아파트 대세하락 언제까지?

"부동산 경기 급락할 가능성 없다", "아파트시장 침체상태 벗어나기 어렵다", "집값 1∼2%, 전셋값 3∼4% 오른다", "일부 지역에서 수급불균형 현상 나타난다" ….

2011년 부동산시장을 전망하는 내용의 보고서가 잇따라 나오고 있다. 하지만 대세 상승, 대세 하락 일색이던 예년과 달리 발표 기관마다 수치나 근거가 달라 건설업계 관계자와 주택 수요자를 혼란스럽게 하고 있다.

새해에는 부동산 공급과 수요에 영향을 미치는 한시적인 정책도 유독 많다. 아파트 입주 물량은 전체적으로 크게 줄고 지역별 편차가 큰 상태다. 시장동향·정책변수·수급상황 등 부동산투자와 관련한 3대 변수의 향방이 복잡한 만큼 아파트 매매나 투자 시 더욱 세밀한 검토가 요구된다.

◆전망 제각각…수요자 혼란 가중

삼성경제연구원은 지난 10월 말 '부동산시장 대세하락 가능성 점검' 보고서를 통해 "한국 부동산 경기가 급락하거나 장기 침체에 빠질 가능성은 매우 낮다"고 진단했다. 중장기적으로 고령화가 진행되고 있지만 1∼2인 가구가 증가세인데다 수도권 인구비중도 높아 수도권 집값이 압력이 크지 않다는 것이다. 대출규제를 미리 적용해 주택금융 부실이 심각하지 않다는 점도 근거로 들었다.

김재언 삼성증권 부동산전문위원은 "인구구조 변화에 따른 가격하락을 점치는 것은 시기상조"라며 "주택시장은 오는 2020년 주택수요가 감소하기 전까지 중소형을 중심으로 가격이 떨어지지 않을 것"이라고 말했다. 그는 이어 "수도권은 여전히 주택이 부족하고 자가거주율도 낮은 수준"이라며 "인구 증가폭이 완만해지더라도 서울 등 수도권으로 유입되는 인구는 계속 증가할 것"이라고 덧붙였다.

현대경제연구원은 지난 10월 '2011년 아파트시장은 대세 하락'이라는 내용의 보고서를 통해 "아파트시장은 당분간 하락세를 면치 못할 것"이라며 "전셋값 상승이 빠른 시일 내에 아파트 매매값 상승으로 이어지기도 어렵다"고 예상했다. 체감경기 악화, 가계부채 문제 등으로 주택 수요가 당장 매매에 나설 가능성이 희박하다는 점을 이유로 꼽았다.

금융연구원도 최근 보고서에서 "주택가격이 대세 하락 국면에 접어들 것이라는 전망이 우세하다"며 "주택에 투자했을 때 발생하는 수익률에 대한 기대치가 줄어 주택 수요가 감소할 것"이라고 내다봤다.

반면 건설산업연구원은 '2011 주택·부동산시장 전망' 자료에서 "2011년 집값은 1∼2%, 전셋값은 3∼4% 오를 것"이라고 예상했다. 2011년 입주물량이 2010년보다 약 37% 정도 줄어 1990년 이후 최저 수준에 머무는 등 공급이 줄어든다는 이유에서다.

메리츠종금증권 부동산금융연구소는 '부동산 이슈리포트'를 통해 "일부 지역의 주택 수급 불균형이 나타날 가능성이 있다"며 "다만 미분양 누적 물량이 주택 수요를 흡수할 가능성이 커 가격이 급격히 오르지는 않을 것"이라고 주장했다.




◆한시적인 제도 많고 금리·경기 등 변수도 다양

부동산시장 전망이 제각각이다보니 내집 마련 수요자나 건설사 관계자들은 2011년 전략을 어떻게 짜야할 지 고민스러울 수밖에 없다. 어떤 전망을 믿고 사업 또는 투자 전략을 짜느냐에 따라 계획이 완전히 달라져서다.

이처럼 2011년 시장 전망이 다른 것은 한시적인 부동산 정책이 많은데다 국내·외 경기, 환율, 금리 등 변수도 다양하기 때문. 우선 소득에 따라 대출 규모를 제한하는 총부채상환비율(DTI) 완화 조치는 2011년 3월까지 한시적으로 시행된다. 무주택자나 1가구 1주택자(신규주택 취득 후 2년 내 기존주택 매도 조건)가 서울 강남3구(강남·서초·송파)를 제외한 나머지 지역의 9억원 이하 주택을 구입할 경우 금융회사가 DTI를 자율적으로 심사해 결정하는 것이다. DTI 규제완화 조치 종료 기한이 다가오고 있지만 연장 여부는 아직 미지수다.

취득·등록세 50% 감면 조치도 한시적인 제도다. 무주택자와 1가구 1주택자에 대한 9억원 이하 취득·등록세 50% 감면 조치는 2011년 말까지 시행되지만 9억원 초과 주택의 경우 2010년 말 종료된다.

민간택지 분양가상한제 폐지 여부, 보금자리 사전예약 물량, DTI 규제 완화 연장 등 주요 부동산 정책과 금리, 환율, 경기 등 변수도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 특히 대출 규제나 금리 등은 단기간에 주택시장 분위기를 바꿀 수 있는 주요 변수다.

◆입주물량 '뚝'…지역·종목별 차별화도 심화될 듯

전문가들은 세부적인 부동산값 변동률 수치 등에 연연하지 않는 것이 바람직하다고 조언한다. 확정되지 않은 변수가 많은 가운데 내놓은 전망 인만큼 대·내외 상황에 따라 결과도 크게 달라질 수 있기 때문이다. 실제로 과거 부동산 전망과 실제 부동산시장 흐름을 살펴보면 맞아 떨어지지 않은 사례가 더 많다.

다만 지난 2007년 민간택지 분양가상한제가 도입된 이후 3년 연속 주택공급이 급감한 점은 염두에 둬야 한다. 통상 아파트 공사기간이 2∼3년 정도 인만큼 최근 3년간 공급 감소 여파가 당장 내년 입주물량 감소로 나타날 수 있어서다. 수도권 미분양이 3만가구에 육박하는데다 수도권 곳곳에서 전매제한 해제 물량이 쏟아지지만 외곽지역, 중대형, 고분양가 아파트 등 이른바 '악성물량'이 대부분이어서 주택 실수요를 흡수하기는 어려울 수도 있다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 2011년 전국 아파트 입주물량은 19만2000여가구다. 이는 2000년대 들어 가장 적은 물량으로 연간 입주물량 기준 처음으로 20만가구 밑으로 떨어진 것이다. 2000∼2010년 전국 연간 입주아파트는 평균 31만3000여가구. 2001년(28만5000여가구)과 2009년(28만3000여가구) 2010년(29만5000여가구)을 제외하면 매년 30만채 넘는 아파트가 집들이를 했다. 2011년 입주물량은 예년보다 10만가구 이상 줄어든 셈이다.

지역별 차이도 크다. 2011년 수도권 입주물량은 10만8000여가구로 올해(16만8000여가구)보다 35% 정도 물량이 감소한다. 특히 매년 평균 10만여가구가 입주한 경기도의 경우 내년 입주물량이 5만여가구로 절반 이상 줄어든다.

수년간 공급이 끊긴 지방의 입주량 감소세도 두드러진다. 2011년 입주물량 감소율은 울산(78%)이 가장 높고 강원(72%) 충북(66%) 등이 뒤를 잇는다. 최근 분양시장이 활기를 띠는 부산과 대구도 올해보다 입주물량이 각각 26%, 52% 감소하는 등 2∼3년간 공급 공백 여파에서 벗어나기 어려울 것으로 보인다.

더 심각한 문제는 2012년 입주물량이 12만6000여가구로 예년의 3분의 1 수준까지 급감한다는 것이다. 이 시기에 수도권 입주량은 9만여가구로 2000∼2010년 연간 평균 16만여가구의 56% 수준으로 감소한다. 특히 매년 평균 5만여가구가 입주한 서울의 경우 2012년 입주량은 1만3000여가구에 불과하다.