'하우스푸어 집' 사들이는 회사 나올까?

　정부가 리츠(부동산투자회사)를 통한 임대주택시장 활성화에 나서기로 하면서 미국처럼 하우스푸어 보유 주택을 대량으로 사들이는 투자자들이 나타날 지에 관심이 쏠리고 있다.

　미국 사모펀드인 블랙스톤은 집값이 바닥까지 떨어졌다고 판단, 은행에 압류된 단독주택들을 대거 사들여 임대주택으로 운용하고 있다. 국내 기관투자가들도 오피스와 리테일 외에 새로운 투자처로 임대주택 리츠를 주목하고 있다. 다만 임대료 및 공실 리스크에 대한 안전 장치, 전문임대주택운영사 등장, 추가적인 세제지원 등이 선행돼야 한다는 지적이 나온다.


　◇임대주택리츠 어떻게 운용되나＝ 정부는 4·1부동산 대책을 통해 임대주택리츠에 관한 규제를 완화하는 한편 하우스푸어 지원을 위한 전용 임대주택리츠 시범사업을 추진하기로 했다.

　하우스푸어 임대주택리츠는 주택매각 희망자가 이 회사에 주택(일부지분 포함)을 팔고 재임대(5년), 주변시세 수준의 임대료를 내하고 거주할 수 있도록 하기 위한 것이다. 이 리츠는 국민주택기금 등의 출자를 만들어 출범한다. 하우스푸어들이 리츠 운용기간 자금을 마련해 되살 수 있는 기회를 주기 위해 LH(한국토지주택공사)로 하여금 매입확약을 해주고 우선매수권을 준다.

　정부는 1차로 500가구를 시행한 뒤 확대 여부를 결정할 예정이다. 하우스푸어 지원을 위한 것이어서 종합부동산세 감면, 취득세 면제, 재산세 최저세율(0.1%) 부과 등의 화끈한 세제혜택이 주어진다.


　일반 임대주택리츠도 하우스푸어용과 운용 구조는 비슷하다. 기관투자가들이 자금을 조달한 뒤 리츠를 설립, 기존주택을 매입한 뒤 임대주택으로 운영하는 구조다.

　하지만 하우스푸어용과는 정부 지원이 전혀 다르다. 우선 LH의 매입 확약이 없다. 국토해양부는 기관투자가들이 사업성을 토대로 결정을 내리는 만큼 LH 매입확약이 필요 없다는 설명이다.

　하우스푸어용에 제공되는 세제지원도 일반 임대주택리츠에는 적용되지 않고 기존 임대주택사업자와 리츠사업자에게 주어지는 세제지원만 가능하다. 현재 리츠사업자가 매입하는 부동산은 취득세를 30% 감면 받는다. 임대사업자의 경우 40㎡ 미만은 재산세 전액, 40~60㎡는 재산세 50%, 60~85㎡는 재산세 25%를 각각 감면받는다.

　국토부 관계자는 "일반 임대주택리츠에 대한 세제지원 확대가 필요하다는 데 공감하지만 대부분 지방세여서 안전행정부와 협의가 필요하고 세수 부족 문제 때문에 정부재정도 고려해야 한다"고 말했다.

　◇한국판 블랙스톤 나올까＝ 일반 임대주택리츠에 대한 지원이 기대를 밑돌면서 블랙스톤과 같은 적극적인 투자자가 나오기도 어렵다는 지적이 나온다. 블랙스톤은 지난해 초부터 35억달러를 투자해 2만가구의 주택을 매집했다.

　최근에는 대주단과 체결한 단독주택 매입용 크레디트라인(신용공여 한도) 약정을 6억달러에서 21억달러로 대폭 늘렸다. 미국 주택시장 회복으로 가격이 오르고 있고 임대 수요도 늘고 있다는 판단에서다.

　국내 기관투자가들과 리츠 운용사들도 오피스와 리테일 등에 한정돼있는 투자처를 확대하기 위해 임대주택리츠에 관심을 기울이고 있다. 한 리츠 운용사가 하우스푸어용 지원방안을 토대로 시뮬레이션을 한 결과 5년 운용기간 수익률이 5%대인 것으로 나타났다.

　이 운용사는 임대료 및 공실 리스크, 전문임대주택운영사 부족, 부동산 거시여건 변화 등 여러 리스크를 감안할 때 프리미엄 1%포인트를 추가해 6%대 초반이면 기관투자가들의 나설 것으로 예상했다.

　하지만 하우스푸어용에 주어지는 LH 매입확약과 세제지원이 없고 전문임대주택운영사가 부족해 투자 여건이 성숙되지 않았다는 점이 부담이다.

　또 다른 리츠 운영사 관계자는 "국내 부동산가격이 바닥을 쳤고 주택구매 수요보다 임대수요, 특히 월세 수요자가 많아 시장 형성은 가능하다"며 "기관투자가들이 희망하는 20년 정도로 운용할 경우 안정성이 높다고 판단된다"고 말했다. 그는 "다만 6%대 수익률은 하우스푸어용 지원방안과 같을 때 가능한 것"이라며 "지원방안이 확대되지 않을 경우 오히려 역레버리지가 나 손실을 볼 수 밖에 없다"고 덧붙였다.