대한민국 부동산시장을 움직이는 파워맨은?

↑ 윤증현 기획재정부 장관, 정종환 국토해양부 장관, 김중수 한국은행 총재, 오세훈 서울시장, 진동수 금융위원장 (왼쪽 위부터 시계방향)

대한민국 부동산시장을 움직이는 '손'은 역시 정부였다.


머니투데이가 관계, 학계, 업계 등 각계 전문가들을 대상으로 실시한 '대한민국 부동산시장을 움직이는 파워맨'을 묻는 설문조사 결과 윤증현 기획재정부 장관, 정종환 국토해양부 장관, 진동수 금융위원회 위원장, 김중수 한국은행 총재, 오세훈 서울시장이 꼽혔다.

정부의 부동산관련 정책이 부동산시장에 미치는 영향이 가장 크다고 본 것이다. 실제 주택거래 때 가장 큰 영향력을 발휘하는 게 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제이고 싼 분양가와 우수한 입지로 수요자들을 끌어 모으고 있는 보금자리주택을 공급하는 국토부는 부동산시장의 핵심 이슈를 생산해낸다.

매달 기준금리를 결정하는 한국은행의 행보에 부동산시장의 이목이 집중되고 있고 우리나라 집값 상승의 근원지인 강남3구가 있는 서울시는 매일 부동산 뉴스를 만들어내고 있다. 부동산시장으로 흘러들어가는 자금을 규제할 수 있는 금융위원회도 시장을 요동치게 하는 핵심 부처다.

참여정부시절 강력한 DTI·LTV 규제 덕분에 글로벌 금융위기의 후폭풍을 피해갔고 DJ 정부가 IMF 외환위기 시절 부동산규제 완화를 통한 경기 부양을 선택한 것을 감안하면 고개가 끄덕여진다.


부동산시장도 수요와 공급에 의한 '시장기능'으로 작동되는 것이 정상이지만 대내외 여건 변화에 맞춰 정부가 부동산 정책을 어떻게 가져갈지가 전체 국민경제에 중요한 역할을 한다고 전문가들은 본 것이다.

↑ 윤증현 기획재정부 장관 ⓒ이명근 기자

◇윤증현 기획재정부 장관
윤증현 기재부 장관은 국내 경제를 총괄하는 주무장관이라는 점에서 전문가들로부터 파워맨으로 지목됐다. 부동산 정책의 대부분이 기재부를 거치도록 돼있어 윤장관의 가치관이 시장에 미치는 영향이 클 수밖에 없다.

대표적인 게 주택담보대출 때 적용하는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제다. 전문가들은 주택공급 과잉으로 집값 상승에 대한 기대심리가 꺾여 거래가 부진한 상황이어서 대출규제를 완화한다고 해서 예전과 같은 투기열풍이 불 수 있는 상황이 아니라며 DTI·LTV를 완화해야 한다고 지적하고 있다.

야당도 부동산시장 침체의 가장 큰 원인을 대출규제로 보고 DTI·LTV 규제 완화를 요구하고 있는 것으로 알려졌다. 이에 대해 윤 장관은 줄곧 일관되게 부동산 시장이 안정되고 있고 가계 부채 관리를 위해서라도 DTI·LTV 규제에서 후퇴할 생각이 없다고 밝혀왔다.

그는 주택 건설을 중심으로 하는 일부 중견 이하 건설업체들의 사정이 어렵고 수도권 부동산 가격이 약보합을 기록하면서 거래 건수가 줄고 있지만 전체적인 부동산 시장은 안정화하고 있는 과정이라고 인식하고 있다.

DTI·LTV 규제가 글로벌 금융위기 속에서 집값 상승 압력을 눌렀고 무분별한 대출을 자제시켜 집값 하락에도 불구하고 미국 서브프라임모기지 사태와 같은 실패를 막았다고 판단하고 있는 것이다.

윤 장관은 지방에 한해 미분양아파트 구매 시 취·등록세를 감면해주는 혜택을 수도권으로 확대 적용하는 방안에 대해서도 윤장관은 부정적인 의견을 내놓고 있다.

↑ 정종환 국토해양부 장관 ⓒ유동일 기자

◇정종환 국토해양부 장관
정종환 국토해양부 장관은 국내 부동산 정책을 총괄하는 주무부처 장관이라는 점에서 전문가들로부터 파워맨으로 꼽혔다. 보금자리주택, 분양가상한제, 도시형생활주택, 준주택 등의 건설 및 공급을 총괄하기 때문에 국토부의 의사결정이 곧바로 부동산시장에 영향을 줄 수 있다.

보금자리주택은 주변시세보다 50~80% 싼 분양가가 매력적인데다 서울 택지개발이 사실상 불가능한 상황에서 서울 강남권에 보금자리주택이 공급됨에 따라 수요자들로부터 인기를 끌었다.

하지만 후폭풍은 너무도 거셌다. 분양가와 입지 면에서 뒤지는 민간아파트들의 공급을 포기했기 때문이다. 전문가들은 민간주택 공급이 위축돼 2~3년 뒤 공급부족 현상이 심화될 경우 국지적 가격 급등 현상이 재연될 수 있다며 보금자리주택 공급시기를 조절하고 수요자를 좀 더 세부적으로 한정하는 등 대책이 필요하다고 지적하고 있다.

국토부의 또다른 핵심 부동산정책은 1~2인 가구 증가와 직주근접형 주거공간 공급을 위해 구상한 도시형생활주택과 준주택이다. 도시형생활주택은 단지형 다세대주택, 단지형 연립주택, 기숙사형 주택으로 구분되며 준주택은 오피스텔, 고시원 등이다. 도심내 소형주택에 대한 공급 필요성에 대해 전문가들도 공감하고 있고 국토부가 관련 규제를 대폭 완화하면서 시장 분위기도 호의적이다.

정종환장관은 금융위기 이후 민간주택 공급이 위축되자 민간택지의 분양가상한제를 폐지하기 위해 다각도로 뛰었지만 국회통과 과정에서 번번이 실패했다. 정 장관은 분양가상한제 폐지를 이번 국회에서도 지속적으로 추진할 계획이다.

↑ 진동수 금융위원장 ⓒ이명근 기자

◇진동수 금융위원회 위원장
하반기 부동산 시장을 좌우할 키워드로 DTI와 LTV 규제 완화가 꼽힌다. 진동수 금융위원장은 이 2가지 부동산 금융규제의 열쇠를 쥔 인물이다.

진 위원장은 금융시장 안정을 최우선적으로 추진하고 있다. 따라서 DTI와 LTV 규제에 대해서는 당분간 규제를 풀지 않겠다며 윤증현 기획재정부 장관과 의견을 같이하고 있다.

가계 및 은행의 건전성 측면에서 규제가 필요하다는 이유에서다. 정부가 지난 4월 미분양 해소책을 내놓을 당시 금융규제를 그대로 유지하기로 한 것도 금융당국의 입김이 크게 작용했다.

이같은 정책 노선은 건설사들의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에도 영향을 미치고 있다. 진 위원장은 올 초부터 "주택담보대출, 부동산 PF 대출 등에서 문제점이 노출됐다"며 저축은행이 PF대출을 늘리지 못하도록 규제를 강화하고 여신한도를 단계적으로 축소하겠다는 의지를 보였다.

이 때문에 건설업계는 저축은행에서 부동산개발용 자금을 빌리기가 쉽지 않아졌다고 토로하고 있다. 부동산시장 침체를 벗어나기 위해 대출규제 완화가 필요하다는 목소리가 높아지고 있다. 지방선거 이후에도 부동산 침체가 장기화될 조짐을 보이자 규제 완화요구는 거세질 것으로 보인다.

하지만 진 위원장은 부동산 문제는 공급정책이 중심이 돼야 하고 필요하면 금융규제로 보완하는 것이 바람직하는 의견을 드러낸 터라 부동산 경기를 살리기 위한 규제완화는 쉽지 않을 것이란 전망이다.

◇김중수 한국은행 총재

↑ 김중수 한국은행총재 ⓒ이명근 기자

김중수 한국은행 총재는 금융통화위원회 의장으로 기준 금리를 조절할 수 있는 키를 쥐고 있다는 점에서 전문가들로부터 파워맨으로 선정됐다.

금리는 부동산 시장을 뒤흔들 수 있는 매우 강력한 변수다. 국내 부동산 시장이 오랜 기간 얼어붙은 상황에서 금리가 오를 경우 침체가 가속화될 수 있기 때문이다.

금리가 오르면 부동산 수익률이 떨어지거나 대출로 부동산을 매입했거나 하려는 수요자들의 금융비용 상승으로 수요가 위축될 수 있다. 수요가 위축되면 부동산값이 추가 하락하고 거래가 급감한다.

이런 점에서 최근 부동산시장에서는 출구전략이 초미의 관심사가 되고 있다. 일단 상반기엔 변화가 없었다. 다만 김 총재는 "석유류를 중심으로 물가 오름세를 예의주시하고 있고 공공요금도 인상될 것으로 보인다"며 국내 물가 오름세가 가시화되면 기준 금리를 인상할 수 있다는 점을 내비쳤다.

정부는 부동산 등 자산가격의 버블 가능성 등을 고려할 때 선제적 금리 인상이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 국내외 경제전문가들도 지난해 하반기부터 한국 경제의 회복속도가 빠른 만큼 금리 인상을 통한 출구 전략을 펴야 한다는 주문을 해왔다.

이런 정황을 볼 때 빠르면 올 8월쯤, 늦어도 하반기 중에는 금리인상이 불가피할 것이란 전망이 나온다. 만약 금리 인상이 단행될 경우 기존 부동산 거래 위축과 집값 하락 추세는 계속 이어질 수밖에 없다는 게 전문가들 예상이다.

◇오세훈 서울시장

↑ 오세훈 서울시장 ⓒ유동일 기자

대한민국 부동산 시장을 움직이는 '파워맨' 중 1인으로 선정된 오세훈 서울시장의 부동산정책은 장기전세주택(시프트)과 공공관리자제도로 대표된다.

시프트는 소유 및 재산증식 수단으로 인식되던 아파트를 거주의 개념으로 바꿔야한다는 오 시장의 주거철학이 반영돼 있다. 지난해까지 8000가구가 공급된 시프트는 오 시장 재선 임기가 끝나는 2014년까지 5만가구가 추가 공급될 예정이다.

공공관리자 제도는 재개발·재건축·뉴타운 등 정비사업 때 구청장이나 공사가 정비업체를 직접 선정해 사업을 추진하고 조합 설립, 설계·시공사 선정 과정 등을 관리하는 것으로 오는 7월 본격 시행된다.

오 시장은 민선4기 재임 기간 줄곧 '도시경쟁력' 강화방안을 추진해 왔다. 그 중심에는 한강이 있다. 2006년 7월 서울시장에 취임한 뒤 3개월 만에 자연형 한강 둔치 조성, 한강변 생태공원 복원 등을 담은 '한강르네상스프로젝트' 세부계획을 발표했다.

3년 뒤인 2009년 1일 한강르네상스 2단계로 한강변 공공성 재편계획을 발표하며 우선 적용대상인 5개 전략정비구역(성수·압구정·여의도·합정·이촌)과 중장기적으로 추진할 5개 유도정비구역(반포·당산·자양·잠실·망원)을 선정했다. 한강을 중심으로 도시구조를 개편하려는 오 시장의 구상은 서울시장 재선에 성공하면서 본격화될 전망이다.

이밖에도 개발밀도를 낮추고 저층 주거지 환경을 개선하는 '휴먼타운'사업과 강남북 균형발전을 위해 추진되고 있는 서북권·동북권·서남권 르네상스사업 등이 오 시장 재임기간 중 지속될 예정이다.

◇설문참가 25인
강민석 메리츠종금증권 부동산금융연구소 수석연구원, 강은현 미래시아 이사, 김근용 국토연구원 주택토지건설경제연구 본부장, 김병호 쌍용건설 사장, 김선덕 건설산업전략연구소 소장, 김현아 한국건설산업연구원 박사, 김효수 서울시 주택국장, 김희선 부동산114 전무, 나찬휘 KB금융 부동산연구팀장, 남영우 대한주택보증 사장, 박원갑 스피드뱅크 수석부사장, 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원, 변창흠 세종대 교수, 서종욱 대우건설 사장, 서후석 명지전문대 교수, 손재영 건국대 부동산대학원장, 신영수 국회의원, 이용만 한성대학교 교수, 이지송 LH 사장, 장성수 주택산업연구원 박사, 정연주 삼성물산 사장, 정용배 경기도 도시주택실장, 정준호 강원대학교 교수, 최규성 민주당 국토해양위 간사, 한만희 국토해양부 주택토지실장