'東·西'나뉜 판교, "학교가 집값 갈랐다"…'2억'차

경기도 성남시 분당구 판교신도시 내 지하철 신분당선 판교역 일대(동판교) 전경. / 사진 = 이재윤 기자

　2006년 분양 당시부터 소위 '로또'로 불린 경기 성남시 분당구 판교신도시. 929만4000㎡의 대규모 택지개발지구다.


　같은 신도시지만 경부고속도로를 사이에 두고 나뉜 동판교와 서판교 아파트값의 차이는 상당하다. 특히 입주 5년이 지났지만 학군과 교통을 중심으로 가격 격차가 더 벌어진 모습이다.

경기도 성남시 분당구 판교신도시 내 서판교 전경. / 사진 = 이재윤 기자

　◇ 역세권 메리트 '동판교' VS 자연환경 뛰어난 '서판교'

　동판교와 서판교는 분위기부터 다르다. 동판교에 위치한 지하철 신분당선 판교역 출구를 나오자마자 공사가 한창인 복합상업시설(알파돔시티) 부지 너머로 빼곡히 들어선 아파트들이 눈에 들어왔다. 걸어서 5분 거리의 역 주변에 위치해 판교신도시에서도 가격이 가장 비싼 아파트들이다.

　평일 오후였음에도 판교역을 중심으로 오가는 사람이 많았다. 아직 공사 중인 대규모 건물이 많아 타워크레인과 같은 대형장비들도 곳곳에 설치돼 있었다. 길 건너에 위치한 상가에는 많은 시민이 눈에 띄었다. 상가들을 지나자 엔씨소프트와 안랩 등이 자리잡은 대규모 업무시설들이 나타났다.

경기도 성남시 분당구 판교신도시 내 벤처업무지구(동판교) 전경. / 사진 = 이재윤 기자

　서판교 분위기는 동판교와 사뭇 달랐다. 서판교는 비교적 한적했다. 인근 금토산과 옹달산, 안산 등이 아파트 뒤편에 위치하고 탄천 줄기를 따라 공원이 조성돼 있어 동판교보다 녹지가 많았다. 특히 대규모 업무시설 등이 없고 주거지역이 밀집해 상대적으로 차분한 모습이었다.

　서판교는 판교역에서 마을버스로 10분 정도 걸렸다. 걸어서는 고가도로를 따라 40분 넘게 가야했다. 'ㄱ'자로 길게 늘어진 지형조건 때문에 상권도 아파트를 중심으로 분산돼 있었다. 서판교에는 지하철노선이 없는 대신 단지 곳곳에 버스정류장이 있었다.


　◇ 동·서로 나눠진 '판교'…학군이 운명 갈라

　동판교와 서판교의 가격 격차는 사실 신도시 조성 계획단계부터 이미 정해져 있었다.

　판교가 주거·벤처산업단지 등을 조성하는 대규모 택지개발사업인 만큼 구역별로 단독주택 등을 위주로 한 고급주거지(서판교)로와 업무·상업시설 중심의 복합단지(동판교)로 계획됐다.

　서판교에는 한국판 베벌리힐스로 불리는 월든힐스 3개 단지 300가구와 1000여가구 넘는 단독주택지가 자리한다. 동판교에는 대규모 업무단지와 현재 건설 중인 13만7500㎡ 규모의 상업시설 '알파돔시티'가 위치한다.

판교신도시 토지이용계획도. / 자료제공 = 한국토지주택공사(LH)

　서판교와 동판교의 아파트값 차이는 2009년 보평초·중교가 혁신학교로 지정되면서 급격히 벌어졌다. 동판교에 위치한 이 학교를 지원할 수 있는 아파트인지 여부에 따라 값은 수천만 원의 차이가 났다. 매매뿐 아니라 전세도 마찬가지였다.


　학군에 따른 격차는 지난해 해당 학교들과 길 하나를 두고 위치한 보평고가 과학고로 지정되면서 더 커졌다. 이른바 '보평학군'이 완성됐고 동판교 아파트값을 더 끌어올렸다. 전체적인 학교수는 서판교와 동판교간 큰 차이가 없다.

　동판교 주민 최진숙씨(가명·50대)는 "애들 때문에 어쩔 수 없다. 사실 학교 말고는 다른 면에서 서판교와 큰 차이를 모르겠다"며 "조용하고 복잡하지 않은 서판교가 오히려 살기엔 더 좋을 것"이라고 말했다.

　주변 부동산중개업소들도 학군을 아파트값 상승의 가장 중요한 요소로 손꼽았다. 인근 G공인중개소 관계자는 "교통여건이 조금 더 편리하다는 이유만으로 가격 차이가 1억원씩 나지는 않는다"며 "판교신도시 내에서도 경부고속도로를 경계로 강남과 강북이 나뉜 것"이라고 말했다.


　2곳은 입지 면에서도 다소 차이가 있다. 동판교에는 판교역을 중심으로 상권이 자리잡고 있으며 아파트값도 이를 중심으로 형성되고 업무시설과 상가도 마찬가지다. 그렇다고 도심과 강남 진입 등에서 서판교의 교통여건이 열악한 것은 아니지만 상대적인 차이가 아파트값을 더 벌려놨다. 차량을 이용해 이동하면 서판교에서 고속도로 진입이 더 용이하다.

　이런 차이는 아파트값에 반영돼 있다. 부동산114(www.r114.com)에 따르면 이달 1일 기준 보평중학교와 인접한 백현동 백현마을1단지 99㎡(이하 전용면적)는 8억7000만~9억원대다. 이에 반해 서판교 산운마을6단지 101㎡는 7억~7억3000만원대로 최대 2억원의 차이가 난다.

　'보평학군'에서 떨어진 곳과 서판교의 가격 차이는 상당하다. 판교신도시 끝자락 탄천종합운동장과 인접한 봇들마을2단지 84㎡는 7억2000만원가량이지만 같은 면적의 서판교 산운마을4단지는 5억4000만원가량으로 1억8000만원의 차이를 보인다.

　◇ 동판교·서판교, 단순 가격 비교 어려워

　현지 부동산중개업소들은 서판교와 동판교의 경우 수급 자체가 다른 시장이라고 선을 그었다. 같은 신도시에 속하지만 연령에 따라 수요층이 크게 다르다는 것이다. 실제 30~40대는 교육·상권이 발달한 동판교를 선호하는 한편 50~60대는 서판교에 대한 문의가 대부분이라는 게 중개업소들의 설명이다.

　이들은 특히 앞으로도 큰 변수가 없는 한 상황이 달라지긴 힘들 것이라고 판단했다. 판교역과 이어지는 성남-여주복선전철이 예정돼 있지만 실제로 추진되기까진 시간이 오래 걸릴 것이란 설명이다.

　서판교 S공인중개소 대표는 "사실상 서판교와 동판교는 완전히 다르다. 단순히 아파트값만으론 비교가 힘들다"며 "실질적으로 상담할 때도 이 점을 고려해서 진행한다"고 말했다.