1세대 1주택 비과세만큼은 야무지게 받자

↑왕현정 현대증권 투자컨설팅센터 세무전문위원

한국에서 1세대 1주택자들이라면 양도소득세가 없다는 것을 누구나 안다. 그런데 누구나 아는 이 내용 막상 '당신 주택 정말 비과세가 맞느냐'고 물으면 의외로 머뭇거리게 되는 불편한 진실에 놓인다.


정확히 1주택인 거라면 문제없지만 1주택인 것도 같고 2주택인 것도 같은 스스로도 확신 못하는 상태에 놓은 당신들이라면 이 글에 집중하기 바란다. 1세대 1주택 비과세 확실하게 받아내는 자가 체크법이 있다.

양도일 현재 1세대가 매매가 9억원 이하의 1주택만 2년 넘게 가지고 있었다면 100% 비과세다
우선 체크할 부분은 1세대가 1주택을 보유하고 있는가이다. 1세대란 가족구성원이 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 것을 말한다. 그럼 1세대의 가족구성원은 어디까지 허용하는 걸까? 배우자와 부모, 조부모 등 직계존속 및 자녀, 손자 같은 직계비속은 당연히 가족일 테다.

부모 뿐 아니라 배우자의 부모도 같이 기거한다면 역시 가족이다. 즉 남자를 기준으로 장인과 장모 등이 가족이며, 여자를 기준으로 시아버지, 시어머니 등도 가족이다. 여기에 형제자매까지 가족으로 본다. 이러한 가족 구성원이 한 집에 함께 살고 있을 때 1세대가 되는데 간혹 이런 기본 적인 점을 간과해서 문제가 생기기 시작한다.

김씨는 3년 전 이혼한 여동생과 한집에서 함께 거주하고 있었다. 김씨의 여동생은 이혼 시 위자료로 받은 주택이 있었는데 홀로 거주할 필요성을 느끼지도 않았고 그렇다고 당장 처분 계획도 없었다. 그래서 타인에 임대를 주고 그 월세를 오빠에게 생활비로 보태며 한집에서 같이 기거해 왔다.


김씨는 자녀 학교문제로 무심결에 본인 집을 팔고 이사를 했는데 양도소득세 비과세를 받지 못했다. 그저 여동생의 편의를 봐주며 한집에 기거했을 뿐인데 여동생 집까지 1세대로 묶여 2주택자가 된다는 것을 몰랐던 것이다. 이 경우 양도세를 피하기 위한 방법은 너무나 간단하다. 양도일 직전 여동생이 분가를 하는 것이다.

양도일 현재 1세대 1주택이면 되기 때문에 실질적으로 분가를 통해 각자 1세대를 구성한다면 김씨는 본인 주택에 대해 비과세를 받을 수 있다. 다만 한 가지 주의할 점은 양도일 현재 분가했다가 즉각 다시 합가를 한다면 여동생이 일시적 퇴거한 것으로 봐 비과세를 노린 분가인 점을 의심받게 되는 것이다.

실제 각자 집이 있었던 아버지와 아들이 1세대로 거주하고 있었는데 부친의 주택 양도일 직전에 아들이 분가했다가 49일 만에 합가하자 국세청이 비과세를 취소한 처분이 있었다. 1세대를 파악하고 그리고 1주택이 맞는지 확인한 후 양도해 비과세를 놓치지 말자.

농어촌주택 포함 2주택이면 양도소득세가 없다?
귀농이 많이 늘었다. 그러다 보니 귀농 시 기거하는 농어촌지역 주택을 저렴하게 매수하는 이들도 늘었다. 게다가 농어촌주택에 대한 비과세혜택이 많다는 소리에 집을 신축하는 경우도 많아졌다.

과연 그 말이 맞을까? 결론부터 말하면 맞다. 그러나 무조건 과세혜택이 있다고 생각하면 오산이다. 일단 가장 혼동하는 것 중 하나가 주택 구입순서다. 농어촌주택 보유로 인한 2주택자가 일반주택의 비과세 혜택을 보려면 일반주택 보유자로서 농어촌주택을 매수한 자이어야 한다.

반대로 원래 농어촌주택 보유자인데 일반주택을 취득했다면 비과세혜택을 주지 않는다. 또 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한해 적용되므로 일반주택을 양도 후 다른 일반주택을 대체 취득한다고 해도 그 다음부터는 비과세혜택이 적용되지 않는 점도 주의해야 한다.

농어촌주택 매수자가 일반주택을 양도해 비과세를 받았다면 자연스레 농어촌주택만 남아 역시 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다. 귀농을 이유로 요건을 갖춘 농어촌주택을 취득한 자가 일반주택을 매각해 1세대 1주택 비과세를 받으려면 반드시 양도소득세 신고와 더불어 특례적용신청서를 함께 제출해야만 한다. 이사 등 일시적인 1세대 2주택자의 경우에는 특례신청을 할 필요가 없다.

하지만 농어촌주택을 취득하고 3년간 유지하면 일반주택은 보유기간 제한 없이 2주택 상태로 유지가 가능하다. 그러다 보니 귀농인의 일반주택은 표면상은 그저 2주택자에 지나지 않는다.

과세당국은 납세자의 주택현황을 자체 심사하지 않기 때문에 귀농을 사유로 취득한 주택이 있어 일반주택을 비과세 받아야 함을 적극적으로 알려야 한다는 점에 유의해야 한다.

아무리 코딱지 같은 집이라도 집은 집이다
주택규모에 대해 많이 오해하는 것 중 하나가 집 규모가 작으면 주택수로 산정되지 않는다고 생각하는 것이다. 양도소득세법상 소형주택이란 2003년까지 매수한 전용면적 60㎡(약 18평) 이내의 양도 시 기준시가가 4000만원 이하인 주택을 말한다. 말 그대로 주택치고는 작은 규모라고도 볼 수 있다.

그러나 면적이나 가액이 작다고 해서 주택이 아닌 것이 아니다. 따라서 소형주택과 일반주택을 보유하면 2주택자가 되고 일반주택을 앞서 처분한다면 양도소득세는 당연히 과세된다.

그런데 왜 이런 오해를 하게 된 것일까? 바로 과세 판정 때마다 주택수의 기준이 다르기 때문이다. 소형주택은 1세대 1주택 비과세 판정 시에는 주택 수에 포함된다. 하지만 1세대 다주택자의 중과세 판정 시 주택 수에는 포함되지 않는다.

만약 2주택자로 중과세 대상이 되는 자가 그 중 한 주택이 소형주택이라면 중과세 대신 일반과세를 적용 받을 수가 있는데 소형주택은 이렇게 과세판정 시 중과세를 일반과세로 바꿔주는 효과가 있을 뿐 비과세로 바꿔주는 효과는 없다. 따라서 규모가 작다고 비과세를 주장하는 오류를 범하지 말자.

1층은 점포, 2층은 주택인 경우라도 전체가 다 비과세가 될 수 있다?
상가건물을 유심히 보면 1층은 가게 등으로 세를 받고 있는데 2층부터는 주택으로 사용하는 근린생활시설을 자주 접하게 된다. 이런 형태의 건물은 상가일까? 주택일까?

이런 형태의 부동산은 한 지번에 속한 건물로서 1층과 2층을 따로 등기를 내지 않기 때문에 당연하게 하나의 부동산 즉 겸용주택이다. 이 때 주택의 면적이 상가의 면적보다 크면 해당 겸용주택은 그저 하나의 주택으로 본다.

즉 1세대가 주상 겸용주택을 가지고 있는데 주택면적이 큰 상황이라면 통으로 비과세를 받을 수 있는 것이다. 그렇다면 반대의 경우는 어떻게 될까? 주택면적보다 상가면적이 큰 경우 전체가 상가가 되는 것일까? 그렇지는 않다.

주택면적부분에 해당하는 만큼은 비과세, 상가면적부분은 양도소득세 과세를 한다. 만약 정확하게 5대 5라면 어떨까? 이때도 주택부분과 상가를 나누어 주택부분만 비과세, 상가는 과세다.

이씨는 자가점포를 1층에 두고 2층에서 기거하는 겸용주택 보유자였는데 공교롭게도 주택인 2층의 면적이 1층보다 3.3㎡정도 부족해 부동산양도 시 양도소득세를 내야 하는 상황이었다. 주택이라곤 겸용주택 하나뿐이라 당연히 비과세라고 믿었던 이씨는 세금을 낼 수 있다는 말에 시름에 잠기게 되는데 이 때 구세주처럼 그 3.3㎡를 만회하는 주택면적이 나타나게 된다.

주택과 연결된 보일러를 둔 6.6㎡ 남짓한 지하창고가 그 해결책이었다. 지하창고를 주택전용으로 사용하고 있다면 그 면적을 주택부수면적으로 보게 돼 상가면적을 초과하게 되는 것이다.

이런 미묘한 차이를 사전에 알고 있을 리 만무했던 이씨는 다행히 세무상담을 통해 알게 된 6.6㎡ 창고로 인해 세금을 절약할 수 있었다. 숨은 면적을 찾아낼 수 있는 혜안이 있다면 비과세는 당신 것이다.