'깡통아파트' 등장에 은행들 "대출금 떼일라" 끙끙

머니투데이

김유경 신수영 김한솔 기자

분당, 일산 등 1기 신도시 지역에서 아파트담보대출에 집중했던 은행과 저축은행 등 금융계의 신경이 곤두서있다. 글로벌 금융위기 이후 신도시 아파트의 가격이 계속 추락하면서 담보가치가 점점 떨어져 이른바 '깡통 아파트'가 등장하면서 상환 및 금리부담이 높아지고 있는 탓이다.

은행들은 LTV(주택담보인정비율)가 50% 이하를 유지하는 만큼 아직 큰 문제는 없다는 태도를 보이고 있지만, 일부 은행들은 부동산 경기 침체 우려 등으로 아파트담보대출 일부를 상환받고 있는 분위기다. 분당지역 한 새마을금고 관계자는 "최근 은행들이 아파트담보대출 원금 상환을 강화하고 있는 것 같다"며 "대환대출 문의가 많아졌다"고 말했다.

하지만 저축은행과 새마을금고 등 2금융권은 초비상이다. A저축은행 관계자는 "버블세븐지역 아파트의 경우 2008년 하반기 대비 최고 30% 떨어졌는데 아파트담보 대출에 집중했던 일부 저축은행은 최고 85%까지 대출해줬던 곳이 있어 위험성이 크다"고 지적했다.

◇저축은행, 나 떨고 있니?〓비은행권에 DTI 규제가 시행된 것은 2007년 8월 이후다. 따라서 그 이전에는 대출 한도 때문에 2금융권의 문을 두드렸던 사람들이 많았다. 당시에는 집값이 상승할 것으로 예상해 상대적으로 높은 금리라도 한도가 높은 2금융에서 후순위대출을 받으려는 사람들이 적지 않았다.

이런 경우 아파트 가격 하락은 고스란히 저축은행의 손실이 될 것으로 우려된다. 지금 경매처분한다고 해도 대출원금을 갚기 어려울 정도로 집값이 하락한 곳이 나타나고 있기 때문이다. 특히 부동산 침체로 거래마저 되지 않아 경매사이트에는 저축은행에서 처분하려고 내놓은 주택들이 감정가의 50%까지 떨어져 나와 있다고 업계 관계자는 귀뜸했다.

담보물까지 처리되면 금융회사들은 보통 나머지 회수되지 못한 채권을 손실처리한다. 일부 금융사들은 이러한 채권을 무수익채권(NPL·Non-Performing Loan)으로 금융시장에 덤핑판매하듯 팔기도 한다. 채무를 갚지 못한 사람들은 이런 식으로 신용정보가 이리저리 팔려나가며 빚 독촉을 당하게 될 수 있다고 관계자는 말한다.

한편 저축은행에는 주택매입을 위한 아파트담보대출은 거의 없는 편이다. 대신 DTI 규제를 받지 않는 사업자 대상 아파트담보대출이 문제가 되고 있다. B저축은행 관계자는 "틈새시장이라고 생각하고 저축은행들이 2008~2009년에 소호 사업자들에게 사업자대출로 바꿔 대출해 주는 경우가 있었다"며 "당시 사업자금 대출로 5억원을 받았는데 현재 담보물인 아파트의 시세가 4억원으로 떨어져 차주가 상환을 포기하는 경우가 있다"고 말했다. 결국 대출해준 저축은행은 1억원의 처분손실이 발생하게 된다.

이러한 손실 예방을 위해 저축은행들은 만기가 돌아오는 아파트담보대출의 만기를 연장할 경우 만기를 1년으로 단축하고, 담보가치가 떨어진 만큼 원금상환 또는 추가 담보를 요구하고 있다. C저축은행은 만기 연장시 아파트 가격이 하락하지 않아도 일제히 10%정도의 원금 상환을 요구한 후 연장해주고 있다고 밝혔다.

◇겉으로 덤덤한 은행, 속타네〓은행권은 은행 LTV가 실질적으로 50% 이하를 유지하는 만큼 아파트 값이 절반 이상 하락하지 않으면 큰 문제는 없다는 입장이다. 업계 관계자는 "10년, 15년 이상 장기 대출이 대부분인데다 절반 이상 하락해도 경매 등에서 선순위로 자금을 거둘 수 있다"며 "후순위인 2금융, 세입자 등이 연쇄적으로 피해를 보는 게 문제"라고 말했다.

A은행 일산 지역 지점 근무자는 "당시 은행보다 더 많이 대출을 받을 수 있는 2금융으로 갔던 사람들이 많다"며 "드물지만 아파트 시세 40~50%를 은행에서 받고 나머지 20% 안팎을 후순위로 2금융권에서 빌린 경우도 있다"고 설명했다. 다른 관계자는 "당시 연말부터 2금융권에 대한 대출규제가 강화된다 하니 급하게 대출받은 사람도 꽤 있다"며 "당장 못 갚으면 가산금리를 물리며 6개월, 1년 추가 연장을 해주는데 내야할 이자만 2배로 뛰게 된다"고 말했다.

B은행 수지지역 부지점장은 "새마을금고 등은 올해가 가장 고비라는 말이 들린다"고 우려했다. C은행 일산지점 부지점장은 "분양가 이하로 집값이 떨어진 사람들은 고민이 많다"며 "눈에 띌 정도로 연체가 많은 것은 아니지만 단기연체, 1개월 정도 연체가 늘어나는 상황"이라고 말했다.

한편 은행은 집값 하락으로 LTV가 기준비율을 초과하면 여신거래 약정서에 있는 규정대로 초과분만큼 상환하도록 통보하고, 상환할 수 없다면 대출을 연장해주되 가산금리를 물린다. 3년 전에 10억 원이었던 집값이 7억 원이 됐다면, LTV 50%를 적용할 경우 빌릴 수 있는 돈이 5억 원에서 3억5000만원으로 줄어들고 1억5000만원을 상환해야 하는 경우가 생길 수 있다는 얘기다.

아직까지 은행의 LTV 비율을 초과한 사례가 없지만 아파트값이 더 떨어져 기준비율을 초과할 경우 중도상환 요구가 많아지면서 아파트 값 하락을 더욱 부채질하는 악순환이 나타날 수도 있는 상황이 우려되고 있다.