전셋값만 끌어 올리는 '전세대책'

서울시 매매·전세거래 현황 / 자료=서울시 부동산정보광장

　정부와 정치권이 내놓는 전세대책이 오히려 전셋값 급등을 부추겨 세입자의 주거불안을 야기하고 있다는 지적이다. 무엇보다 수급불균형이 전세시장 불안의 한 원인임을 감안할 때 '목돈 안드는 전세' 등 유동성 확대 전략이 오히려 전셋값이 뛰게 하는 부작용을 초래한다는 것이다.


　여기에 민주당 등 야권에서 주장하는 전·월세상한제와 임대차보호기간 연장 등의 세입자 보호대책도 단기적으로 전셋값 상승요인으로 작용, 서민들의 부담을 키울 것이란 우려가 제기된다.

　15일 서울부동산 정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 실거래 건수는 6월(9031건)보다 78.9% 급감한 1904건에 그친 것으로 조사됐다. 반면 전세거래 건수는 전달(8081건)과 유사한 8073건을 기록했다.

　지난 6월 취득세 감면 종료 이후 매매시장이 급격히 위축되면서 구매를 포기한 수요자들이 전세시장에 몰려들면서 이같은 현상이 나타났다는 분석이다. 이런 가운데 전셋값은 한국감정원 통계 기준으로 이달 초까지 51주 연속 상승했다.

　이렇다보니 매매가 대비 전세가 비율도 고공행진을 하고 있다. KB국민은행에 따르면 올 7월 기준 전국 아파트 전세가율은 64.0%로 2003년 4월(64.8%) 이후 가장 높다.


　전문가들은 이처럼 치솟는 전셋값 원인으로 수급불균형뿐 아니라 정부의 세입자 지원대책의 부작용을 꼽는다. 전세자금대출 등 세입자의 자금부족 문제를 정부가 지원하면서 오히려 집주인들의 전셋값 인상을 용인하는 결과가 나타났다는 것이다.

매매가격 대비 전세가격 비율 추이 / 자료=KB국민은행 부동산알리지(R-easy)

　금융감독원 등에 따르면 올 6월 말 기준 국내은행의 전세자금 대출잔액은 1년 전보다 22.8% 증가한 25조5000억원에 육박했다. 연 4% 안팎의 싼 이자로 전세자금을 빌릴 수 있다보니 자금여유가 있는 수요자들도 전세금을 올려주더라도 집을 사지 않는 결과를 낳고 있다는 분석이다.

　정재호 목원대 교수는 "대출 위주의 유동성 확대 전략은 전셋값 급등을 야기했지만 정작 매매전환이 이뤄지지 않으면서 오히려 전세난을 부추기고 있다"며 "목돈 안드는 전세제도도 결국 유동성을 늘리는 전략인 만큼 전셋값 안정에는 전혀 효과가 없을 것"이라고 지적했다.

　여기에 민주당 등 야권에서 주장하는 전·월세상한제 도입과 임대차보호기간 연장 등도 단기적으로 전셋값 급등의 빌미를 줄 수 있다는 지적이다. 실제로 KB부동산알리지에 따르면 1989년 정부가 주택임대차보호법 개정을 통해 의무 전세기간을 1년에서 2년으로 연장하자 그해 서울 전셋값은 17.5% 급등했고 이듬해엔 16.8%나 뛰었다.
　박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "현재 전세시장은 공급자 우위가 공고한 상황이기에 집주인에게 불리한 제도가 도입되면 단기간에 전셋값이 급등하는 부작용이 우려된다"고 말했다.

　취득세 영구 인하 방침을 두고 부처간 갈등이 불거지는 점도 전세시장에는 악재가 되고 있다. 특히 취득세 감소에 따른 지방세수 보존을 위해 재산세 등 보유세를 건드릴 경우 매매시장을 더욱 위축시켜 전세 눌러앉기 현상을 부추길 것이란 지적이다.

　이상영 명지대 교수는 "장기적으로 거래세를 낮추고 보유세를 인상하는 것이 옳다고 보지만 거래가 극도로 부진한 현 시점에 보유세를 건드릴 경우 부작용이 예상보다 클 수 있다"고 우려했다.

　전문가들은 최근 전세시장 불안의 경우 공급확대와 전세의 매매전환을 통한 수요분산만이 해법이 될 수 있다고 분석했다. 정재호 교수는 "당장 전셋값 상승세를 막을 뚜렷한 해법이 보이지 않는다"며 "현 시점에 목돈 안드는 전세와 같은 수요자 지원책보다 취득세 영구 인하와 같은 거래활성화 대책을 최대한 빨리 시행해야 한다"고 강조했다.