은마아파트 드디어 재건축, 지금사도 돈되나?

서울 강남구 대치동 은마아파트가 정밀안전진단을 조건부로 통과하면서 어떻게 재건축 될지, 지금 투자해도 될지, 앞으로 집값은 어떻게 될지 등에 관심이 쏠린다. 안전진단은 재건축 사업 초기 단계에 불과하지만 부동산시장에서 은마아파트는 강남 재건축을 대표하는 상징성을 지니고 있어서다.


◇어떻게 재건축 될까=은마아파트는 대치동 316 일대 부지 24만3553㎡에 들어선 매머드급 단지다. 지상 14층, 28개동, 101∼113㎡(전용 76∼84㎡) 4424가구로 이뤄져 있다. 이 거대 단지가 어떤 모습으로 재건축 될지는 아직 확정되지 않았다.

3일 강남구와 대형건설사, 설계사무소, 부동산컨설팅업체 등에 따르면 은마아파트는 현재 전용 60㎡ 미만 등 소형 물량이 없는 만큼 소형평형의무비율을 피하는게 가장 이상적인 시나리오다. 소형평형의무비율을 적용해 재건축할 경우 조합원들이 기존에 살던 평수보다 작게 배정받아야 한다.

은마아파트 기본계획 용적률은 210%. 정비계획 용적률(기부채납·디자인 등 인센티브 포함) 270%에 법정상한 용적률(300%)까지 적용해 1대 1로 재건축하면 소형평형의무비율을 적용받지 않아 85∼129㎡(전용 60∼92㎡) 5041가구를 지을 수 있다.

재건축을 통해 617가구가 늘어나는 만큼 조합원들이 소형주택에 들어가지 않아도 되는 것이다. 늘어나는 물량은 일반분양 및 임대주택(시프트 또는 보금자리주택)으로 배정해야 한다.


조합은 617가구 중 115㎡(전용 85㎡) 257가구를 일반분양하고 85㎡(전용 60㎡) 360가구를 지자체, 국가 등에 매각할 수 있다. 하지만 이 시나리오는 대형 주택형이 없는 단지 구성이어서 조합원들의 동의를 얻을 수 있을지는 미지수다.

◇지금 사도 될까=현 시점에 은마아파트 101㎡(전용 76㎡)를 매입하면 115㎡(전용 85㎡), 113㎡(전용 84㎡)는 129㎡(전용 92㎡)를 각각 새 아파트로 배정받을 수 있다.

이 단지 101㎡의 현 시세는 9억8000만~10억2000만원, 113㎡의 경우 11억원8000만∼12억2000만원 선이다. 추가부담금은 2억∼3억원 안팎으로 예상된다. 재건축 후 115㎡와 129㎡에 입주하려면 각각 12억∼13억원, 14억∼15억원 정도가 필요한 셈이다.

이는 대치동, 도곡동 등 주변 아파트 동일 주택형 시세와 비슷하거나 더 높은 수준이다.

스피드뱅크 박원갑 수석부사장은 "은마아파트 매매가는 이미 3.3㎡당 3000만원을 웃도는 만큼 재건축을 재료로 추가 상승할 가능성은 희박하다"며 "재건축 용적률 규제가 완화돼 종전보다 수익성은 개선됐지만 재건축 사업기간, 금융비용 등을 감안할 때 투자 대박을 기대하기는 어렵다"고 말했다.

◇안전진단, 집값 호재될까=은마아파트 안전진단 조건부 통과 소식이 전해졌지만 부동산시장은 잠잠하다. 아직까지는 가격 변동도 크지 않다. 지난해 정밀안전진단 용역을 실시한다는 소식이 전해졌을때보다 오히려 2000만원 정도 떨어졌다.

실제 지난해 10월 은마아파트 101㎡는 10억2000만∼10억4000만원 선으로 지금보다 높았다. 전문가들은 재건축 시장이 조정기여서 집값이 단기 급등하지는 않을 것으로 내다봤다. 부동산 호황기에는 작은 호재에도 강남 재건축 시장 전체가 들썩이지만 현재는 가격 조정기로 봐야 한다는 것이다.

재건축 사업시기가 확정되지 않은 점도 가격 상승 걸림돌로 작용할 것으로 보인다. 대출이자, 공사비 등 추가 부담금이 만만치 않아 매물이 쏟아질 수 있다는 분석도 있다.

반면 일부 집주인들은 재건축이 공식 발표되면 집값이 오를 것이라는 기대감을 내비치기도 했다. 은마아파트의 한 주민은 "은마아파트는 재건축을 못할 것이란 불안 요소가 해소됐다"며 "재건축이 최종 확정되면 가격이 최고점까지 회복될 것"이라고 말했다.