무산 위기 용산역세권, '재시동' 가능할까

디폴트(채무불이행)에 빠진 서울 용산국제업무지구 개발사업을 되살리기 위한 이번 코레일(한국철도공사)의 제안 중 가장 핵심적인 요소는 드림허브의 파산을 막는 방법이다.


코레일은 드림허브 디폴트로 인해 기존에 발행한 2조4167억원 규모의 ABCP·ABS(자산유동화증권)를 상환해야 한다. ABCP·ABS는 드림허브가 코레일에게 지급한 토지대금을 담보로 발행됐다.

코레일은 ABCP 1조1000억원을 오는 6월12일까지 갚아야 하고 나머지 ABS 1조3000억원 가량도 각각 9월12일, 10월12일까지 상환해야 한다. 문제는 코레일이 ABCP와 ABS를 모두 갚게 되면 토지의 소유권을 드림허브로부터 가져오게 된다는 점이다.

드림허브는 실체가 사라져 파산을 피할 수 없고 사업 재추진을 위한 주체가 없어진다. 코레일이 최종 부도를 피하기 위해 ABCP·ABS를 상환하는 순간 드림허브의 파산으로 사업 정상화는 물건너가는 딜레마에 빠진 것이다.

이 경우 드림허브에 자본금 1조원을 투자했던 출자사들은 이를 모두 허공에 날릴 뿐 아니라 사업 재추진을 위해 PFV를 새로 만들 경우 추가 출자를 단행해야 한다. 대규모 손실이 확정되는 순간 민간출자회사들은 코레일을 상대로 소송전을 시작할 수밖에 없다.


이 때문에 코레일은 ABCP·ABS 2조4000억원의 차환 발행을 통해 만기연장하는 방안을 금융회사에게 제안할 방침이다. 이렇게 되면 토지 소유권은 코레일로 넘어오지 않고 드림허브에 존속하게 된다.

코레일 재무담당자는 "코레일의 신용도가 높기 때문에 금융회사들에게 ABCP·ABS의 원금 상환 요구를 미루는 대신 차환발행한 후 이자만 갚는 방안을 요구할 것"이라며 "내부적인 검토를 마쳤으며 앞으로 민간출자회사들이 사업 개선안에 동의하면 이 방안을 금융회사들과 협의해 나갈 것"이라고 밝혔다.

코레일은 이처럼 드림허브 파산을 막아 놓고 기존 주주간 협약 폐지, 사업계획서 전면수정, 삼성물산이 보유한 랜드마크빌딩 시공권 포기 등을 요구하기로 했다. 대신 코레일은 삼성물산이 랜드마크빌딩 시공권을 반납할 경우, 입찰 과정에서 투자했던 CB(전환사채) 688억원을 인수해주기로 했다.

코레일은 연말까지 사업 정상화를 위한 금융비용, 세금, 사업비 등에 쓸 재원으로 CB 2600억원을 발행해 충당하고 드림허브의 자본금도 현재 1조4000억원에서 5조원으로 늘린다는 계획이다.

변경안은 특별대책팀을 구성, 코레일의 사전 동의를 얻은 후 드림허브 이사회와 주주총회 내부의사결정을 통해 추진할 계획이다. 코레일은 사업 계획 수립을 위해 코레일과 SH공사(서울시), 건설 출자회사가 참여하는 특별대책반을 한시적으로 운용할 방침이다.

코레일 관계자는 "이번 사업정상화 제안을 이달 21일까지 민간출자사 의견 수렴을 통해 합의서를 확정하고 다음달 1일까지 수용 여부를 확인할 계획"이라고 말했다.

하지만 합의 과정에서 적지 않은 진통이 예상된다. 사업 재추진 과정에서 서부이촌동 주민들의 반발을 잠재워야 하고 사업협약 변경에 따라 기존 주민동의서에 대한 법적효력이 무산돼 처음부터 주민 설득 작업을 진행하게 될 가능성도 있다.

여기에 상호간 손해배상 등 일체의 청구권을 포기하자는 코레일 제안 역시 논란거리다. 이는 민간출자회사들에게 앞으로 벌어질 수 있는 사업 부도에 대한 귀책사유를 묻는 소송전을 포기하자는 의미여서 이를 받아들일지 미지수다.

또한 건설출자회사들이 용산개발사업과 관련된 1조원을 웃도는 시공권을 포기하라는 요구를 수용할지도 지켜봐야 한다.

한 민간출자회사 관계자는 "연말 이후 필요한 자금을 어떤 방식으로 조달할 수 있을지, 사업 개선안에 대한 구체적 수치 등이 담기지 않았고 기존 사업협약을 전면 폐지하면 서부이촌동의 주민 반발 등이 거세질 수 있어 앞으로 풀어야 할 숙제가 많아 현재로선 판단하기가 매우 어렵다"고 말했다.