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'임대업자'가 꿈인 나라…1억 임대수익에 세금 '0'

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  • 송학주 기자
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  • 2013.09.05 16:45
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[조세 '사각지대' 부동산 전·월세시장]<1>"고수익에 세금 걱정無"

'임대업자'가 꿈인 나라…1억 임대수익에 세금 '0'
 #서울시내 한 중학교 교사인 안석영씨(32·가명)는 얼마전 학생들을 상대로 장래 희망을 조사하다가 황당했다. 한 학생이 '임대업자'라고 적어낸 것. 해당 학생은 안정적으로 돈을 벌 수 있고 집값이 오르면 큰 이익을 얻을 수 있다며 부모님이 하고 있는 주택임대사업을 물려받겠다고 밝혔다.

 최근 은퇴자들은 물론 일반인들 중에서 다가구주택이나 상가 등을 통한 임대 수입을 최고의 노후대책으로 생각하는 이들이 늘고 있다.

 임대업은 '임대소득'과 함께 '시세차익'이란 두 가지 수익을 기대할 수 있어서다. 특히 한국에선 많은 임대소득을 거둬도 세금을 내지 않거나 적게 낼 수도 있다. 물론 탈루·탈세 여지가 많다.

 서울 서초구 서초동의 한 131㎡(이하 전용면적) 아파트 시세는 8억6000만~9억원이다. 전세는 5억~5억5000만원에 형성돼 있고 월세는 보증금 5000만원에 280만원부터 3억원에 120만원까지 다양하게 나와 있다.

 전세를 놓을 경우 집주인의 이자수익(시중은행 예금이자 2.5% 가정)은 연간 1250만~1375만원이다. 월세 임대수익은 보증금을 제외하고도 3360만원까지 받을 수 있다.

 그렇다면 집주인이 내야 하는 임대수익에 대한 세금은 얼마일까. 현행법상 집주인이 1주택자인 경우 공시지가 9억원 이하의 집은 월세 등 임대소득이 얼마든 합법적으로 세금을 내지 않는다. 전세보증금도 3주택 이상 보유자의 3억원 초과 보증금은 과세대상이지만, 실상은 거의 세금을 내지 않는다.

 마철현 세무법인 민화 대표세무사는 "모든 과세는 자진신고가 원칙이고 특히 전·월세 거래의 경우 정부가 일일이 검증할 수 없다보니 신고하는 경우가 거의 없다"며 "임대료에 대한 세금계산서를 떼는 상가나 오피스와는 달리 주택임대사업은 세금을 한 푼도 내지 않는다"고 말했다.

 ◇편법이 판치는 임대시장

 타인에게 주택을 임대하고 대가를 수령하는 경우 임대소득은 사업소득에 포함돼 종합소득세를 부담해야 한다. 하지만 국내 세법에선 10~19개 방을 세놓고 임대료를 받는 다가구주택이라도 1주택으로 여기기 때문에 세금 걱정(?)을 하지 않아도 된다.

 다주택자의 경우엔 임대 형태가 월세인지 전세인지에 따라서 임대소득의 과세 여부를 달리 정하고 있지만 제대로 지켜지지 않고 있다. 전세보증금을 통해 발생하는 수익에 대해선 과세가 되지 않다보니 '반전세'(전세+월세)가 크게 늘어난 요즘 편의에 따라 선택할 수 있어서다.

 노영훈 조세재정연구원 실장은 "집주인들은 세금을 내야 한다는 걸 알지만 과세 기준이 워낙 복잡하고 애매하다보니 자진신고를 꺼려한다"며 "월세 임대수입에 대해선 2주택자라도 세금을 내야 함에도 반전세의 경우 받은 보증금을 전세금으로 여겨 탈세를 합리화시킨다"고 설명했다.

 과세 대상이 되는 다주택자의 경우엔 미리 세입자에게 소득공제를 받지 못하도록 하기도 한다. 백원일 백원일세무소 대표는 "세입자가 소득공제를 신청하면 집주인이 과세의 표적이 되기 때문에 미연에 소득공제를 못하도록 다짐을 받아 둔다"고 지적했다.

 상가·오피스 등 상업용 건물은 세금을 내는 경우가 많지만, 역시 여러 방법으로 줄일 수 있다. 일례로 건물 관리회사를 만들어 가족을 회사의 임직원으로 이름만 올려 월급을 주는 등 소득을 줄이고 재산을 편법 증여하는 방법을 활용하기도 하다는 게 한 개인자산관리사의 귀띔이다.

 백 대표는 "임대수익 탈세의 경우 적발해 과징금을 부과하는 등 제도를 강화해 뿌리뽑는 것은 사실상 불가능하다"며 "세금을 제대로 신고할 경우 일정부분 인센티브를 부과하는 방식 등으로 과세를 양성화하려는 노력이 보다 효과적일 것"이라고 조언했다.



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