실효성 없다던 집주인 담보대출, 알고보니 '세테크'?

#부양가족 없이 연봉 5000만원을 받는 김주인씨는 서울 시내에 전용면적 85㎡ 크기의 아파트 3가구를 보유 중이다. 각각의 아파트 시세는 5억원. 김씨는 이 가운데 2가구를 2억원씩 받고 전세를 줬다.


2년 뒤. 그는 전셋값 상승으로 각각의 집에 대해 5000만원씩 올려 받기로 하고 세입자들과 상의해 집주인 담보대출 방식의 '목돈 안드는 전세'를 선택했다. 연간 170만원 가까이 세제 혜택을 받을 수 있다는 말에 집 담보 대출을 받기로 했다.

정부의 세법개정이 여론의 역풍을 맞는 가운데 집주인 담보대출 방식의 '목돈 안드는 전세'가 절세수단의 한 방안으로 등장할 전망이다.

이 상품은 집주인이 전세금을 주택담보대출로 조달받고 세입자가 이자를 내는 구조다. 세입자를 위해 집을 담보로 대출을 받는 집주인이 얼마나 되겠냐는 회의적 반응이 지배적이지만 다양한 세제 인센티브가 구미를 당긴다.

정부는 담보대출을 받는 집주인들에게 전세대출금에 대해 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대한 소득공제(40%), 주택담보대출 규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등 세제 인센티브를 제공한다.


세제 혜택은 재계약시 올려 받은 전세금(한도 5000만원)에 적용된다. 김씨는 각각의 주택에 5000만원씩 전세금을 올려 받았다.

일반적인 경우의 소득세는 2가구 전체 3억원 초과 보증금(2억원)의 60%에 정기예금이자율(4%)을 적용(480만원)한 뒤 근로소득 5000만원을 더한다. 이 값에서 기본 소득공제 1300만원을 제한 다음 소득세율(6~15%)을 적용한다. 이런 식으로 김씨가 내야 할 소득세는 519만원이다.

집주인 담보대출 방식을 택한 김씨는 가구당 5000만원씩 대출을 받는 바람에 전세소득이 240만원으로 절반이 감액된다. 기본 소득공제에 주택담보대출 이자 소득공제액(160만원)을 더하면서 소득세는 459만원으로 기존 소득세보다 60만원이 줄어든다.

재산세는 대출액(5000만원)의 60%와 최저세율(0.1%)을 적용한 값 3만원씩, 3가구를 곱해 모두 9만원 절세효과가 나타난다. 여기에 종부세 인센티브 24만원, 연간 부동산 중개수수료 75만원을 더해 모두 168만원 세제혜택을 받는다.

집주인은 이외에도 총부채상환비율(DTI)을 금융회사 자율로 적용하고 주택담보안정비율(LTV)을 70%까지 완화하는 혜택을 받는다.

세입자가 대출 이자를 미납할 경우에 대비한 안전판도 마련해준다. 대한주택보증은 이자지급 보증 상품을 마련할 계획이다.

국토부 관계자는 "각종 세제혜택이 있는데다 대한주택보증이 이자지급 보증을 서주기 때문에 안전성도 갖췄다"며 "집주인이 담보대출을 기피할 경우 세입자는 임차보증금 반환청구권 양도방식을 이용할 수도 있다"고 말했다.