냉랭했던 아파트시장… 내년 내집마련 괜찮을까

경인년 호랑이해가 마무리돼간다. 올 한해 크고 작은 변화와 부침을 보였던 주택시장도 새해를 준비하고 있다. 냉랭했던 아파트 매매시장은 어떻게 바뀔지, 서민을 고통스럽게 했던 전셋값 상승세는 누그러들지 짚어봤다.

◇올해 '꽁꽁'…내년엔 기지개 예상


2010년 아파트시장은 '매매값 하락·전셋값 상승'이라는 키워드로 요약된다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 전국 아파트값은 전년에 비해 1.4% 떨어졌다.

연간 매매시장은 ▲서울 -2.68% ▲수도권 -4.6% ▲신도시 -3.76%의 변동률을 기록했다. 2008년 금융위기 때 하락했다가 작년 회복세를 보였으나 올해 들어 다시 하락한 것이다. 집값이 오른 곳은 ▲판교(0.87%) ▲평택(0.28%) ▲서초구(0.08%) 정도로 손에 꼽을 정도다.

거래할 수 있는 물량이 제한적이었던 판교, 불황에 강한 서초구를 제외한 수도권 전역에서 매매하락세가 나타났다. ▲일산(-7.61%) ▲고양(-6.63%) ▲용인(-6.49%) ▲파주(-6.14%) ▲과천(-5.86%) ▲도봉(-5.33%) ▲평촌(-5.09%) ▲광주(-4.88%) ▲송파(-4.58%) ▲노원(-4.51%) 등이 크게 떨어졌다.


각종 호재에도 불구하고 강남권 재건축아파트 가격이 약세를 보였다. 대치은마, 잠실주공5단지의 안전진단통과, 개포지구 마스터플랜 발표 등 굵직한 호재가 많았지만 하락세를 막지 못했다.

전세는 대란수준이었다. 매매시장 약세 속에서 전세수요가 늘면서 수도권은 물론 지방까지 전셋값이 강세를 보였다. 수도권 전세비중이 2006년 호황기 때와 비슷한 수준까지 오르면서 수요자들의 전세가격 부담이 커지기도 했다.

재건축이 추진 중인 강남구 대치동 은마아파트 조감도

주변 시세보다 저렴한 공공분양, 보금자리주택의 사전예약을 기다리거나 입주물량 쏠림, 집값 하락이 우려되고 금리인상 부담까지 겹치면서 수요자들은 매매를 외면하고 전세물건에 머무르는 경향을 보였다.

부동산114가 최근 수도권 거주자 844명을 대상으로 '2011년 상반기 부동산시장'을 설문한 결과, 응답자 10명 중 4명(44.8%)은 "내년 상반기 부동산 경기가 상승할 것"이라고 답했다.

10명 중 5명(56.2%)은 아예 "내년에 집값이 오를 것"이라고 예상했다. 응답자의 66.8%는 전셋값 상승도 예측했다. 아파트 거래가 적당한 시기로 내년을 꼽은 비율은 65.8%에 달했다.

부동산 전문가들의 역시 내년도 집값이 점진적으로 회복될 것이라고 입을 모은다. 전셋값 상승에 따른 구매 수요가 늘고 경기회복을 통해 풍부해진 유동성을 바탕으로 대기수요자들의 움직임 또한 증가할 것이란 얘기다.

김규정 부동산114 부장은 "투자분석과 거래가 비교적 손쉬운 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 내년 주택 거래시장은 다소 온기를 되찾을 것"이라고 내다봤다.

올 연말부터 서울 아파트 매매값이 상승세로 돌아섰고 내년 입주예정물량이 올해보다 줄어드는 점도 아파트 가격회복과 강세전망에 힘을 실어준다. 2011년 전국의 입주예정물량은 19만1336가구로 올해보다 35%가량 감소할 것으로 보인다.

주택산업연구원은 최근 발표한 '2011년 주택시장전망' 보고서를 통해 내년 전국의 아파트값은 2%, 서울·수도권은 2.5% 오를 것이라고 내다봤다. 서울 전셋값은 4%, 수도권과 지방은 3.5%대의 상승세를 보일 것으로 예상했다.

집값이 바닥에 가까워졌다는 심리가 확산된 데다 수급불균형으로 내년에는 집값 상승 전환이 가능하겠지만 금리인상 압박, 수도권 미분양 증가 등 요인으로 상승폭은 크지 않을 것이라고 주산연은 분석했다.

◇보금자리·공공임대주택 눈여겨보라

내년 상반기 주택 경기가 반등한다면 올 연말과 내년 초가 내집 마련을 위한 기회라는 목소리도 있다. 부동산업계에선 8·29부동산대책 이후 치솟았던 전셋값 상승이 중소형아파트의 매매로 이어지고 거래량도 증가했다고 분석한다.

전문가들은 우선 보금자리주택을 눈여겨보길 권한다. 특히 3차 보금자리 주택지구 가운데 분당 신도시(19.60㎢)와 맞먹는 규모로 눈길을 끌 광명·시흥지구의 사업계획이 확정되는 등 여건과 입지에 맞는 보금자리 청약이 필수라고 입을 모은다.

서울시의 한 장기전세주택 시프트 단지

2011년 상반기 공급될 공공임대주택 중에서는 수원광교, 파주교하 등지를 살펴 볼만하다. 5년 뒤부터 분양전환이 가능해 공급블록 위치와 분양가격만 적당하다면 2기 신도시 내집 마련의 기회가 될 수 있다.

집 살 계획이 당분간 없는 경우 서울시 장기전세주택 시프트도 관심을 끈다. 올 연말에도 1500여가구가 공급될 예정이다. 강남권과 양천 등지로 젊은 직장인, 장기 무주택 가구주 모두에게 관심을 모을 전망이다.

투자목적의 수요자라면 서울 주요단지의 재건축 물량을 살필 필요가 있다. 내년 서울에서 재개발·재건축을 통해 공급되는 주택물량이 올해보다 2배 이상 많은 2만5000여가구에 달할 전망이다.

지역별로는 동대문구 전농7구역(2397가구), 동대문구 답십리16구역(2645가구), 마포구 아현3구역(3063가구), 아현4구역(1150가구), 서대문구 가재울뉴타운 4구역(4047가구), 성동구 왕십리뉴타운1구역(1만702가구) 등에서 대규모 공급이 이뤄진다. 강남권에서는 방배2-6구역(744가구)과 역삼동 개리나5차(240가구) 등에서 분양이 이뤄질 예정이다.

내년도부터 바뀌는 주택관련 제도도 눈여겨 봐야한다. 우선 올해 말 폐지될 예정이었던 주택 구입에 따른 취득· 등록세 50% 감면이 1년 연장된다. 다만 9억원 이하 1주택자만 해당돼 9억원을 넘는 주택을 거래하면 취득· 등록세가 2배 오른다.

2009년 3월부터 시행돼 올해 끝날 예정이었던 다주택자에 대한 양도세 중과 완화 조치는 2012년 말까지 2년 연장된다. 이에 따라 다주택자는 내년에도 기본세율인 6~35%의 양도세를 적용받는다.

내년 3월에는 '8·29 대책'에 따른 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 종료될 예정이다. 종료, 연장 모두 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.