'깡통부동산' 아파트 1%경매로 넘어갔다

전국이 '깡통부동산' 때문에 몸살을 앓고 있다. 깡통 아파트, 깡통 전세, 깡통 원룸, 깡통 상가, 깡통 오피스까지 종류도 다양하다. 깡통 부동산은 자산가치가 하락하면서 해당 부동산의 담보가치가 대출보다 낮아지는 것을 말한다.


실제 버블세븐이 반값세븐으로 불릴 정도로 집값 하락이 지속되면서 아파트 경매물건이 급증하고 있다. 단순히 경매물건이 늘어나는 것에 그치지 않고 낙찰가율과 평균응찰자가 낮아지는 후폭풍이 계속되고 있다.

전문가들은 깡통 부동산 증가로 유주택자들의 대출 노예화, 상가를 분양받은 자영업자들의 몰락 등 사회경제적으로 부작용이 큰 만큼 정부 및 금융권의 적극적인 대처가 필요하다고 지적하고 있다.

◇깡통 부동산 얼마나 심각하길래?
지지옥션 및 부동산태인 등 경매업계에 따르면 지난해 경매에 나온 수도권 아파트의 감정평가 총액은 14조3031억원에 달했다. 이는 2010년 10조7748억원보다 40% 가까이 증가한 수치다. 올해도 6조5866억원에 달해 경매물건 증가추세는 계속되고 있다.

수도권 주택의 매매시가 총액을 1316조원(부동산써브 3월 조사 기준)으로 보면 1% 가까이가 경매로 넘어간 것이다.


수도권 주거시설(아파트, 주상복합, 단독, 다세대다가구 등 포함)의 경매건수를 보더라도 깡통 부동산 증가추세를 엿볼 수 있다. 연도별 경매건수는 △2008년 2만2163건 △2009년 3만3837건 △2010년 3만6926건 △2011년 4만2451건 △올해 2만8406건 등이다.

수도권 주거시설의 총 경매건수 중 낙찰건수 비율도 △2008년 48.53% △2009년 42.66% △2010년 37.33% △2011년 36.41% △올해 34.71% 등으로 감소추세고, 감정가대비 낙찰가격 비율도 △2008년 89.77% △2009년 84.01% △2010년 79.90% △2011년 80.09% △올해 74.47% 등으로 낮아지고 있다.

특히 올 들어 7월 말까지 버블세븐(강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인) 아파트(주상복합아파트 포함) 낙찰가율은 평균 71%를 기록할 정도였다.

분양 당시보다 부동산시장이 악화되면서 아파트 집단대출 부실도 높아지고 있다. 집단대출 소송은 전국 90개 사업장에서 제기됐고 금액으로는 2조5000억원에 달한다. 은행권 집단대출 연체율도 지난 4월 말 1.84%를 기록했는데 이는 1년 전(1.15%)보다 0.69% 포인트가 증가한 것이다.

깡통상가도 늘어나고 있다. 한국은행에 따르면 국내 6개 은행의 상업용 대출은 5월 말 기준 196조8000억원으로 주택담보대출 223조8000억원에 육박하는 것으로 나타났다. 상업용 대출의 연체율도 5월 말 현재 1.44%로 지난해 말보다 0.47%포인트 뛰었다. 퇴직자들이 상가를 분양받아 자영업에 뛰어들었지만 소비심리 위축으로 영업이 어려워지면서 깡통상가로 전락했기 때문이다.

◇부동산 자산시장 위축 금융시장으로 전이
이처럼 깡통 부동산이 늘어나는 것은 은행권의 리스크 관리 강화와 맥을 같이 한다. 부동산업계에서는 "은행권의 인내심이 줄었다"는 우스갯소리까지 나오고 있다.

지지옥션 관계자는 "은행들이 예전에는 담보대출 이자를 3회 미납해도 일정기간 유예기간을 줬지만 이제는 3회 미납하면 바로 경매로 넘겨버린다"며 "은행들이 리스크관리를 강화하면서 채권 회수에 열을 올리고 있다"고 꼬집었다.

주택거래가 부진하다보니 낙찰 횟수도 늘어나고 있다. 통상 2번째 입찰에서 낙찰받던 것이 최근에는 3회를 넘기기 일쑤라는 것. 입찰 횟수가 늘어나고 집값 하락세가 지속되다보니 낙찰가율도 하락하고 있고 앞으로도 계속 늘어날 수밖에 없는 상황이라는 게 업계 설명이다.

문제는 경매물건 증가와 낙찰가율 하락은 부동산시장의 문제가 아니라 금융시장 전반으로 위기가 번질 수밖에 없다는 점이다. 은행들이 채권 회수에 열을 올릴수록 경매물건이 늘고 낙찰가율이 떨어지면서 은행이 회수할 수 있는 채권도 줄어들기 때문이다.

두성규 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "하우스푸어는 채무 노예화로 인해 삶이 파괴되고, 소비시장 불황으로 상가를 분양받은 자영업자들이 붕괴하면서 사회문제가 될 수 있다"며 "금융권도 대출 부실화에 따른 위험에 적극 대처해야 한다"고 말했다.

다만 정부가 하우스푸어 등 깡통 부동산 소유자에 대한 직접적인 지원이 불가능한 만큼 유로존 사태 등 대외경제 여건 충격에 흔들리지 않도록 정부가 내성을 키우는 것이 중요하다는 지적이다.

삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 "깡통 부동산은 자산가치 하락의 문제가 아니라 대출받은 사람들의 상환능력이 있느냐가 관건"이라며 "대출 상환이 가능하도록 소득을 지속 창출할 수 있는 경제구조를 만들어가는 것이 정부의 역할"이라고 강조했다.