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"집값도 토끼처럼 뛸까… 서울·소형 중심 하반기 회복"

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  • 장시복 기자
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  • 2011.01.01 09:03
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[건설부동산 신년기획]①부동산시장 전망

[편집자주] "도대체 올해 집값은 어떻게 되는 거죠." 장기간 매매 약세, 전세 강세 기조를 유지하던 주택시장이 2010년 하반기 들어 일부 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 '나홀로 회복' 움직임을 보이면서 수요자들의 새해 시장 전망에 대한 궁금증이 커지고 있다. 한마디로 "과연 지금 집값이 바닥을 쳤는가"에 대한 물음이다. 새해에도 '전세난'이 이어질 것이라는 데는 이견이 없지만 매매시장은 워낙 안갯속 상황이어서 전문가 집단에서도 각기 다른 견해가 나왔다.
◇"집값 추가 하락 우려 적지만 급등은 글쎄
일단 다수의 주택건설 관련 연구기관과 부동산 전문가는 일단 바닥은 벗어날 것이란 낙관론을 폈다. 2011년 주택경기가 1~2% 내외로 소폭 회복할 것이라는 데 무게를 뒀다.

특히 2분기가 지나면서 하반기부터 본격 회복을 내다보는 경우가 많았다. 주택산업연구원은 2011년 주택 전체 매매가는 1.5% 내외의 상승폭을 보일 것으로 예상했다. 수도권의 미분양 적체 증가와 금리 인상 등의 악재에도 불구하고 전셋값 강세가 지속되고 있고 매매가가 바닥에 가까워졌다는 심리가 확산되고 있다는 이유에서다.

건설산업연구원도 2011년 주택시장이 서울과 소형 주택을 중심으로 가격이 상승하면서 전반적으로 1~2% 내외 상승률을 기록할 것으로 내다봤다. 부동산114 김규정 본부장은 "올 2분기를 지나면서 회복세를 나타내기 시작해 전국 기준 2~3%대 집값 회복률이 예상된다"며 "다만 급등 가능성은 높지 않고 국지적 경향과 양극화 심화가 이어질 공산이 크다"고 말했다.

머니투데이가 건설사 최고경영자(CEO) 25명을 상대로 실시한 설문조사에서도 대다수인 15명이 '하반기'를 집값 회복시기로 꼽았고 '상반기'라고 응답한 CEO는 5명이었다.

다만 금융사이드의 기관들은 다소 보수적인 전망을 내놓았다. 금융연구원은 "주택에 투자했을 때 발생하는 수익률에 대한 기대치가 줄어 주택 수요가 감소할 것"이라고 했고 현대경제연구원도 "아파트 시장은 당분간 하락세를 면치 못하고 전셋값 상승이 빠른 시일 내에 아파트 매매값 상승으로 이어지기도 어렵다"고 예상했다.

◇"금리 인상될까?" 변수 주목
이렇게 집값 회복 여부에 대한 전망이 엇갈리는 가운데 △주택정책 △금리 △유동성 △거시경제 등의 요소가 변수로 작용할 것이라는 데는 이견이 없었다. 우선 시장에 직·간접적으로 영향을 미칠 만한 정책변수가 올 1분기까지 '지뢰밭'처럼 산재한 상태다.

부동산써브 함영진 실장은 "수도권 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 일몰이 오는 3월 이후 연장될 것인지, 한국토지주택공사(LH)의 구조조정안 발표가 시장에 미칠 영향이 얼마나 될 것인지 등 '정책 파장'을 읽어내는 합리적 계산이 필요한 시점"이라고 조언했다.

국토해양부가 2011년 업무보고에서 밝힌 민간택지 분양가상한제 폐지와 보금자리 사전예약 물량 조절 방침의 실행 여부도 영향을 미칠 수 있는 변수다.

추가 금리 인상 여부도 주요 '돌발 변수'로 시장을 흔들 수 있다. 새해 초부터 물가 상승과 가계부채 증가 부담을 덜기 위한 금리인상이 현실화할 경우 시장에 찬물을 끼얹을 수 있다는 것. 2010년말 코스피지수가 2000선을 돌파한 주식시장이 부동산시장에 어떤 영향을 줄 지에 대해서도 눈여겨봐야 할 포인트다.

이같은 상황에서 수요자들이 △분양가 수준의 적정성과 △전고점 대비 가격경쟁력 △지역별 장·단기 수급 상황에 대응하며 각개전투를 벌일 수밖에 없다.

전문가들은 지역별 양극화 현상과 함께 '중소형' 및 '도심지'로의 집중현상도 가속화할 것으로 대부분 인식을 같이했지만 같은 단지여도 주택 크기나 유형, 또는 그 지역 유효 수요의 수준에 따라 차이가 많을 것으로 예상했다.

따라서 주택공급자들도 주택시장의 수요 트렌드가 변하고 있는 점을 파악해 수요에 맞는 상품을 개발해야 할 것이라는 지적이다.

◇전세시장 새해도 '지속 강세' 전망
혼선을 빚고 있는 매매시장 전망과는 달리 전세시장은 2011년에도 강세를 나타낼 전망이 많았다. 입주물량의 감소와 매매 수요의 전세 전환, 전세의 월세 전환 등 수요가 이동함에 따라 전셋값 상승이 있을 것으로 예상했다. 2011년 입주물량이 급감하는 것도 전세시장에 파장을 미칠 전망이다.

부동산써브에 따르면 2011년 전국의 입주 예정 아파트는 17만2804가구로 2010년에 비해 44.8%, 절반 가까이 급감하게 된다. 특히 경기도의 경우 전년보다 64.9%나 급감한 4만3109가구가 입주할 예정이다. 서울도 전년에 비해 24.4% 줄어든 2만7973가구에 불과하다.

업계 관계자는 "경기도를 중심으로 입주물량이 급감하게 된다"며 "매매 수요의 전세 전환에 따른 수요 증가와 전세의 월세 전환에 따른 실질적 임대료 상승 요인들이 존재해 전셋값 상승이 이어질 것"이라고 말했다.

◇"수익형 부동산 인기 꾸준"…'상품별' 전망은
아파트에 대한 시세 차익 기대가 확실하지 않은 상황에서 임대 수익을 올릴 수 있는 오피스텔과 도시형 생활주택 등 '수익형 부동산'의 인기가 새해에도 이어질 것으로 보인다. 특히 월세 형식으로 임대료를 받기 때문에 노후를 준비하는 40대 이상 수요자들이 주 수요층이다.

부동산114 김규정 본부장은 "오피스텔 공급물량이 많지 않아 도심 교통 요지의 신규 분양 등이 관심을 끌 것"이라며 "다만 매매가 상승폭이 크지 않고 실질 임대수익률이 높지 않은 경우도 많아 매입 시 신중할 필요가 있다"고 말했다.

토지시장의 경우 공공택지 미분양 문제나 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장들의 어려움이 남아있지만 수도권 전세난 지속으로 주택 공급 물량 증가 압력에 따른 상승이 기대된다.

지방의 경우 주요 대형 프로젝트들의 개발 가시화로 해당 주변지역의 지속적인 지가 상승 기조를 기대할 수 있다. 주택시장의 흐름을 좇을 공산이 크다. 비주거용 시장인 오피스시장은 2011년 도심 내 공급 증가로 공실률 상승이 불가피하지만 2012년 이후부터는 공급이 제한될 예정이어서 예상보다 빠르게 안정세를 나타낼 가능성도 있다는 게 전문가들 분석이다.

◇건설시장은 비관적
부동산시장의 일부 회복 전망에도 불구하고 새해 건설시장은 비관적 전망이 우세했다. 2011년 정부의 사회간접자본(SOC) 예산이 3.2%가량 줄었고 이로 인한 공공공사의 공기 지연 현상이 심화될 것으로 보이기 때문이다.

4대강 사업의 발주 마무리도 영향을 미칠 것으로 보인다. 따라서 한국건설산업연구원은 새해 국내 건설 수주가 전년 대비 4.5% 줄어든 112조4000억원(경상금액 기준)이 될 것으로 예상했다.

공공주택 수주가 소폭 증가하고 분양 연기 물량 공급도 소폭 증가할 것으로 예상되지만 서울시 공공관리자제도의 시행 영향으로 재개발·재건축 수주가 급감해 주택 건설 수주액이 줄어들 것이란 관측이다.



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