국세청 확정일자로 임대소득 과세?…전·월세 절반 '속수무책'

　국세청이 국토교통부의 전·월세 확정일자 자료를 토대로 임대소득 탈루·탈세에 대한 대대적인 조사를 준비 중이지만 '조세 사각지대'인 주택임대시장을 양성화하는 데는 한계가 있다는 지적이다.


　국토부가 확보한 최근 3년치 확정일자 자료는 전체 전·월세가구의 절반에 불과한 데다 확정일자가 없는 순수 월세가구만 해도 수십만가구에 달해서다.

　전문가들은 확정일자나 월세 소득공제 등 세입자의 전·월세 관련자료에만 의존하는 현 과세시스템으론 임대소득의 투명성을 높이기 힘들다고 지적한다. 오히려 확정일자 등이 과세자료로 활용되면 이를 회피하기 위한 집주인과 세입자간 분쟁, 전·월세계약 음성화 등 부작용만 초래할 수 있다는 설명이다.

그래픽=강기영

　◇전·월세 확정일자 자료 전체 가구 56% 그쳐

　26일 정부당국에 따르면 국세청은 빠르면 다음달 국토부로부터 최근 3년간의 전·월세 계약내용이 담긴 약 402만건의 확정일자 자료를 건네받아 임대소득 탈루·탈세를 조사할 방침이다. 최근 3년치 자료만 조사대상인 것은 국토부가 확정일자를 토대로 전·월세 거래량을 집계한 시점이 2011년부터여서다.


　하지만 확정일자 자료로는 전체 임대시장을 조사하는 것이 사실상 불가능하다는 분석이다. 국토부 주거실태조사 자료에 따르면 2012년 기준 확정일자를 받을 수 있는 전세 및 보증금 있는 월세가구(이하 반전세)는 총 716만가구에 달한다. 즉 국토부가 확보한 확정일자 자료는 전체 대상가구의 56%에 불과한 것.

　이처럼 큰 차이를 보이는 이유는 재계약으로 확정일자를 갱신하지 않거나 아예 확정일자를 받지 않은 전세 및 반전세가구가 많기 때문으로 풀이된다.

　이강훈 법무법인 덕수 변호사는 "집주인의 요구 등으로 확정일자를 받지 않은 경우도 상당하다"고 밝혔다. 서울 성동구 소재 A공인중개소 대표는 "집주인의 요구가 아니더라도 보증금이 적은 반전세의 경우 확정일자를 거의 받지 않는다"며 "재계약 당시 보증금 변동이 거의 없으면 새로 확정일자를 받는 경우도 많지 않다"고 설명했다.

　최근 3년간의 확정일자 자료에는 중복자료가 많을 수 있다는 점도 한계로 지적된다. 전세나 반전세 계약기간은 2년이 일반적이어서다. 국세청 관계자도 "확정일자 자료에는 중복된 것도 있을 수 있어 정확히 얼마나 많은 자료를 받을지 현재로선 알 수 없다"고 말했다.

　◇확정일자·월세 소득공제 자료 없으면 속수무책

　문제는 확정일자 자료가 없으면 조사자체가 불가능하다는 것이다. 확정일자를 받지 않는 순수 월세가구(약 48만가구)도 마찬가지다. 국세청은 확정일자 자료와 함께 세입자의 월세 소득공제 자료도 과세근거로 활용할 방침이지만 이 역시 효과는 미지수다.

　집주인의 반대 등으로 월세 소득공제를 신청하는 세입자가 극히 적어서다. 2012년 기준 월세 소득공제 신청이 가능한 연소득 5000만원 이하 월세가구는 355만가구에 달했지만 실제 소득공제를 신청한 가구는 9만4370명으로 전체 2.5%에 그쳤다.

　국세청이 세입자의 확정일자나 월세 소득공제 자료에 의존하는 것은 임대소득에 대한 과세시스템이 사실상 전무하기 때문이다. 임대인의 자진납세에만 의존하는 것이 현실이다.

　상황이 이렇다보니 임대소득세가 제대로 걷힐 리 만무하다는 지적이다. 실제 2012년 기준 국세청에 임대소득을 자진신고한 집주인은 전체 다주택자의 6% 정도인 8만3000명에 불과하다.

　한 세무사는 "확정일자나 월세 소득공제 자료 말고는 사실 개개인의 임대소득을 파악할 수단이 없다"며 "그동안 정부가 주택임대시장을 조세 사각지대로 방치한 결과"라고 지적했다.

　전문가들은 정부가 주택임대시장을 양성화하기 위해선 임대사업자 등록의무화 등 제도개선을 통해 임대소득에 대한 과세시스템부터 갖추는 것이 급선무라고 지적했다. 임대소득은 불로소득이라는 잘못된 인식과 관행을 바로잡고 과세투명성을 높일 수 있는 근본적인 해결책을 고민해야 한다는 것이다.

　이 변호사는 "국세청이 추진하는 방식으로는 임대소득에 대한 과세투명성을 높이는 데 한계가 있다"며 "임대사업자 등록의무화나 임대차등록제 등 제도개선을 통해 민간 임대시장을 양성화해야 할 것"이라고 주장했다.