"해법없다"…당정 '전·월세 상한제' 부분도입 선회

　정부와 여당에서 '전·월세 상한제' 도입에 대한 논의가 조심스럽게 이뤄지고 있다. 그동안 민주당이 제시한 '전·월세 상한제' 도입에 난색을 표했던 당정이 기존 입장을 선회, '부분수용'으로 절충하는 방안을 긍정적으로 검토하기 시작한 것이다.

　다만 정부와 정치권은 물론 학계와 시민단체 등에서도 '전·월세 상한제' 도입에 대한 의견이 크게 엇갈리고 있어 도입을 둘러싼 논란은 계속될 것으로 보인다.


　◇'전·월세 상한제'가 뭐길래?

　20일 국회 및 정부당국에 따르면 민주당이 입법을 추진중인 '전·월세 상한제' 관련 법안(주택임대차거래법 개정안)은 전·월세 가격인상 제한과 계약기간 연장 보장, 임차인 우선변제권 확대 등 크게 세 가지로 나뉜다.

　우선 민주당은 전·월세 가격이 급등하는 가운데 임차인의 주거안정을 도모하기 위해선 인상폭을 연 5% 이내로 제한하고 임차인에게 1회(2년)에 한해 '임대차 계약갱신요구권'을 줘야 한다는 주장이다.


　집값 하락에 따른 임차인 피해를 최소화하기 위해 소액 임대차 우선변제 상한액을 주택가격의 3분의 2로 상향 조정할 것도 제안했다. 현행법에서는 주택가격의 2분의 1까지만 보장받을 수 있다.

　이밖에 △임차주택 경매시 임차인 우선 경매권 부여 △최초 계약기간(2년) 동안 전·월세 가격인상 억제 △임대인 채무연체시 임차인에게 통보 등의 안건들도 입법 추진 중이다.

　◇학계·연구계 '찬반' 팽팽

　'전·월세 상한제'에 대해 학계와 연구계에선 찬반 의견이 팽팽하다. 일각에선 미국과 영국, 프랑스, 일본 등 선진국이 관련 제도를 시행하고 있는 만큼 문제가 없다고 주장했다. 하지만 다른 한편에선 이들 국가와 처한 상황이 다르기 때문에 같은 잣대로 직접 비교하는 것은 문제가 있다는 입장이다.

　고성수 건국대 부동산학과 교수는 "선진국은 부동산 경기가 활황일 때 월세 급등에 따른 제한적 조치를 취했지만, 현재 한국의 경우 매매시장 축소로 인한 물건 부족으로 전·월세난이 발생했다"며 "미국의 월·세 상한제는 주별로 적용기준이 다르고 주로 서민형 주택에만 적용되고 있어 야당이 주장하는 일률적 적용은 위험하다"고 지적했다.

　허윤경 한국건설산업연구원 건설경제연구실 연구위원 역시 "시장가격을 인위적으로 조정했을 때 임대료 급등과 시장 불안을 야기시킬 수 있다"고 경고했다.

　반면 '전·월세 상한제'가 불안감은 있지만 반드시 도입해야 한다는 의견도 있다. 김수현 세종대 도시부동산대학원장은 "선진국도 민간주택시장이 공적인 성격을 갖고 있다고 판단하는 분위기"라며 "정착 과정에서 우려스러운 점이 있지만 패키지 정책을 통해 임대차시장에 균형을 잡아주면 된다"고 해법을 제시했다.

　임대소득세를 받지 않는 것에 대한 균형적 제도로 전·월세 상한제를 도입하고 양도소득세 중과 폐지로 시장 활성화를 고려할 수 있다는 의견이다.

　◇정부 '부분수용'으로 입장 선회

　국토교통부 고위 관계자는 민주당이 추진 중인 전·월세 상한제와 관련 "내부적으로 살펴보고 있다"며 "다만 야당이 제시한 방안인 만큼, 정부가 단독으로 결정할 수 있는 문제가 아니어서 여·야 합의가 우선돼야 한다"고 말했다. 즉 '전·월세 상한제'에 대한 정치권 합의가 이뤄지면 제도 도입도 가능하다는 얘기다.

　이는 그동안의 반대 입장에서 한발 물러선 것이다. 국토부는 전·월세 상한제가 주택 공급을 위축시켜 오히려 세입자들의 부담만 가중시킬 것이라며 제도 도입을 반대해 왔다.

　이처럼 정부가 한발 물러선 것은 당장 치솟는 전·월세 가격을 안정화시킬 뾰족한 대안이 없는데다, 자칫 계류중인 분양가상한제 폐지 등 주택거래 활성화 대책들까지 표류할 수 있다는 판단 때문으로 풀이된다.

　국토부 관계자는 "현재 전·월세 문제는 저금리 기조와 주택거래 위축 등이 주요 원인"이라며 "따라서 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 주택거래를 활성화시키는 것이 무엇보다 중요하다"고 말했다.

　하지만 정부는 민주당이 제시한 '전·월세 상한제'를 전면적으로 도입하는 것에 대해선 여전히 부정적인 입장이다. 인위적으로 집값과 거래를 통제하는 것은 반시장적 조치로 부작용이 크다는 이유에서다. 이 관계자는 "(전·월세 상한제가)어떤 식으로 검토될 지는 당정협의가 계속돼야 할 것"이라면서 전면 수용에는 선을 그었다.

　이에 따라 당정이 일부 임대사업에 한해서만 임대차 계약갱신요구권을 적용하는 등 절충안을 마련할 가능성이 크다는 분석도 나오고 있다. 매입 임대사업자의 경우 임대기간이 5년이며 현행법상 임대료 상승률이 연 5%로 제한돼 있어 2년 계약 만기 후 세입자에게 계약갱신청구권을 주더라도 부작용을 최소화할 수 있다는 의견이다.