서울시내 뉴타운·정비구역 1300개…"너무 많다"

- 이사수요 쏟아지며 전·월세시장도 악영향
- 주택 공급량 2.4% 증가에 그쳐…효과없어



박원순 서울시장의 '뉴타운 출구전략'에 대해 학계·연구계 전문가 10명 중 7명이 압도적 지지를 보낸 배경에는 '뉴타운 도시'라는 오명을 받을 만큼 지구지정 남발에 따른 부작용이 많다는 우려가 깊이 깔려 있다. 실제 이번 출구전략을 찬성한 전문가의 79%가 그동안 뉴타운·정비사업구역이 과도하게 지정된 점을 꼽았다.

현재 서울시내 전체 뉴타운·정비사업구역은 무려 1300개에 이른다. 뉴타운사업은 재산권이 달려 있어 실타래처럼 이해관계가 얽혀있는 난제다.

그럼에도 과거의 개발 중심적 사고로 밀어붙인 탓에 사업성 악화와 주민간 반목이 날로 심각해지는 사회적 문제로 떠오른데 대한 비판적 의식이 반영된 결과로 풀이된다. 특히 국책연구원에서도 방법상 정부 정책과 차이를 보이고 있는 서울시의 '뉴타운 출구전략'에 대해 동의한 점도 눈길을 끈다.

서울시가 사업시행인가 이전단계인 610개 뉴타운·정비사업구역에 대해 실태조사를 거쳐 주민의견을 수렴, 지구지정을 철회하겠다는 방침을 밝혔고 이에 대해 다수의 전문가들이 손을 들어준 것은 현 정부와 궤를 같이 하는 이전 서울시장들, 즉 정부 정책의 책임론도 자리잡고 있다.


뉴타운 정책이 서민주거 환경을 훼손할 수 있다는 우려도 반영됐다. 뉴타운사업이 일시에 진행되는 과정에서 이사 수요가 한꺼번에 쏟아져 전·세 가격을 급등시키는 주범이 될 수 있다는 지적도 나왔다. 여기에 뉴타운·정비사업이 주택공급 측면에서 사실상 효과가 없다는 논리도 부정적 의견에 힘을 보탰다.

실제 최근 서울시에서 내놓은 자료를 보면 최근 5년간 뉴타운 사업을 통해 철거된 가구는 총 17만1270가구인 반면, 신축을 통해 새로 공급된 물량은 17만5464가구에 불과했다. 주택 공급량 증가분이 겨우 2.4%에 불과한 것이다. 같은 방식으로 재개발사업에 따른 공급량은 되레 3.9% 가량 줄었다.

물론 새로 지은 주택이 종전 낙후주택에 비해 주거환경을 개선시켰기 때문에 단순히 양을 비교하는 건 무리라는 반론도 있다. 그럼에도 뉴타운·정비사업의 낮은 재정착률은 돈없는 원주민들을 타지로 내쫓는 결과를 초래하고 있다는 비판도 여전하다.

전문가들은 무분별한 뉴타운 정책에 발목잡혀 날로 슬럼화되는 주거환경에 살아야 하는 주민들의 고충을 덜기 위한 퇴로 마련에 공감하면서도 개선점도 함께 지적했다.

우선 그동안 사업 추진과정에서 쓰였던 각종 비용(매몰비용)을 누가 어떻게 부담할지에 대해 풀어야 한다는 의견이다. 주민 30% 이상이 반대하면 지구지정을 해제할 수 있다는 기준도 모호한데다, 나머지 70%에 대한 반발도 만만치 않을 것이란 지적도 있다.

이번 설문에서도 뉴타운 출구전략에 반대한 전문가 대다수가 이 같은 문제점을 지적했다. 이중 매몰비용 부담을 국가도 일정 부분 책임져야 한다는 논의는 국회에서조차 결정하지 못한 채 논란거리로 남겨둔 상태다.

뉴타운을 대신할 다양한 공급방식이 필요하다는 데 대해서도 의견이 모였다. 종전 뉴타운 정책이 사형선고를 받은 만큼 다세대·다가구 주택이나 가로 정비사업 등 대안을 모색해 나가야 한다는 견해다.

조명래 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 "현재의 정비방식으로는 주택공급의 순증 효과가 거의 없다"며 "재건축·재개발 등 제한된 토지의 재활용 방식으로 주택공급을 늘리는 게 유일한 방법이라면 주택수를 줄이는 중대형 공급에서 소형 중심으로 바꿔야 한다"고 설명했다.