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1%대 초저금리 주택구입대출…주거비 얼마나 줄지?

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  • 지영호 기자
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  • 2013.08.28 16:01
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[8·28 전·월세대책]생애최초주택구입자 수익·손익공유형대출, 연 주거비용 비교해보니

생애최초 주택구입자 대상 주거비용 비교./자료=국토부
생애최초 주택구입자 대상 주거비용 비교./자료=국토부
 정부가 '8·28 전·월세대책을 통해 내놓은 수익공유형과 손익공유형(에쿼티론) 모지기의 기본 개념은 저리에 주택구입자금을 빌려주되, 향후 수익이 발생하면 개인과 정부가 나눠 갖는 구조다.

 국토교통부는 현 시세가 2억5000만원, 전셋값이 1억7000만원, 월셋값이 보증금 3000만원에 월 70만원으로 책정된 아파트를 8000만원의 자기자본을 보유한 소비자가 구입할 경우 수익공유형은 447만원, 손익공유형은 662만원의 연간 주거비용이 든다고 설명했다. 수익공유형이 손익공유형보다 대출이자와 기회비용 측면에서 연간 215만원이 저렴하다는 의미다.

 수익공유형이 집값의 최대 70%(연 1.5% 금리)까지 빌려주는 대신 매각손실에 대한 부담을 개인이 지도록 하는 방식인 반면, 손익공유형은 집값의 최대 40%(초기 5년간 연 1%, 이후 15년간 연 2%)까지 빌려주고 매각손실 부담을 개인과 정부가 나눠진다는 점에서 차이가 있다. 사례에 나타난 215만원의 금액차는 사실상 매각손실에 따른 연간 보험료인 셈이다.

 만약 이같은 조건으로 10년간 주택을 보유했지만 집값이 떨어져 2억원에 매각했다면 양쪽의 계산법은 어떻게 될까.

 수익공유형은 5000만원의 손실을 그대로 보는 반면, 손익공유형은 3000만원의 손실만 감수한다. 손익공유형이 매각손실을 주택지분에 따라 부담하는 구조여서다. 손실규모차는 연간 200만원 꼴이다. 보험료가 손실액보다 더 커진 예다.

 기존 주택상품과의 주거비용도 따져볼 필요가 있다. 일반 모기지를 통해 환산한 연 주거비용은 942만원, 전세시 616만원, 월세시 787만원이다. 손익공유형은 일반 모기지나 월세 주거비에 비해 연간 주거비용이 낮지만 전세에 비해 조금 높다.

 전·월세 가격 인상분이나 중개비용, 이사비용이 포함되지 않은 점을 감안하면 전세보다 유리할 수 있지만 이용자의 주택보유에 따른 부담감을 해소시킬 만큼인지는 두고봐야 한다.

 연간 주거비를 긍정적으로 해석한 부분도 놓쳐선 안된다. 국토부가 산출한 손익공유형 연간 주거비 662만원은 대출이자 1.5%를 적용한 값이다.

 실제로는 초기 5년간 1%, 향후 15년간 2% 금리가 적용된다. 때문에 초기 5년의 주거비용은 612만원, 이후 15년은 712만원이다. 평균 687만원으로 국토부 계산보다 연간 25만원이 더 든다.

 손익공유형에 가입한 생애최초주택구입자가 5년 시점에 주택을 매각하면 중도상환수수료없이 1%의 금리만 적용받는 점도 고려해야 한다. 1% 이자에 집값의 40%를 대출받아 시세차익을 볼 수 있는 구조다.

 수익공유형에 비해 개인이 가져가는 양도차액 비율도 높다. 정부가 국민주택기금을 통해 부동산 투기를 지원하는 결과를 가져올 수 있는 부분이다.

 수익공유형이 원리금 균등분할상환 방식인 반면, 손익공유형은 만기때 일시상환하는 방식이다. 수익공유형은 사례처럼 1억7500만원을 이 방식으로 대출받았을 때 월 77만원의 추가 부담(1년 거치 기준)이 발생하는 반면, 손익공유형은 보유기간동안 이자만 내면 된다. 차액을 챙기기에 좋은 구조다.

 매각시 문제 발생 가능성도 있다. 업·다운 계약서를 쓰는 방식으로 손실을 줄이거나 이익을 늘릴 경우다. 이에 대해 국토부는 실거래가, 공시가격, 감정가 등을 통해 높게 책정된 주택거래를 걸러낼 수 있다고 설명했다.

 국토부 관계자는 "여유자금 규모나 원리금 상환조건, 손실회피 등의 기준을 고려하면 실제 가계에 적용되는 부담은 다르게 나타날 수 있다"며 "어느 한 쪽이 불리하도록 설계하지 않았다"고 설명했다.



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