강남권 4대 재건축 수익률 '마이너스'

- 대형 호재에도 하락폭 확대
-거래건수도 2년만에 반토막

↑개포주공1단지 전경. ⓒ사진=이명근 기자

강남권 재건축아파트 시장이 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다.


재건축 용적률 상향 조정, 개포지구 지구단위계획 변경안 심의 통과 등 굵직한 호재가 잇따르고 있지만 거래는 좀처럼 살아나지 않고 있다. 추격 매수세가 자취를 감추면서 가격도 약세를 면치 못하고 있다. 전고점인 지난 2009년 가을과 비교하면 최대 2억원 이상 떨어진 단지도 있다.

올 초 강남 최대 재건축단지인 개포지구의 개발계획안이 서울시 심의를 앞둔 무렵 기대감이 확산되면서 일부 단지의 거래가 늘고 가격도 회복되는 듯 했다. 하지만 한 달 만에 약발이 끝났다.

↑은마아파트. ⓒ사진=이명근 기자

2월 초 개포지구 개발계획안이 보류되면서 거래가 끊기고 가격도 주저앉은 것이다. 개포지구 개발계획안은 지난달 심의를 통과했지만 해당 단지는 물론 강남권 재건축시장은 잠잠하다.


◇수억원 훌쩍 '반짝 급등'도 있었지만…결국 마이너스
25일 서울부동산정보광장에 따르면 강남권 재건축아파트값은 지난 2009년 5∼6월부터 상승세를 타 같은해 8∼9월 전고점을 찍었다. 2년 전인 2009년 4월 거래가와 비교하면 대부분 단지가 4∼5개월새 평균 1억∼2억원씩 뛰었다.

하지만 그해 겨울부터 거래가 줄고 가격이 수천만원씩 떨어지더니 지난해 가을에는 최저점을 기록했다. 지난해 말부터 거래가 늘면서 가격이 회복세를 보였지만 올 1∼2월까지였다. 지난달부터 내림세로 돌아서더니 이달들어선 가격 하락폭이 더 커지고 있다.

ⓒ최헌정

개포주공1단지 50㎡는 지난 2009년 4월 9억2000만원에서 같은 해 9월 10억5000만원으로 5개월새 1억3000만원 급등했다. 하지만 이내 10억원 밑으로 떨어지더니 지난해 가을에는 9억원이 붕괴됐다.

올 1월 9억4000만원까지 회복됐지만 이내 하락세로 돌아서 이달들어선 9억1500만원에 거래됐다. 2년전보다 값이 오르기는 커녕 500만원 떨어진 것이다. 전고점인 10억5000만원에 이 단지를 매입한 투자자라면 이자 등의 비용을 빼고도 매입원금에서만 1억3500만원의 손해를 보고 있는 셈이다.

2009년 4월 9억3500만원이던 은마아파트 95㎡는 4개월만에 1억1500만원 올라 같은해 8월 실거래가 10억5000만원을 기록했다. 하지만 이 단지 역시 내림세로 돌아서 지난해 가을에는 8억8000만원까지 추락했다.

2010년 연말부터 가격이 재상승하기 시작, 지난달에는 9억8000만원까지 회복됐지만 이달에는 8000만원 낮은 8억9999만원에 팔렸다. 이 단지 역시 2년간 투자 결과는 마이너스인 것이다.

↑잠실주공5단지 ⓒ임지수 기자

2년전 13억2500만원이던 잠실주공5단지 110㎡는 이달 12억7500만원에 거래됐다. 2009년 8월 실거래가가 15억4200만원까지 치솟기도 했지만 현재는 5000만원 낮은 값을 유지하고 있다.

가락시영1차 40㎡는 2년 전과 현재 거래가가 5억2000만원으로 똑같다. 2009년 9월 5억9000만원까지 올랐지만 다시 내림세로 돌아서 5억원대 초반에 시세를 형성하고 있다. 대출이자나 기회비용을 감안하면 이 단지 투자 수익률 역시 마이너스다.

◇거래건수도 반토막…단지마다 급매물 적체
강남권 재건축아파트는 가격만 떨어진 게 아니다. 거래량도 2년새 반토막 났다. 1분기 개포주공1단지의 거래건수는 지난 2009년 96건에서 지난해 50건으로 줄어든데 이어 올해도 59건에 머물렀다.

↑가락시영아파트 전경.

은마아파트, 잠실주공5단지도 마찬가지다. 은마의 경우 2009년 1분기 95건이 거래됐지만 지난해와 올해 같은 기간에는 각각 34건, 47건에 그쳤다. 2009년 1분기 62건 거래됐던 잠실주공5단지는 지난해 같은 기간 24건, 올해 19건 만이 각각 거래됐다.

이달은 상황이 더 심각하다. 총 5040가구의 매머드급 단지인 개포주공1단지의 이달 현재까지 거래건수는 3건 뿐이다. 은마아파트(4424가구)와 잠실주공5단지(3930가구)는 이달 들어 각각 2건씩 거래됐다. 가락시영1차(3600가구)는 5건에 그쳤다.

2년 전인 2009년 4월 이들 단지의 거래건수는 개포주공1단지 43건, 은마아파트 18건, 잠실주공5단지 16건, 가락시영1차 18건 등이었다.

거래가 묶이면서 단지마다 급히 처분해달라는 급매물이 적체돼 있다. 개포동 A중개업소 관계자는 "시세보다 싸게 팔아달라는 매물 수십건이 쌓여 있다"며 "하지만 추격매수세가 없어 한달 넘도록 거래를 한건도 성사시키지 못한 중개업소가 수두룩하다"고 말했다.