 주택가격 상승을 통해 구제하려면 많은 희생을 감내하여야 한다. 2011년 현재 전국 주택 수 1813만 채 대비 0.8 ~ 1.1%에 불과한 15만 ~ 19만 채의 깡통주택 때문에 40% 이상의 무주택자를 희생시켜야 하기 때문이다.


사실 대다수 무주택자는 여전히 현재의 주택가격은 매우 높다고 여긴다. 그간 집값이 떨어졌다 하지만 현재 주택가격 하락의 정도는 주택가격지수 기준 최고치대비 0.8%에 불과하기 때문이다. 즉 집값이 떨어졌어도 현재의 주택가격은 대체로 매입가격 보다 높은 것이다. 설혹 정점에서 매입했어도 해당자 다수는 기존주택을 매각하고 새 주택을 매입했기에, 손실을 입었다고 볼 수 없다.

때문에 무주택자는 내심 주택가격의 하향안정을 더 바랄 것이어서, 무주택자는 주택가격 상승을 유발시킬 수 있는 정책에 꺼릴 것이다. 주택가격 상승유발 정책은 무주택자가 돈을 빌려서 유주택자의 집값을 올려주는 것으로 여기기 때문이다. 특히 개인들의 취약한 부채감당 능력을 감안하면 더욱 그러한데, 2011년 기준 처분소득대비 가계부채비율은 154.8%나 된다. 이는 주택투기 때문에 세계적 금융위기를 초래시킨 미국의 116.2% 보다 높다. 실제로 우리가계의 부채비율은 전 세계에서 수위권이어서, 자칫하면 국가 경제가 큰 어려움에 빠질 수 있다. 때문에 향후 정부정책은 집값의 추가하락 방지 정도이지 않을까 싶다.

사실 주택시장 침체의 근본 원인은 우리의 소득에 비해 주택가격이 지나치게 높은데 있다. 우리의 소득대비 주택가격은 2012년 현재도 6.3배이지만, 2008년에도 연간소득대비 우리의 주택가격은 6.26배로 미국 3.55배, 일본 3.72배 보다 무려 68 ~ 76%나 높았다. 즉 주택시장 침체의 근본 원인이 소득대비 높은 집값에 기인하기에, 소득제고 이외의 다른 방편으로 주택시장 안정 노력은 한계가 있을 듯하다. 일본의 집값 하락뿐만 아니라 미국 집값이 2008년 이후 32% 가량 하락했던 점이나, 홍콩 집값이 1997년 6월 ~ 2003년 3월 중 70.1%나 하락했던 것도 소득대비 높은 집값이나 가계부채 때문이었다.


근본요인 충족이 자산가격 유지의 전제인 점은 우리 주식시장 사례에서도 찾아진다. 주가하락으로 인해 1989년 말 이후 1990년대 중반에 주가부양책이 수 없이 시행되었다. 어떤 때는 주가부양책이 한 달에도 몇 번씩 시행되기도 했다. 그러나 주가는 부양책 시행 당시만 잠시 반등했을 뿐 곧 하락하거나 답보했다. 당시 주가가 주가형성의 주요인인 기업가치와 금리에 비해 높았기 때문이었다. 이런 점에서 보듯 향후 주택시장 안정은 근본요인인 소득이 늘어야 가능할 것인데, 소득이 집값을 상승시킬 정도로 늘기까지는 시간이 필요하다. 장기간 집값상승 가능성은 적을 듯하다.