"보증금 25억, 월500만" VVIP임대, 분양전환 성공할까

- '뒤는 남산과 한강'… 한남동 옛 단국대 부지 '명당'
- '최고급 대리석' 인테리어에 수영장·스파까지 갖춰
- 3.3㎡당 3000만원? 5000만원? … 관건은 '분양가'

서울 용산구 한남동에 위치한 '한남 더힐' / 사진 = 이재윤 기자

　'244㎡(이하 전용면적) 보증금 25억2000만원, 월임대료 500만원.'

남산을 뒤로 하고 앞으로는 한강조망권을 확보한 배산임수의 전형적인 명당. 최고급 대리석 내부 인테리어에 20여명의 보안요원이 상주하고 재벌 총수와 인기 연예인들이 모여사는 임대아파트.

　서울 용산구 한남동에 위치한 국내 최고급 임대아파트 '한남 더 힐'이 분양전환 계획을 발표, 눈길을 끌고 있다. 올 7월이면 입주한 지 2년6개월이 돼 분양전환을 할 수 있게 된다.

　이번 1차 분양을 진행한 뒤 앞으로 임대계약 5년이 만료되는 2016년 2차 분양전환에 나설 계획이란 게 시행사인 한스자람의 설명이다. 분양받을 수 있는 대상은 현 입주민들. 다만 분양가 산정을 두고 분양업체와 입주민간 이견이 적지 않아 진행이 순조롭지만은 않을 것이란 전망이다.


　◇단국대 떠난 '명당'에…초호화 임대아파트
　600가구 규모의 '한남 더힐'은 일반적으로 생각하는 임대아파트와 사뭇 다르다. 입구에는 늘상 고급 외제차량과 대형세단이 오간다. 검은색 정장에 와이어리스 마이크로폰을 꽂고 주변을 살피는 경비원이 단지 주변에 배치돼 있고 CC TV(폐쇄회로 TV)도 곳곳에 설치돼 있다.

　단지 내부도 기존 아파트 단지와 다른 모습이다. 동별로 주차장이 조성돼 있고 산책로와 예술조각품들이 곳곳에 자리잡고 있다. 남산 줄기인 매봉산공원과 맞닿아 있어 언덕이 가팔랐지만 단지 위쪽으로 갈수록 전망도 좋다. 단지내 가장 큰 면적인 244㎡가 위치한 곳에선 한강이 한눈에 들어온다.

　풍수지리적으로 최고 입지를 가졌을 뿐 아니라 교통편도 좋다는 평가다. 버스로 10~20분이면 서울시청과 명동 등 도심부와 강남 등으로 이동할 수 있다. 인근에는 각국 대사관이 밀집돼 있다. 내부 인테리어도 최고급 대리석으로 조성돼 있다.

　분양관계자는 "내부 인테리어뿐 아니라 단지 내 수영장·피트니스센터·골프연습장·스파 등의 편의시설도 최고로 갖춰져 있다"며 "조경도 30여개 테마공간을 조성했다"고 설명했다.

서울 용산구 한남동 '한남 더힐' 부지 조성 공사 모습 /사진제공 = 금호건설

　◇초호화 임대아파트 왜?
　해당 사업부지에 아파트가 들어서기까지는 15년 넘는 시간이 걸렸고 그만큼 우여곡절이 많았다. 1993년 단국대학교는 재정난이 심각해지자 빚을 갚기 위해 13만5370㎡ 규모의 한남동캠퍼스를 매각하기로 결정했다. 부채를 갚고 남은 돈으론 경기 용인에 새 캠퍼스를 짓겠다는 계획을 마련했다.

　이듬해인 1994년 조합아파트 건립방식으로 사업이 추진됐지만 특혜논란이 일면서 고도제한구역으로 묶여 사업이 무산됐다. 이 와중에 IMF 외환위기를 겪으면서 사업을 추진한 시행사(세경진흥)와 시공사(기산건설)가 문을 닫았다.

　이들 업체의 채권은 예금보험공사(이하 예보)와 자산관리공사(캠코)로 넘어갔다. 외환위기가 마무리되고 2003년 우리은행이 PF(프로젝트파이낸싱)를 추진, 3000억원을 지원하면서 적극 나섰다. 하지만 이마저도 복잡한 채무관계로 틀어졌다.

서울 용산구 한남동에 위치한 '한남 더힐' 단지 내부 /사진 = 이재윤 기자

　사업이 전환기를 맞은 것은 2005년. 그해 초 포스코건설이 사업약정서까지 체결, 사업을 추진했지만 포기했다. 부지매입비용에 비해 사업성이 떨어진다는 이유에서였다.

　이후 같은 해 하반기 금호건설이 단국대 용인캠퍼스 신축공사와 함께 11만1511㎡ 규모의 고급아파트 개발사업을 수주했다. 용인캠퍼스 수주는 한남동 개발을 위한 포석이었다.

　분양가상한제가 시작되면서 또다시 사업이 위기에 빠졌다. 상한제를 적용받을 경우 3.3㎡당 3000만원이던 예상 분양가를 2000만원으로 낮춰야 했다. 한스자람은 결국 분양을 포기하고 임대(3.3㎡당 보증금 2500만원)로 방향을 선회했다.

　월 임대료는 3.3㎡당 평균 4만원선이다. 2008년에도 예보가 제기한 1280억원 규모의 채권소송으로 임대모집 승인이 5개월 동안 지연됐으나 법원의 중재로 합의를 이뤘다.

　2009년 2월 실시한 청약결과는 '대박'이었다. 임대료가 고가임에도 최고 51대1, 평균 4.3대1의 경쟁률을 기록했다. 지난 16년 간의 숙원이 한 번에 풀린 순간이었다. 서울 최고의 노른자위 요지에 지어진 고급아파트라는 점이 고소득자들을 끌어모은 것이다.

서울 용산구 한남동 '한남 더힐' 단지 내부 / 사진 = 이재윤 기자

　◇임대→분양전환, 문제는 '분양가'
　'한남 더힐'이 처음 분양전환에 나서면서 관심이 이어지고 있다. 분양가가 얼마로 책정되느냐가 핵심이다. 이를 두고 주민들과 분양업체간 갈등조짐까지 보인다. 분양가는 계약조건에 따라 입주자대표와 분양업체가 각각 제시한 감정평가액수의 산술평균으로 책정될 방침이다.

　입주민 최모씨(40대)는 "주민들은 3.3㎡당 3000만원 초반대 분양가를 생각한다"며 "시행사가 얼마전 보증금을 올리겠다고 통보하는 등 분양전환을 앞두고 분양가를 올리려 하는 것같다"고 말했다.

　그는 이어 "시행사는 분양가를 최대 3.3㎡당 5000만원을 받을 예정이란 소문이 있지만 아무리 입지를 따지고 건축비나 부지조성에 돈이 많이 들었더라도 터무니없는 금액"이라고 덧붙였다.

　한스자람은 아직 구체적인 분양전환 내용이 나오지 않은 만큼 분양가에 대해선 함구하고 있다. 분양업체 관계자는 "분양전환한다는 것 외에 아무런 계획도 확정되지 않았다"며 "주민들의 우려는 알지만 아직 분양가를 언급하긴 어려운 단계"라고 말했다.

서울 용산구 한남동에 위치한 '한남 더힐' /사진 = 이재윤 기자

　인근 부동산 중개업계는 분양전환에 대해 긍정적인 반응을 보이면서도 분양가가 높으면 분양에 다소 어려움이 있을 것이라고 분석했다. 다만 공통적으로 인근 고급 단독주택 시세보다 높은 금액으로 측정될 것이라고 내다봤다.

　주택과 아파트라는 점에서 단순 비교는 어렵지만 3.3㎡당 3000만~3500만원선인 인근 유엔빌리지내 주택보다는 높을 것이란 설명이다. 분양 후 임대를 놓더라도 수익률이 낮지 않을 것이란 의견도 있다.

　인근 중개업계는 금액이 비싼 만큼 다수의 수요를 확보할 수 없기 때문에 실거주자나 지인을 통한 거래가 주로 이뤄질 것이라고 예상했다.

　주변 J공인중개소 관계자는 "가격이 비싼데다 현재 거주 중인 입주자를 대상으로 우선 분양을 진행하는 만큼 분양이 어렵지는 않을 것"이라며 "다만 분양가가 높게 책정되면 다소 일정이 늦어질 수 있다"고 지적했다.

서울 용산구 한남동 '한남 더힐' 전경 / 사진제공 = 금호건설