세금 '천차만별'…입주권과 분양권 혼동 주의

재건축·재개발사업에서 입주권과 분양권을 혼동하는 경우가 있어 주의가 요구된다.


2가지 모두 실물자산이 아닌 집을 취득할 수 있는 권리로 주식처럼 사고팔 수 있어 주로 투자자들 사이에서 거래된다. 하지만 어느 것을 매입하느냐에 따라 되팔 때 내야하는 세금은 큰 차이가 난다.

입주권은 재건축·재개발조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가시점에 발생하며 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주어진다.

주택이 완공된 후 사용검사를 끝내고 임시사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀐다. 지난해까지는 입주권도 양도세 중과세율을 적용하는 다주택에 포함되도록 했지만 올해 양도분부터는 1가구2주택 판정시 주택수 계산에서 제외하도록 소득세법이 개정됐다.

하지만 입주권과 주택을 동시에 보유한 경우 어느 것을 먼저 처분하느냐에 따라 1가구2주택 혹은 1가구3주택 중과 판정을 받을 수 있다. 일반적으로 주택을 먼저 팔 때는 중과 대상이 될 수 있지만 입주권을 먼저 팔 때는 일반과세된다. 입주권은 주택이 아닌 권리에 불과해 입주권 자체는 중과 대상이 아니다.


관리처분인가 시점에 최초로 입주권을 받은 조합원인지, 다른 조합원으로부터 입주권을 매수한 승계조합원인지에 따라서도 세금 계산법이 다르다.

최초 조합원이라면 입주권을 팔 때 종전 주택의 취득일부터 관리처분계획 인가일까지 기간에 대해 장기보유 특별공제를 받을 수 있지만 승계조합원의 입주권은 완공 이후 보유기간에 대해서만 공제받을 수 있다.

입주권에 대해 양도세를 비과세 받으려면 관리처분계획 인가일 이전에 지분을 매입한 최초 조합원으로 3년 이상 보유하고 관리처분일과 양도일에 다른 주택이 없어야 한다.

반면 분양권은 관리처분계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양받은 사람이 갖는 권리다. 입주권은 재개발·재건축조합원 자격을 얻어야 하지만 분양권은 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨됐을 때 받을 수 있다.

입주권은 기존 건물의 평가액과 납부 청산금에 프리미엄이 포함돼 이미 주택비용이 지급된 것이지만 분양권은 계약금과 중도금만 납부된 상태로 주택이 완공되면 잔금을 내고 등기해야 주택으로 바뀐다.

주택취득비용이 미납된 불완전한 권리여서 세금도 보유기간에는 부담하지 않고 양도시 부과된다. 양도세는 잔금 청산일로부터 1년 내에 양도하면 50%, 1~2년 미만 내에 양도하면 40%의 세율로 과세된다. 입주가 임박한 분양권을 매수할 때는 잔금과 함께 분양가의 2.2~2.7%의 취득세도 내야 하기 때문에 입주권보다 자금부담이 크다.