제2롯데월드, 819억원에 산 땅 25년만에 200배

제2롯데월드 사업은 시유지였던 토지 매입부터 사업 승인까지 전 과정이 불투명하다는 의혹을 받고 있다. 당시 모든 기업들이 탐냈던 서울 강남권 노른자위 시유지를 롯데그룹이 싼 값에 매입한 것도, 공군비행장 인근에 555m 초고층 빌딩을 짓는 것도 민간기업 혼자 풀어가기에는 무리이기 때문이다. 제2롯데월드가 일종의 종합선물세트라는 이야기가 나오는 이유이기도 하다.

특히 123층 랜드마크 빌딩이 완공되면 롯데그룹의 개발이익은 수 조원 대에 달할 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 군 공항의 활주로까지 바꿔가며 무리하게 개별 기업의 이익을 대변해주는 것 아니냐는 논란이 제기되는 이유다.


◇대통령 측근 잇단 영입은 우연(?)=서울 신천동 29번지 일대 제2롯데월드 부지 8만7770㎡(2만6500평)는 원래 서울시 소유의 시유지였다. 1970년대 한강 공유수면 매립사업과 1980년대 잠실지구 종합개발계획사업 추진과정에서 발생한 체비지였다.

롯데그룹은 이 땅을 1987년 12월14일(등기일 기준) 819억원(3.3㎡당 93만3000원)에 사들인다. 롯데그룹이 당초 써낸 가격은 1024억원이었지만 한 달 내 잔금을 완납하는 조건으로 20% 할인을 받았다. 롯데그룹은 이후 특혜 의혹에 시달려야 했다. 신격호 롯데그룹 총괄회장이 전두환 전 대통령과 단독면담을 통해 토지 매입을 성사시켰다는 의혹이 5공 청문회 내내 제기됐다.

1990년대 초 부동산 규제 강화로 비업무용 토지였던 제2롯데월드 부지를 매각할 위기에 처했을 때는 그룹이 사활을 걸고 소송전에 나서기도 했다. 김영삼 전 대통령이 집권한 1993년 이 소송에서 롯데그룹은 승소판결을 받았다. 당시 김웅세 롯데물산 사장의 딸이 김영삼 전 대통령의 둘째 며느리(김현철씨 부인)이라는 점은 소송 결과에도 분분한 해석을 낳았다.

제2롯데월드는 이후 이명박 정부 시절 큰 호재를 만난다. 서울시장 재임 때부터 이 사업에 긍정적이었던 이 전 대통령은 취임 직후인 2008년 롯데의 초고층 사업 계획안에 힘을 실어줬다. 제2롯데월드 초고층 건립에 반대했던 김은기 공군참모총장이 경질됐고 급기야 민간기업의 부동산 개발을 위해 공군 활주로를 3도 조정하는 대안이 마련됐다. 이 과정에서 이 전 대통령과 대학동기인 롯데그룹 계열사 고위 임원의 관계가 또다시 구설에 오르기도 했다.


이에 대해 롯데그룹 관계자는 "제2롯데월드 부지는 공개경쟁입찰을 통해 적법하게 취득한 땅"이라며 "사업허가 역시 글로벌 금융위기로 국가 경제가 위축됐던 때 경기부양효과를 얻으려는 이명박 정부의 국정 철학이 반영된 것일 뿐 특혜가 아니다"라고 말했다. 그는 이어 "제2롯데월드 사업의 경제적 파급효과는 공사중 9조원, 완공후 3조원에 달한다"며 "수많은 건설사들이 도산한 가운데 롯데가 진행하는 대규모 공사는 국내 경제에 선순환 역할을 할 것"이라고 덧붙였다.

◇819억에 산 땅 2.7조로 급등…실제가치는 10조 이상(?)=20일 서울시 부동산종합정보에 따르면 제2롯데월드 부지의 올해 공시지가는 총 2조7472억원(3.3㎡당 1억659만원)이다. 1987년 819억원에 산 이 땅은 25년만에 33배 이상 뛰었다.

실제 가치는 공시지가의 3배에 달한다는 게 부동산시장의 평가다. 인근 한 부동산중개업소 관계자는 "제2롯데월드 인근 땅은 3.3㎡당 3억원을 훨씬 넘게 받을 수 있다"며 "123층짜리 초고층 건물의 경우 랜드마크라는 상징성을 감안해 임대료도 일반 프라임급 빌딩에 비해 2∼3배 높을 것"이라고 말했다.

제2롯데월드 가치가 10조원을 웃도는 만큼 롯데그룹 개발이익이 천문학적 수준이라는 분석도 있다. 부동산 시장 침체로 사업이 무산된 용산역세권 111층 초고층 빌딩인 '트리플원'(연면적 45만1530㎡) 부지의 경우 코레일에 4조1600억원에 매각된 바 있다.

한 부동산 전문가는 "이 거래 사례를 제2롯데월드에 적용하면 제2롯데월드 가치는 7조2000억원에 달한다"며 "제2롯데월드의 공시지가가 3.3㎡당 1억659만원으로 용산 트리플원(3.3㎡당 4488만원)보다 2.3배 높은 만큼 실제 가치는 16조6000억원으로 추정된다"고 밝혔다.