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코레일, 전임 경영진 오판에 발목…뒷수습 진땀

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  • 전병윤 기자
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  • 2013.02.21 18:15
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코레일, 전임 경영진 오판에 발목…뒷수습 진땀
서울 용산국제업무 개발사업의 파국은 첫 단추부터 잘못 꿰어진데 있다. 당시 부동산 경기가 한창 달아오르던 시기여서 성공 가능성을 지나치게 낙관한 탓이다.

 우선 시작부터 덩치에 걸맞지 않게 속도전으로 추진됐다. 당초 용산역세권 개발사업은 2006년 용산차량기지로 한정했으나 오세훈 전 서울시장이 2007년 8월 한강르네상스 사업과 연계, 서부이촌동을 포함한 통합개발방식으로 변경했다. 곧바로 통합개발방식을 토대로 한 사업자 공모를 실시, 같은 해 12월 삼성물산 컨소시엄을 선정했다.

 사업 추진을 위한 시행사인 드림허브와 자산관리위탁회사(AMC)인 용산역세권개발㈜도 이때 설립됐다. 총 사업비 31조원으로 단군 이래 최대 개발 프로젝트로 일컫는 용산역세권개발사업이 사업자 공모를 시작한 지 불과 4개월여 만에 닻을 올린 것이다.

 정동섭 토마스컨설턴츠 아시아퍼시픽 대표는 "5000억원 규모인 부산 센텀시티 개발사업을 할 때에도 사업계획서 준비만 1년 가까이 걸렸다"며 "우리나라에서 한 번도 경험해보지 못한 대규모 부동산 개발을 추진하면서 이처럼 속도전으로 밀어붙인 게 화근"이라고 꼬집었다.

 또 이처럼 대규모 부동산 개발 프로젝트는 오너쉽을 가진 강력한 컨트롤타워가 필수 요건이지만 용산역세권개발의 경우 지배구조가 지나치게 분산돼 있다는 문제를 안고 있다는 게 전문가들의 지적이다.

 여의도 IFC몰 운영자는 "미니 신도시 규모의 개발사업을 진행하려면 수많은 이해관계자를 조정해야 할 뿐 아니라 주변 교통문제와 치안, 주거 및 상가시설 관리 등을 예상치 못한 변수를 모두 통제하고 관리해 나가야 한다"며 "그런데 용산역세권 사업을 보면 컨트롤타워가 없을 뿐 아니라 이를 감당할 부동산 전문 인력이 국내에 부재하다는 점도 풀어야 할 숙제"라고 판단했다.

 여기엔 코레일의 오판도 작용한다. 당시 코레일 경영진은 앞으로 발생할 개발이익도 얻기 위해 드림허브의 지분 29.9%를 취득했다. 결정적인 패착이었다.

 코레일은 여기에 발목이 잡혀 그동안 사업 추진을 위해 토지대금 분납과 랜드마크빌딩 인수 등 나름대로 노력을 기울였으나 결과적으로 스스로 발목을 잡은 처지가 됐다. 현 경영진이 해결하기 어려운 구조가 된 셈이다.

 코레일로서는 당시 고속철도 부채 감소와 재무건전성 개선을 위해 추진했던 사업이 부메랑처럼 리스크로 되돌아온 것이다. 코레일 한 관계자는 "당초부터 땅값만 일시에 받고 사업권은 모두 민간에 넘기는 게 결과적으로 옳았다"고 아쉬워했다.

 이 관계자는 "한강르네상스 프로젝트 일환으로 서부이촌동 지역이 개발계획에 포함되면서 사업 리스크가 크게 증가했다"며 "당초 코레일은 용산차량기지만을 개발할 것을 제안했으나 개발사업 허가권자인 당시 서울시의 강력한 요구로 서부이촌동이 개발사업에 포함되면서 주민 민원과 보상 문제로 한치 앞을 내다볼 수 없는 혼돈 속에 빠졌다"고 밝혔다.

 민간출자회사와 반목이 지속되면서 사업 정상화의 길을 갈수록 멀어지고 있다. 드림허브는 당장 다음 달부터 운영자금이 바닥나 파산 직전에 몰렸고 그 파장은 일파만파 확산될 수 있다.

 한 업계 관계자는 "사업 주체의 자기지본이 31조원 사업의 4%를 밑돌 정도로 취약한 자본력을 가진 상태로 추진됐다"며 "이 점이 외부 환경변화에 휘둘리기 쉬웠고 난관에 부딪힐 때 추진력을 잃고 이해관계의 갈등이 증폭된 근본적 원인"이라고 지적했다.



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