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"아파트, 팔까? 살까?"

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  • 배현정 기자
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  • 2010.03.28 09:22
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[머니위크 기획]2분기 재테크/ 아파트

"요즘 강남 부자들이 아파트 사면서 더 오를 것이라고 기대하고 구입하는 경우는 거의 없다. 실수요자니까 사는 거다."

3월18일 여의도 국민은행 PB사업본부에서 만난 박합수 국민은행 PB부동산팀장은 "현재 아파트시장은 투자에서 실수요로 넘어가는 과도기에 있다"고 진단했다.

그렇다면 도대체 현 시점에서 아파트를 파는 게 혜안일까? 반대로 역발상 투자를 하는 게 현명할까?

비록 상승세가 한 풀 꺾였다 해도 여전히 주거 공간 이상의 의미를 지니는 '아파트 투자'에 관한 총체적 궁금증을 속 시원하게 풀어봤다.

Q. 강남 부자들은 아파트 투자를 어떻게 바라보나?

A. "요즘 자산가들은 집값의 추가 상승이 어렵다는데 대개 동의하고 있다. 가령 3.3㎡당 5000만원 수준의 반포 자이나 래미안 아파트를 사면서 더 오를 것이라고 기대하고 구입하는 경우는 거의 없다. 심리적으로는 더 이상 떨어지지 않기만을 바라는 분위기가 지배적이다.

특히 대형 고가 아파트는 매력이 절감된 상태다. 부자들 사이에는 다운사이징에 대한 관심이 높아진 상태다. 핵가족화 추세로 넓은 평형에 부담을 느끼면서 230~265㎡(70~80평형)의 대형 평형을 200(60평형)㎡와 150㎡(45평형) 정도로 하향 조정하는 것을 염두에 두고 있다."

Q. 재건축ㆍ재개발에 관한 관심은?

A. "자산가들은 본인의 집 수를 늘리는 것에는 부담을 느낀다. 대개 자녀에게 집을 사주고 싶어 하는 경향이 많은데 10억원 이상 대형 아파트는 증여세를 40%나 물어야 하기 때문에, 대신 5억~8억원 사이의 재건축 아파트에 꾸준히 관심을 보이고 있다.

재개발 지역은 소형 평형 비율이 높아 고급 커뮤니티 형성에 한계가 있어 관심이 덜하다(용적률이 높은 도심 재개발 지역은 예외). 특히 강북 재개발지역의 대형 아파트는 신중하게 고려해야 한다. 165~200㎡(50~60평형) 수준의 대형 평형은 지역 특성상 인기가 없으므로 큰 지분을 갖고 있더라도 135~165㎡(40~50형)으로 낮출 것을 권한다."

Q. 그러나 은마아파트 등 재건축아파트에 대한 인기가 예전만 못한 것 같은데.

A. 반포ㆍ잠실 등 근래 1~2년 사이 완공된 재건축아파트는 대부분 2배 이상의 차익 실현이 가능했다. 한마디로 황금알을 낳는 거위였다. 하지만 지금부터 시작하는 경우는 다르다. 재건축아파트는 실수요자 중심의 플러스 알파(&) 정도의 기대로 접근하는 게 좋다.

현재 개포 주공ㆍ가락 시영ㆍ둔촌 등 저밀도지구는 50% 정도 상승의 기대치가 형성되고 있다. 하지만 은마 등 강남중층 재건축아파트는 이미 가격이 올라있는데다 투자기간이 길어질 우려가 있어 조심스런 접근이 필요하다."

Q. 향후 집값 하락이 대세라고 하던데. 베이비부머 세대의 은퇴와 고령화 등의 영향은 어떻게 보나?

A. 다소 앞서나갔다. 고령화나 베이비부머 세대의 은퇴로 인한 부동산의 가치 하락 일반화는 오류의 여지가 있다.

우선 지역적 차별성을 고려해야 한다. 외곽은 영향을 먼저 받을 수 있지만, 도심은 차이가 있다.

베이비부머 세대가 은퇴한다 해도 외곽보다는 커뮤니티 형성이 쉬운 도심을 선호할 가능성이 높기 때문이다. 향후 주거 패턴은 이 같은 '도심 회귀 경향'이 보다 뚜렷해질 것으로 예상된다.
따라서 점점 고령화 사회로 가고, 우리나라의 전체 인구가 줄어든다고 해도 수도권 인구가 감소할 가능성은 별개로 따져봐야 할 문제다."

Q. 그렇다면 도심의 아파트 가격 전망은?

A. 현상유지 또는 소폭 상승에 무게를 둔다. 주목할 점은 과거에는 부동산 시장이 뜨면 아파트 시장 전반적으로 가격이 뛰었지만, 앞으로는 10개 단지 중 1~2개 정도(랜드마크)가 끌고 가는 형상이 될 것으로 보인다.

전국구 아파트로 불리는 압구정의 아파트와 용산 지역의 아파트가 '도심의 쌍두마차'로 상승을 주도할 것으로 주목 받고 있다.

Q. 아파트 값이 폭등할 때 '꼭지'에 산 사람들은 어찌해야 하나?

A. 2006년께 상승기에 샀던 경우 현재 80~90% 정도 회복 추세를 보이는 경우가 많다. 그때 대출이 과다했던 사람들은 이후 경제가 어려워지면서 상환부담을 더 크게 느낄 수 있다. 이로 인해 삶의 질이 크게 위협받는 경우 생각해볼 방법은 일반적으로 크게 세 가지다.

더 싼 지역으로 옮겨가거나, 같은 지역에서 평형을 줄여가거나, 집을 팔고 전세로 옮겨가는 것 등이다. 물론 이 세 가지 중 어떤 쪽도 힘든 결정이 되겠지만, 특히 마지막 방법은 더욱 숙고해야 한다.

서울 도심의 아파트 가격은 앞서 언급한 바와 같이 현상유지는 될 가능성이 높다. 또한 집이 주는 안정감과 인플레이션 헤지 효과까지 꼼꼼히 따져보는 게 바람직하다.

Q. 매매가는 게걸음이라도 전셋값은 고공행진이다. 무주택자들은 '내 집 마련' 전략을 어떻게 세워야 할까?

A. 요즘 전세난은 참으로 심각하다. 이러한 전세난으로 전셋값이 폭등할 뿐 아니라 집값 일부를 밀고 올라갈 가능성도 있다.

서울의 재건축ㆍ재개발로 이주 수요는 많은데, 전세 물건 자체가 부족하기 때문이다. 최근 반포 자이ㆍ래미안 아파트의 경우 매매가 8억원 수준의 아파트가 전세로 6억원에 거래되는 기현상까지 나타났다는 소문이 돈다. 그만큼 전세 물건이 없다는 얘기다.

이러한 전세난의 설움으로 내 집 마련을 꿈꾼다면 가장 이상적인 대안은 보금자리주택에 당첨되는 것이다. 주변 시세의 50~70%에 분양을 받을 수 있다 보니 현재 주택시장에 미치는 파괴력이 엄청나다. 일반 매매시장의 거래가 줄고, 전세에 머무르면서 보금자리를 대기하는 경우가 늘고 있다.

이렇게 보금자리 청약의 치열한 경쟁을 뚫으려면 자기 입장에서 가장 유리한 청약 전략을 먼저 세워보는 것이 필수적이다. 청약에서 떨어지거나 청약 자격이 안된다면 저가 급매물 등에 관심을 기울이는 게 보다 현실적인 대안이 될 수 있다.



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