[단독]'깡통상가' 공포, 상업용대출도 LTV 규제

빠르면 이달부터 개별 은행이 마음대로 적용해왔던 상업용 부동산담보대출(상업용 대출)의 담보가치인정비율(LTV)에 대해 사실상 규제가 가해진다.


금융당국이 상업용 대출의 LTV기준을 강화토록 은행들에게 지도키로 한 것이다. 내수경기 침체와 부동산 경기 악화로 상업용 대출을 이용하는 자영업자들의 부실이 급속히 번질 수 있다는 게 금융당국의 판단이다.

1일 금융권에 따르면 금융당국은 최근 전국 상업용 대출의 LTV 실태에 대한 조사에 착수했다. 이번 조사에는 18개 전 국내 은행이 참여하며 지역별, 담보형태별 LTV를 세분화해 분석하게 된다. 가령 특정 지역의 상가, 공장, 오피스텔의 평균 LTV를 각각 산출하는 방식이다.

당국의 이번 조치는 내수경기 침체와 부동산 가격 하락에 따른 상업용 대출의 연쇄 부실 사태를 선제적으로 막기 위해서다. 상업용 대출을 주로 이용하는 자영업자들이 경기침체에 가장 직접적 영향을 받는데다 이들이 담보로 잡는 상가 역시 불경기에 가격 하락폭이 일반 주택보다 더 크기 때문이다.

하지만 그동안 상업용 대출에는 LTV 규제가 없어 가계대출이 막힌 은행들이 경쟁적으로 대출을 늘려왔다. 현재 주택담보대출의 평균 LTV는 48.5% 수준이지만 상업용 대출은 대개 60~80%대를 형성하고 있다.


예컨대 은행이 80%까지 LTV를 인정해주면 2억원짜리 상가를 담보로 1억6000만원까지 빌릴 수 있지만, 경기 악화로 상가 가격이 급락하면 그만큼 위험에 노출되는 금액도 커진다.

이에 따라 금융당국은 상업용 대출의 LTV 기준을 강화토록 은행들에 지도할 계획이다. 금융당국 관계자는 "상가와 같은 상업용 부동산이 아파트보다 훨씬 리스크가 높다"며 "몇 %로 못 박아 강제로 규제할 수는 없지만 일정 수준을 넘기지 않도록 지도할 것"이라고 말했다.

구체적 가이드라인은 실태조사에 따라 전국의 담보형태별 평균 LTV가 산출되면 이를 감안해 결정될 예정이다. 이와 관련 또 다른 금융당국 관계자는 "과거의 사례를 참고했을 때 60%선 안팎이 될 것"이라고 전망했다.

다만 상업용 대출은 기업에 돈줄을 공급하는 역할도 있는 만큼 LTV 제한을 최대한 탄력적으로 운영한다는 게 당국의 방침이다. 금융당국 고위관계자는 "은행마다 편차가 있고 담보물건마다 가치 판단이 다른 점을 반영해 시장 혼란과 자금운용 경직성을 최소화하는 방안으로 실시할 것"이라고 말했다.

아울러 금융당국은 상업용 대출을 관리하는 은행 내부 리스크 관리 수준도 들여다볼 계획이다. 향후 부동산 가격 불안 가능성을 반영해 충당금과 내부 유보금도 보수적으로 쌓도록 할 방침이다. 당국은 빠르면 이달 내 실태조사를 마치고 지도방안을 확정할 예정이다.

한편 시중은행들은 개인사업자가 상업용 대출을 신청하면 차주의 신용도를 더 엄격히 따지는 방안을 자체적으로 마련하고 있다. 한 시중은행 관계자는 "앞으로 담보가 있어도 신용등급 5등급 밑은 상업용 대출 승인이 어려울 것"이라고 말했다

↑ 한 시중은행 창구 전경.